2019.9월 역전세난. 양도세 부담으로 매매물건이 나오지 않아서 전세가격이 하락하지 않았음.
2018년 9.13대책으로 주택심리지수가 바닥을 찍었다가 19년 7월부터 급등해ㅐㅆ음. 당시 시장은 규제로 일시적으로 눌렸었지만 호가는 내려가지 않았고 실제로 주택을 사고 싶은 사람이 많았던 시장임. 어찌보면 지금시장이랑 비슷한것 같다. 아파트를 사고는 싶은데 규제와 금리로 못사고 있는 사람들이 많은 상황이랄까? 하지만 그때와 다른점은 지금은 서울일부지역을 제외하고는 호가와 실거래가는 더 낮게 찍히고 있다는 것. 매도하려는 심리가 크다.
올림픽파크포레온, 송파문정 E편한세상, 청량리롯데캐슬, 구의역롯데캐슬 등이 올해 2.2만가구 공급된다. 기존 좋은입지의 새아파트들이 저렴하게 분양했다면,
앞으로 비싸진 공사비와 인건비로 높게 분양하는 좋지않은 입지의 단지들과의 격차가 더 심해질것같다.
평택고덕 디에트르 , 파주운정 시티프라디움, 양주회천 대광로제비앙, 임천건단 호반써밋V 당첨포기 ㅎㄷㄷ 완판됐는데 포기한 물량들이 나오면서 시장에 매물이 더 많아지고 있다.
21년 1월에 당첨된 아파트를 놓쳤다고 생각했었는데 그 아파트도 추가분양을 진행하더라. 입주를 앞두고.
참 ~ 신통하구나
가리봉동 G밸리 직주근접 1179가구 재개발?
2003년 뉴타운지구로 지정됐었구나 근데 2023년인데 아직 이모양? ㅠ
거래량 두달째 3000건, 서울아파트 살아난다.
서울 아파트 월평균 매매 거래량은 시장 상승기였던 2019년 6257건, 2020년 6748건을 기록했으나 거래가 주춤해지기 시작한 2021년 3499건으로 줄었다. 거래 절벽을 겪은 지난해 월별 평균 거래량은 997건에 그쳤다. 하지만 올해 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하는 ‘1·3 부동산 대책’을 발표한 후 분위기가 반전됐다. 월별 거래량은 올 1월 1417건, 2월 2458건, 3월 2984건으로 상승세가 지속됐다.
급매물 위주로 거래가 이뤄졌던 1분기와 달리 2분기에는 실거래가도 올랐다. 부동산R114에 따르면 동일 단지·면적·층 기준으로 1분기 거래가보다 높은 가격으로 2분기에 거래된 건(상승 거래)의 비중은 서울 전체를 기준으로 71%에 달했다.
> 서울 아파트 의미있는 월평균 거래량은 6000건이다. 22년하반기 바닥을 친 거래량에 비해서 많이 올라온 수준이지만 아직이다.
추경호 부총리겸 기획재정부 장관이 역전세 위험에 처한 보증금규모가 100조원에 달할것으로 추산하고 집주인이 보증금차액을 반환하는 경우에 한해 대출규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다.
집주인이 전세보증금 반환용도로 대출을 신청하는 경우에만 한시적으로 LTV를 70%까지 허용하고 대출금액이 1.5억원 이하인경우 DSR적용을 배재헤 세입자의 안정적인 퇴거를 지원해야한다고 했다.
전세반환대출을 드디어해주는구나 급매, 급전세 모두 줄어들어서 시장 하락이 완만해지려나? 전세제도가 어떻게 될까
#57 230619월
DSR규제 없이 최대 5억 특례보금자리론 써볼까
특례보금자리론은 분할상환 주택담보대출이다.소득제한과 총부채원리금상환비율(DSR)규제에 생관없이 9억원 이하 주택에 대해 5억원까지 대출이 가능하다.
올초만해도 특례보금자리론에 쏠리던 주택구입대출이 최근 시중은행으로도 분산되고 있다. 금리가 떨어지고 있어서다. 이달초 4대시중은행의 주담대 변동금리는 3.9~6.987%수준으로 금리하단이 연 3%대에 진입했다. 하지만 특례보금자리론 금리는 지난 1월30일 상품출시 뒤 5개월째 연 4%대를 유지하고 있다.
대구 미분양+역전세 어쩔거야
자치구별 미분양주택 수는 남구(3080가구)과 수성구(2449가구), 달서구(2436가구)에 몰려있고, 동구와 북구, 중구도 1000가구를 훌쩍 넘는다.
동구 '삼정그린코아더베스트'(850가구)와 수성구 '시지삼정그린코아포레스트'(667가구) 등 일부 현장이 '민간임대전환' 카드를 사용해 최근 대구 미분양이 아주 소폭 줄었다.
2008~2009년에도 대구에 비슷한 상황이 있었다. 당시 미분양은 상당수가 준공후 미분양이라 전세 전환이나 할인분양 마케팅을 쓸 수 있었지만 최근의 미분양은 분양후 아직 1년저도밖에 지나지 않아 파격 마케팅을 꺼낼 시기가 아니다.
2008년 당시 미분양시기에는 준공후미분양이 대부분이라 전세로 전환하거나 할인분양을 했었다.
대구는 물량이 워낙 많고 미분양이 쌓여있어서 상승으로 돌아서려면 진짜멀었고 오히려 시장에 조금만 불리한 지표가 발표되면 가장먼저 하락할 지역이라 기회가 계속 주어질것이라 생각된다.
신일 회생절차 개시에 HUG 노심초사
중견 건설사 신일이 법인 회생을 신청하며 이 건설사 사업장에 분양보증을 선 주택도시보증공사(HUG)가 분양계약 이행 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 신일이 공사를 지속하기 어려우면 보증을 선 HUG가 일반 분양자에게 분양금을 환급해주는 상황까지 발생할 수 있기 때문이다.
헐. 신일이 회생신청했다닝
..ㅎㄷㄷ중견 건설사가 어려워지는건 알았는데 신일이 회생신청했으면.. 늦게전에 라는 맘으로 줄도산할수도. 공사 지속이 어려울경우 HUG가 분양금 환급을 해야한다. 글로벌 금융위기 이후인 2010년 건설사가 줄도산 하면서 HUG의 분양보증 이행이 늘어났던 상황이 재현될수도 있다...
광주,아산 분양 선방 분양시장 온기 지방으로
한동안 서울수도권 인기지역에 집중된 분양열기가 지방으로 확산할 조짐이 나타나고 있다.
이달 광주와 아산에서 두자릿수 1순위 청약경쟁률을 기록하는 등 청약 선방단지가 잇따라 나오고 있다. 미분양 우려로 공급일정을 미루던 건설사도 그동안 공급이 뜸했던 지방 주요 도시를 중심으로 분양물량을 늘리고 있다.
지방에서 분양 미루고 있던 단지들이 이때다 싶어서 분양시작할수가 있다. 매달 공급트래킹을 해야하는 이유 !
전국
#56 230615목
중견건설사위기/지방에도 청약온풍/대구시장 어쩔거야
전세대출 금리 하락에도 서울 소형아파트 월세 선호
올1~5월 공급면적 60이하 소형 거래의 50%가 월세. 금천구가 66%로 가장 높아
6월 현재 4대 시중은행의 전세자금대출 금리와 주담대 고정금리 하단은 모두 3%대이다. 젊은층이 주로거주하는 소형아파트에서 전세사기와 역전세 불안감에 월세를 선호하는 수요가 지속되고 있다.
지난달부터 정부는 '전세사기' 방지 대책으로 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 조정했다. 주택가격 산정기준 역시 공시가격의 150%에서 140%로 낮춰 결과적으로 '공시가격의 126%(140%×90%)'까지만 보증보험 가입이 가능하게 됐다.
전세사기 방지를 위해 정부가 전세금 반환보증 가입 문턱을 늘렸다. -> 정부가 전세보증금반환보증 가입금액 한도를 하향조정하면 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려줘야한다. (세입자들이 전세금 반환보증 가입 가능 주택만 찾기 때문이다.) ->정부는 임대인을 위해 전세보증금반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화하는 방안을 논의할 방침이다.
전세금반환보증 가입요건을 강화함으로써 전세사기를 예방할수 있지만 역전세난을 가중시키고 있을수도 있다.
정부는 HUG 전세금 반환보증 가입기준을 낮추었고, 주택가격 산정기준도 낮추어 결국 보증보험 가입한도가 줄어들었음.
정말 머리아픈 전세제도이다... 정부가 어떤 해결책을 제시할까. 임대인에게 보증금반환목적 DSR을 상향시켜주면 급전세, 급매매 물건이 사라지면서 전세가격이 일시적으로 올라갈수 있겠다.
분양권 거래 폭증하는데…野 '실거주 의무 폐지' 발목
지난 4월 정부 전매제한 완화…분양·입주권 거래 폭증 야당 반대에 '주택법 개정안' 국회 계류…활성화 한계 "실거주 의무 폐지해야 정책 효과…분양 시장에 찬물"
아파트 가격은 강남3구를 중심으로 상승세가 이어지고 있지만 여전히 하락하는 단지들이 적지 않기 때문이다. 이에 바닥을 찍은 아파트 단지가 어디인지에 관심이 높아진 상황이다. 실제 최근 일주일간 직거래를 제외한 실거래를 보면, 서울에서 가격 기준으로 가장 많이 하락한 단지는 광진구 광장동의 광장힐스테이트로 나타났다. 130.17㎡가 이달 7일 21억2000만원에 거래돼 2년전인 2021년 8월 기록한 최고가 26억6000만원보다 5억 4000만원이 하락했다. 비율로는 20%다.
이어 마포구 신수동의 신촌숲아이파크 84.93㎡가 최고가 대비 4억4000만원이 내렸다. 이달 7일 매매가가 17억3000만원으로 지난 2021년 12월 기록한 최고가 21억7000만원보다 역시 20% 하락했다. 용산구 이촌동의 강촌아파트 59.12㎡나 서대문구 남가좌동의 DMC파크뷰자이 3단지 59.98㎡도 2021년 최고가 대비 각각 4억1000억원, 4억900만원씩 하락해 하락액이 4억원대로 컸다.
서울아파트가 3주연속 상승하고 있는데 지역별로 다른 모습이다.
강남서초송파강동은 상승세가 이어지고 있고,
동북권,서북권은 여전히 하락중. 강북구, 구로구, 종로구, 중구, 도봉구 등은 하락중이다.
*금리와 경기둔화가 관건 전문가들은 주택시장이 전체적으로 상승반전 시점에 도달했다고 보고 있다. 정부가 소득에 상관없이 9억원이하 주택에 대해 최대 5억원까지 연 4%대 금리로 빌려주는 특례보금자리론을 내놓은것도 매수세 회복에 힘을 실어줬다. 하반기 이후 집값이 급격하게 오르진 않겠지만 추가로 하락할 가능성은 낮아졌다는게 중론이다. 경기둔화, 금리불확실성이 사라져야 완전한 상승전환할것이라고 예상한다.
-> 역전세 전용 DSR 을 올려주면서 다주택자들이 내놓는 급매가 사라질것으로 예상됨. 정책적으로도 규제가 많이 완화되었고, 금리도 안정화되고 있으므로 큰~외부요인이 있어야 시장이 다시 흔들릴것 같음. 벌써 1년이란 시간이 지났단게 놀랍기도하고 항상 현재에 매몰되지않게 과거를 항상 복기하려고 노력해야겠다.
올해 뉴:홈 사전청약
서초구 성뒤마을 등 9곳 추가 7천가구 ->1만가구로 확대 이달 수방사 부지 등 1981가구
정부가 청년과 서민주거 안정을 위해 선보이는 공공주택 뉴:홈 의 공급물량을 확대하고 공급시기도 세분화 한다.
동남권이 전세가 파워풀 ! 개포에 입주 많은데도 강남 전세가 너무 싸지니까 거래가 되고있음 (+ 금리 동결로 인한 시장이 어수선한게 컸음) 결국 싸지면 사람들은 선택하게 되있음. 최선의 선택이니까.
우리 쁘띠도 매매 하락 멈췄다고?
#50 230602
서울아파트 매매 1.1개월, 전세 1.5개월 만에 상승 /
서울 아파트값 13개월만에 올랐음
서울아파트가격이 1년 1개월만에 상승전환했다. (송파,강남,강동,서초,동작,용산,중구,마포)
전세는 지난해 1월 셋째주 이후 (22년1월 이후)1년5개월만의 상승이다.
주간 시세정리하다가 깜짝놀랐다. 노란색인 지역이 꽤많아서..역시 시세는 매주 체크하는게 가장 빠른듯. 뉴스에 나왔을땐 이미 늦었다고..
동대문 초대형 단지 하반기 분양 3000가구 넘는 래미안 라그란데
동대문구 이문동 257-42번지
래미안 라그란데가 들어서는 이문·휘경재정비촉진지구는 대규모 정비사업이 시작되면서 강북을 대표하는 신흥 브랜드타운으로 거듭나고 있다. 청량리 재정비촉진지구, 전농·답십리 재정비촉진지구와 함께 동대문구 대표 재개발 사업지로 손꼽히며 총 1만4000여가구 브랜드 아파트 타운으로 조성될 예정이다. 휘경1구역과 2구역이 가장 먼저 입주를 했고, 최근 휘경3구역인 휘경자이디센시아가 성공적으로 분양을 마쳤다. 이어 래미안 라그란데를 비롯 이문 3,4구역 등에서 개발이 진행 중이다.
1호선 외대앞역 도보가능. 분양가가 얼마에 나올까?
광주 84 분양가 10억
광주 서구 상무 센트럴자이에서 10억 에 84 분양 했다.
고급 단지임을 고려하더라도 분양가격이 시장의 예상을 뛰어넘어서다. 전용 84㎡ 최고가에 원목마루(2430만원), 조명(490만원), 욕실(410만원) 등 옵션을 업그레이드하면 총 4000여만원이 추가된다. 금융 혜택도 ‘이자 후불제’여서 실제 중도금 대출 이자까지 더하면 10억원을 훌쩍 넘는다.
오바양 ㅠ 광주 몰라서 모르지만..
공사비 인상분이 반영되었다고 하는데 평당공사비 840만원이라던데(84 기준 2억) 어케 산정이 되는건지..
#49 230601
아파트 외벽까지 태양광 설치 이유는?
정부의 친환경 규제가 강화되는 아파트 공사비와 설계비 증가로 이어지고 있다. 건설업계에서는 충불한 기술력이 뒷받침된 상태에서 제도가 시행돼야한다는 입장인 방면 정부는 기후위기를 극복하려면
또 국회 문턱 못넘은 재건축,실거주 규제 완화
수도권 분상제 주택의 거주의무 폐지와 재건축 부담금 완화를 위한 법개정 논의가 통과되지 못했다.
현재 수도권 분상제 주택에는 최장 5년의 거주의무가 있다.
전매제한은 10년 -> 3년으로 대폭완화되었지만 법개정이 필요한 거주의무는 유지되고 있어 정책 실효성이 떨어짐.
23년6월 입주물량 작년 2배 전국 3.1만가구
서울에서는 노원롯데캐슬시그니쳐 1163가구로 가장 많고, 동대문구 청량리역한양수자인그라시엘도 1152가구이다. 강남에서도 대치푸르지오써밋 489가구, 자곡동 디아크리온강남 597가구, 은평 수색동 DMC 아트포레자이 672가구, 잠원동 신반포르엘 330가구 등이 있다.
경기도는 과천,수원 중심으로 6371가구가 입주할예정이다. 이는 2007년 8월 1.12만 가구 입주 이후 가장 많은 물량이다.
지방에서는 대구, 경북, 부산이 물량이 많을예정이다.
서울,수도권에 물량이 많아서 23년 6월 전세시장이 흔들리겠구나 ㅎ 전세가 얼마나 불안정할지.. 더 떨어지긴 힘들거라고 너나위님이 말씀하셨지만.. 어떻게될까 지켜봐야할듯
대구 악성 미분양 확늘어남
5개월새 대구 악성미분양 281 -> 1017가구로 건설사 자금 부담 심화 우려
과거 악성미분양 생겼을때 상황어땠을까? 대구시장은 2010년 대구 미분양이 1.6만세대/악성 1.2만세대로 가장 많았었고, 현재 미분양 1.3만/악성 950세대이다. 그때에 비하면 미분양은 엄청 쌓여있지만 악성미분양세대는 현저히 적은편이다. 진짜 2010년처럼 악성미분양이 저정도로 쌓이면 얼마나 무서울까? 2010년이 대구시장 바닥이였고, 이후 미분양도 해소되면서 가격이 올라가게 되었음.
*시기전저점 서울 2014 / 대구 2010 / 울산2009
*시기 전고점 서울 2022.5 / 대구 2016,2021.11 / 울산 2016, 2021.11
#48 230531
미분양 2개월째 줄었지만 착공도 뚝
전국 미분양 7.13가구로 전월대비 -739가구
전국 미분양주택 증가세가 2개월째 주춤하고 있지만 악성미분양은 계속 늘고있고 건설회사가 분양을 연기하고 있어 주택 공급난 우려가 제기되고 있다.
지난해(22.9월) 이후 미분양 증가율이 두자릿수를 이어가면서 전국 미분양 주택이 8만가구를 돌파할것이란 우려가 컸지만, 정부가 무순위 청약의 무주택 거주지 요건폐지, 분양건 전메재한기간 줄여주기 등 분양관련 규제를 대거 풀면서 미분양 증가세가 주춤함
미분양 리스크가 완전 해소됐다기 보다는 건설사에서 아파트 분양시기를 연기한거같은데.. 건설사의 가장 큰 리스크는 미분양이니까.. 그렇다면 물량이 없다는 통계를 믿고있으면 안될듯..실제로 이번달 송파임장하는데 잠실르엘, 잠실삼성래미안 대단지 분양이 앞두고 있어서 깜놀.. 진짜 공급은 통계만 믿으면 안됨. 특히 지방은 더 낱낱히 파헤쳐야함
추가
-대전서구 탄방동 숭어리샘에 자이아이파크 1353가구 분양함(84기준 6.5억 예상) -부천,송도 눈물의 마피 사라졌다. 다시 1억 상승
분당평촌 3300가구 이주러시로 두달새 전세값 2억 껑충
분당 리모데링 이주수요로 일대 전세값 크게 오르고 있다.
분당 뿐만아니라 수지구 아래로의 경부라인에 일부 영향이 있을듯.
목련2단지 드디어 이주하는구나....ㅎㄷㄷ 기대된다 효성... !! 범계역 지하연결 !!! 가구수 거의 1천가구로 안양의왕 인근 공급이 많은데 그쪽으로 이주하지 않을까 싶다.
서울 동북,서남권 집값 하락에 연체율까지 잊우고
노도강(동북권) 금관구(서남권)
서울 5군 하락률이 높은데 거주민 소득수준이 낮다보니 연체율도 높은 상황이다.
하락장에서 5군이 먼저 하락한다. 거주민 소득수준이 낮아 연체율이 높고 급매로 던지는 물건들이 많기 때문이다.
재초환 완화, 실거주의무 폐지 촉각 30일 국토위 논의
재초환과 분상제 적용 주택 실거주 의무 폐지가 다시 논의될 예정임.
소위에는 재건축 부담금 완화 방안을 담은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안과 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지를 골자로 한 '주택법' 개정안, 1기 신도시 재정비 계획을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안' 등이 상정된다.
실거주 의무 폐지를 기대하고 이미 집을 사놓은 사람도 많음..
재초환관련 인당 재건축 부과 면제기준을 3천 -> 1억이하로 완화, 부과율 적용구간 2천 -> 7천 확대하는것이 골자임
기안정'추'에서 기안정추'조'로 산정개시시점을 변경하고 부담금 감면도 해주는 것을 논의하고 있음.
->재건축 조합원의 투자가 비교적 허들이 없어지면서 재건축 투자가 활발해질수도 있음. ->전매제한 기간이 줄어든 현상황에서 실거주의무를 폐지하면 당첨된 주택에 대한 갭투자 등 투기수요가 발생할 우려가 있으므로 이걸 풀어줄까? 라는 생각이 든다.
*과거 시장 복기 2008~2013 정말 큰폭으로 떨어지고 기간으로도 길었다 (2014서울바닥) 2008년 :지방미분양을 얘기했다. 강남3구제외 규제 모두해제(지금이랑비슷) 2009년 : 취등록세 50퍼 감면 2010년 : 취드 2011년 : 강남3구 포함투기지구 해제☆ 2012년 미분양주택 양도소득세 100퍼감면, 취득세 50퍼 추가감면
규제가 모두 풀렸지만 2012년 이후에도 강남아파트 거래 반토막 났다.
이 시기가 부동산 정책중 끝까지가본 시기!
대환대출 33%급증, 리볼빙 7조 돌파
대환대출잔액 작년보다 33% 증가. 금리 높아 올해들어 리볼빙도 1조 증가.
*대환대출잔액 : 카드론을 연체한 고객을 재 평가해 다시 대출을 내준 금액
작년에 비해(22년 5월) 카드론을 연체한 고객이 많아졌다는 뜻.
#47 230529
실거주의무 폐찌할까? / 평촌분당 리모델링 이주로 전세상승
53개 금융회사, 23개 핀테크 업체가 5/31 대환대출을 출시하며 신용대출부터 원스톱 갈아타기 서비스를 런칭한다. 이자를 지원하거나 최저금리 보장을 내세우며 기업간 경쟁이 치열한 상황이다.
최저금리 보장제를 내걸면서 이용자가 자사 플랫폼으로 대출을 갈아타주면 대출금, 이자 등을 지원해주고있다. 최저금리혜택을 받으면서 이자도 지원받고 고객 입장에서는 금융사들의 경쟁이 반가운 입장일듯하다.
강남3구 급매 사라짐
송파구 매매 0.26%, 전세 0.54% 상승했다. 가락동 헬리오시티 84가 23년 2월까지만해도 7억원중후반에 거래가 됬었는데 최근 9억 후반에 계약이 이뤄질정도로 가격이 상승했다.
헬리오시티 84 전세가 현재 8.7억정도임. 지금가격자체도 많이 빠진 상황이긴하다. 솔직히 전세가격 12억은 너무 오바인것 같고 7억원은 너무 싼것같고..ㅎㅎ 적정하지않나? 라는 생각? 포인트들을 이어서 적정전세가격을 보려고 하는데 임대차법 시행된
#46 230526 금
수원 영통, 용인수지 집값 상승
주간시계열을 보면 5월 셋째주 전국 아파트 매매가격지수는 전주대비 0.05%하락했다. 6주연속 낙폭이 둔화되고 있다. 서울수도권이 지방보다 낙폭이 더 줄었다. 서울의 경우 용산,노원,동작,서초,강남,송파,강동이 상승을 기록했다. 수도권에서는 성남수정,용인수지, 수원영통,시흥,화성이 3주연속 상승세를 기록했다. 매매수급동향은 6주연속 상승해 83.1로 집계됐다. 전세가격 또한 -0.1%로 14주 연속 낙폭이 줄었다. 다만 지방은 -0.15%로 다시 낙폭이 확대되었다.
3달이상 하락폭이 줄어드록 있다. 수도권 : 매매,전세 상승거래 지방 : 매매상승, 전세 하락거래
수도권과 지방의 전세 흐름이 달리가는것이 눈에띈다. 수도권도 물량이 꽤나 많은 상황인데도 수도권은 적정수요 이상을 씹어먹나보다. 2016년 이래로 누적하여 공급이 적정수요 이상이였는데도, 임대차법 등의 시장요인들로 전세가 상승했었고, 지금은 공급 + 거시경제영향으로 전세가 하락하고 있는 상황임. 수도권 전세가 상승흐름으로 턴한 이유는? 지나치게 전세가 많이 빠졌기 때문이 아닐까?
연체율 늘자 은행 자기자본율 1% 증가
금융위가 은행과 은행지주를 대상으로 자기자본을 1%p 추가로 쌓도록 했다.가계신용대출을 중심으로 은행권 연체율 관리에 빨간불이 켜지자 대응에 나선 것이다. 국내 은행권은 지난해 사상최대실적을 바탕으로 자본확충에 힘쓰고 있다.
국내 4대은행(국민,신한,하나,우리) 보통주 자본비율이 14, 14, 14, 12%이지만 그럼에도 국내은행권은 추가자본을 확충하려고 한다.
뱅크런,경제위기에 대비하는 모습이다.
#45 230525 목
원장관 전세폐지론 선그어
원희룡 국토교통부장관이 전세제도 개편고 ㅏ관련해 무제한 갭투자를 막는데 중점을 두겠다고 밝혔다.원장관은 전세를 없애는 접근은 하지 않겠다며 전세폐지론과는 선을 그었다.
그는 "전세대출을 끼고 갭투자를 하고, 경매에 넘기는것 빼고는 보증금을 돌려줄 방법이 없는데도 천연덕스럽게 재테크 수단인것처럼 얘기되는 부분을 손대야한다"라고 강조했다. 구체적방안으로는 일정수이상갭투자는 제한하는 방안이 거론된다.
그는 선순위 보증금, 근저당이나 기존채무가 있을때 집주인이 받을 수 있는 보증금을 제한하는 방안도 언급했다.
1. 갭투자 챗수를 제한 2. 근저당이나 대출있을경우 전세보증금 제한
사실 문제가 있고 온전히 막을 방법이 없는게 전세사기이지만 전세를 폐지하기란 쉽지않을듯. 원장관은 역시 똑똑한사람이다. 그는 알고있음. 임차인들의 마음을 달래는 발언들을 쏟아내듯. 더불어 임대인들이 불안해하니 또 전세폐지론에 선을 그었다.
-고금리에 대출이자 부담으로 빚부터 갚자
-가계빚 21년만 최대폭 감소.
-확실히 금리가 올라가니 가계대출이자가 부담되나보다. 경기가 안좋아지는가
-인천 1만여가구 입주 전세급락 빨간불
-이번달 전국 4만여가구 입주. 인천은 1.2만가구가 집들이 할예정. 서구 검암에 5천세대 공급. 84가 2억후반대 가격 형성중.
-인천 아직멀었다 ㅠ 전세는 22년 1월 이후 좀올라온 추세긴하다.
내달 2.8만가구 공급
-새절역 두산위브 84 7억원대 거의 100경쟁률 광명
-분양권에 붙은 피와 경쟁률로 시장을 예측할수있는데 지금이 과연 하락장인가 내려갈때도 파도치면서 내려간다는데 이런건가 싶다. 하락폭이 멈추긴했지만 증감률 자체는 마이너스인데 싸게파는사람과 지금이라도 사려는 사람이 맞아서 가격이 하락거래되니까 하락장이맞지. 분양권 거래를 보면 2008,2014년 하락장때 미분양에 마피나던 시절이 되려면 멀었다는 생각이 든다.
#44 230524수
-청약통장 해지 속출하는데 서울만 증가
-내년초까지 분상제 적용되는 강남 신규물량 대거공급됨. 3월부터 80이하 중소형은 일반분양의 60퍼를, 60~85는 30퍼를 추첨으로 뽑는것으로 변경되어 저가점자들에게 기회가 많아진 상황임
-서울에는 임대로 사는사람이 많고 앞으로 재개발재건축으로 공급되는 물량들이 많기때문에 통장갖고있는게 좋은듯하다
서울 N차분양 완판중
한화포레나미아, 남구로역 동일 센타시아가 완판됬다.
가리봉동 방2개짜리 전용 43타입이 5.7억..중국인이 지원했나? 여기 그냥 살려면 5.7억에 살수도 있겠다는 생각이 드네.... ㅎㄷㄷ
전세사기 피해자에 10년 무이자 대출
피해 주택이 경·공매에서 낙찰됐을 경우, 피해자가 은행보다 먼저 돌려받을 수 있는 최우선변제금(서울 기준 최대 5500만원)을 최장 10년간 무이자로 빌려주기로 했다. 또 특별법을 적용받는 보증금 상한선도 당초 4억5000만원에서 5억원으로 확대하기로 했다. 피해자가 거주 중인 주택을 낙찰받기 원할 경우, 피해자들을 대신해 정부가 관련 업무를 대행해 주고, 비용도 70%를 지원하기로 했다.
전세사기 당한사람들이 해당 주택을 경매로 낙찰받으면 10년무이자 전세대출을 해주기로 여야가 합의했다. 10년 무이자면.. 잘 합의한것같다.
오피에 마피붙는중
잠실푸르지오발라드 오피스텔.. 잠실역근처 방이 먹자골목에 지어지고있는애.. 전용54가 13.5억 . 계약금 10%인 1.5억을 포기하고 내놓은 분양권임.
입지는 좋은데.. 규모작고 오피스텔이 54 13.5억이 과연 적정한가? 흠 글쎄 신축 아파트로 분양했으면 사람들이 몰렸겠지만.. 하락기에는 오피스텔은 답이없다. 아무리 좋은 입지의 신축이여도..
전세 폐지론 불붙은 논쟁
원장관이 전세제도가 수명을 다했다고 말함. 누리꾼들은 회의적인 반응임.
총선이 얼마 남지 않아 당장 민심을 달래려는 포퓰리즘 발언일수도 있다. 원장관은 똑똑한사람임..
사람들은 전세사기는 무서운데 전세가 사라져 월세로 주거형태가 정착되었을때의 주거비용이 높아지는건 원하지 않음. 원장관은 전세제도를 없애지는 못하겠지만 임대인의 신용을 평가하거나,보증금 일부를 에스크로에 보낸다거나 약한수준의 대책을 내놓지않을까?
#43 230523
2년세 전세가율 -11%
2년전 전세가에 비해 세종,대구 25%이상 급락 서울은 강남, 동작 하락폭이 컸다.
전국 아파트 전세시장에서 역전세 우려가 현실화되고 있다. 부동산경기침체,고금리부담,전세사기 공포등 요인
대구 월성동 협성휴포레 84는 21.3월 4.25억 -> 23.2월 2.2억으로 2억이 떨어졌다.
울산,부산도 엄청 떨어졌구나.. 이런지역들이 향후 공급이 안정될가능성이 높아서 투자하기 좋다. 대전,청주는 현재 공급이 비교적 안정적이지만 예정된 공급이 많아서 오히려 위험할수가 있다.
재개발 재건축 시공사 못찾아
💕한때 건설회사의 전쟁터로 불렸던 재건축·재개발 정비사업지가 찬밥 신세를 면치 못하고 있다. 건설사가 수주 사업성 기준을 대폭 강화하면서 정비조합이 시공사를 찾는 데 애를 먹고 있어서다. 재개발을 추진 중인 서울 동대문구 청량리 8구역 내 노후 주택이 방치돼 있다. 이곳은 최근 두 차례 시공사 선정에 나섰지만 모두 유찰됐다
->입지가 매우좋지않으면 사업성이 나오지않아 시공사선정이 힘든 실정이다. 영등포 마포도 46가구 정도 나오니 건설사가 시공을 원하지않는다. 가로주택이나 소규모 재건축은 더하다. 재건축대개발도 시장이좋을때나 잘되지. 서울 재개발재건축의 하락장에서 움직임이 궁금하다
#42 230519
💕서울 아파트 하락세가 둔화하는 가운데, 여전히 전고점을 찾아가기에는 시일이 소요될 것이라는 전망이 우세하다. 다만, 전고점에는 못 미치지만, 실거래가 활기를 보이면서 매매가격은 계단을 오르듯 조금씩 오르고 있고, 반면 전셋값은 반대로 떨어지는 양상이 뚜렷해지고 있다.
💕'분상제' 아파트에만 청약 몰린
->이게뭐람. 봄여름가을겨울 중 따지면 여름사리클인데?(매매상승,전세하락) 장기적으로볼때 지금의 사이클은 어디일까 가을에 들어선듯했으나 일시적 반등?전세가율은 계속 하락한다
서울 동북권 창업 거점 '씨드큐브 창동'도봉구 창동에 대규모 복합 업무시설이 들어선다. / 지하철 1,4호선 창동역 + GTX-C 예정
교통환경도 괜찮고.. 동부권에서 창동을 은근 밀어주는것 같다 ?
동북권 서울도시계획을 보면 노원구 상계동 / 도봉구 창동을 경제중심지로 키우겠다는 스탠스가 있는듯.. 그에 따라 GTX도 깔아준다.. 어떻게될까..? 규모가 어느정도일지?
#40 230517 수
서울,세종 1분기 아파트 실거래가 투톱
16일 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 실거래가지수는 1.47퍼 올랐다.
올1분기 실거래가 상승률이 가장 높았던 지역은 4.66%를 기록한 서울이었다. 1.1%/1.95%/1.61%로 3개월 연속 상승했다.강남4구(강남 서초 송파 강동)가 속한 동남권의 오름폭이 가장 컸다.
-강남3구,용산구 제외한 전지역 규제지역 해제 -생애최초 주택구매자 80% 허용
규제완화로 거래가 되는 분위기를 조성했다.
22년 초부터 시작된 하락세가 1년동안 이어졌는데, 23년 1분기(1월~3월) 1년만에 실거래가 상승으로 돌아섰다.(+1.47%) KB주간시계열로 볼땐 계속 파란색이였는데 어떻게 +가 찍히는거지? 아.. 실거래가지수는 거래된 아파트 가격을 이전 거래가와 비교해서 산출하기 때문이구나. (비교적 정확하게 시장상황 반영하는 지표)
부동산이 상승하는 흐름이 1.청약경쟁률 2.신축아파트 실거래점 3.전세갯수 이라고 했다. 실제 하락장에서 상승장으로 흐름이 바뀔때, 투자자들이 먼저 움직이는데, 투자자들은 투자금이 적기때문에 외곽부터 들어간다. 외곽에 투자자들이 찍은 실거래 점들이 찍히고 분위기가 좋아지면서 실수요자들이 랜드마크를 산다고 한다.그런데 이번반등은 강남부터 상승했다. 주택매수심리가 여전히 살아있는 상태에서 규제완화를 하니 좋은 지역이 가장 먼저 오른다 !
전용55 전세보증금이 3.3억인데도 많은ㅇ사람이 몰렸다. 사람들이 돈이 없어서 월세를 살거나 집을 매수하지 않는게 아닌듯
-재건축 봇물터져 노원구 집값 3주째 상승
금리인상 랠리 전으로 돌아간 은행 대출금리
2021년 9월 이후 고정형주담대 3.68%로 최저이다.
시중은행 주담대 금리하단이 1년7개월만에 가장 낮은수준까지 떨어졌다.
ㅎㄷㄷ.. 금리 많이 떨어졌구나. 21년9월이면 금리 인상이 슬슬 시작될때였는데.. 그게 벌써 1년 7개월전이라니..? (시간 짱빠름;;)
집값과 금리가 역대최고로 가파르게 하락해서 사람들이 공포를 느꼈지만 2015년부터 거의 7~8년동안 수도권 집값이 상승하여 학습이 된것이 아닐까. 사람은 과거3년의 경험이 영원할거라고 믿는경향이 있다고 했다. 과거 7년이상 아파트 가격이 상승하는 것을 봤고 3년은 폭등하는걸 봤기 때문에 사람들의 심리가 죽기는 쉽지 않을것 같다. 앞으로 시장이 어떻게될까 ! 재밌고 신기하다 !
#38 230515 월
전세사기 불똥 라/오피스텔 10회유찰도 속출
서울 금천구 시흥동 B오피스텔(전용26)도 11회 유찰된 후에야 새 주인을 찾았다. 이오피스텔은 선순위 임차인의 보증금(1.5억원)이 있었다. 낙찰가 1800만원과 보증금을 더해도 감정가 2억을 밑돈다.
반면 수도권 아파트 물건은 입찰 경쟁률이 수십대1에 이를정도로 인기다.
서울인데도 아파트와 빌라/오피와의 분위기가 다르다. 개집까지 오르던 21년도 불장과 확실히 분위기가 다르다. 주변에도 오피스텔 월세를 살다가 불안해서 아파트 전세로 이동하는 사람도 봤다. 사람들의 아파트는 전세사기로부터 안전하고 빌라/오피는 위험하다고 생각하는 경향이 생겼다. 유투브나 기사들에서도 빌라/오피가 전세사기에 취약한 이유들을 많이들 설명해서 그런것 같다. ->오피/빌라거주자들이 무리해서라도 아파트 전세,월세로 옮길수 있을까? 소득이 너무 적은사람들은 어쩔수없겠지만 사회초년생들이 오피->아파트 소형전세로의 이동수요는 꽤있어보인다. ->상대적으로 빌라 경쟁력이 약해지면서 빌라 가격이 더 저렴해질수도 있겠다
추가
용산구 37주만 하락세 주춤한 상태 -강남4구 아파트값 상승행진(송파/서초/강남/용산) -GTX-A 내년 6월 개통 어려워질듯
용산과 강남4구가 매매가 반등을 했다. GTX-A는 또 지연된다..ㅎㅎㅎ 지연되는게 국룰이지 !
2030 다시 집사자 가계대출 4개월만 반등
대출금리 인상 주춤하자 다시 투자처로 이동. 한달간 은행에서 13조 빠져나감
고금리에 은행으로 몰렸던 시중자금이 조금씩 부동산과 증시로 유입되는 현상이 나타나고있다. 지난 3월보다 주담대는 증가하고, 전세대출은 감소했다.
ㅇ
왜..? 정말 사람들의 심리를 알다가도 모르겠다. 금리가 더 오를것같지도 않고,, 집값은 많이 빠졌으니까 매수하자? 심리가 진짜 안죽는구나.. 라는 생각이 든다...이래서 언제 전세가율 85 오나? ㅋㅋㅋㅋㅋ
청주 신영지웰 3.5만명 몰려
송절동 테크노폴리스 생활권에 있는 신영지웰에 3.5만명이 몰렸다.
실거주의무는 없지만 1년 전매제한이 있어 분양권이 나오지는 않는다.
84 타입중 경쟁률이 240인 곳이 있어서 어제 확인을 해봤었는데 주요 이유는 아와 같다. -해당 생활권에 대형평수가 없는데 대형이 공급되어 많은 실수요자들이 갈아탐 -신축, 직주근접에 대한 수요
먀둥생각 1년뒤 청주시장에 따라 이 단지의 분양권이 얼마에 팔릴지 정해질것 같다. 분양가는 최저 3.5억도 있었지만 실제로 중도금이자 2500만원과 옵션까지하면 4억이 넘는 상황인데 그럼에도 불구하고 싸다. 청주시장은 계속해서 핫한데 핫해서 걱정이다. 가격 오름세는 늦은데
서울 곳곳에서 아파트 보류지 나와.. 이번엔 주인 찾을까
보유지는 과거 정비사업 조합의 수익을 보장하는 효자역할을 했다. 하지만 부동산시장 침체와 맞물리며 매각에 어려움을 겪었다. 급매물건이 시장에 쏟아지는 상황에서 가격대가 높은 보류지의 인기가 줄어드는 것이다.
*아파트보류지란 ? 아파트 보류지는 재건축·재개발 사업에서 조합이 소송 등 만일의 사태에 대비해 분양하지 않고 남겨둔 주택입니다. 조합은 전체 가구 가운데 1% 범위에서 보류지를 정할 수 있습니다. 보류지는 조합이 소송에 패소하거나 사업이 중단될 경우 조합원에게 배당됩니다. 보류지는 일반 분양과 달리 분양권 전매가 금지되어 있습니다. 보류지는 조합원에게 유리한 제도이지만, 조합이 보류지를 남용하여 일반 분양 물량을 줄일 수 있다는 우려도 있습니다. 2018년 국토교통부는 보류지 물량을 1%에서 0.5%로 축소하는 규제를 도입했습니다.
수도권,지방 분양시장 양극화 심화
정부의 부동산규제완화 이후에 수도권 아파트 분양시장 전망이 개선되고 있다. 하지만 지방 분양 전망은 악화하고 있다.
이달 아파트 분양전망지수는 77.7로 지난달에 비해 7.5포인트 하락했다. *아파트 분양전망지수는 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과를 지수화한 값으로 100을 넘으면 분양전망이 긍정적이라는 것
서울은 86 ->94 경기 87 ->88 지방 85 -> 75
수도권과 지방 분양시장의 양극화가 심해지는 이유 1.수도권에 비해 지방의 공급물량이 많기때문에 거주민들의 심리가 살아나지 못한상태이다 2.수도권이 가수요가 높은건 팩트이다 3. 수도권중에서도 서울이 분양 경쟁률도 높고 빡셌기 때문에 분양전망지수가 높았던것
이대로 간다면 2008년 MB정부때와 마찬가지로 지방주택활성화대책(미분양, 양도세면제) 이 도입되어 지방 아파트의 상승흐름이 먼저갈수도 있겠다. 역시나 다가오는 기회는 지방에서 먼저 올것 같다. 지방 앞마당을 많이 만들어야겠다......
#37 230512
30대 아파트 구매 비중 증가
30대는 서울과 부산에 많이 샀다. 30대의 매수세가 서울 등 수요가 많은 대도시를 중심으로 확산하고 있다는 의미이다.
#36 230511
대곡~소사선 6월 개통
2년간 개통이 지연된 대곡소사선이 6월말 개통을 앞두고 있다. 덕양구 등 경기 고양시와 부천시를 잇는 노선으로, 서해선 원시~소사 구간과 이어진다. 이 전철 노선이 개통되면 기존 한시간 이상 걸렸던 고양과 부천이 20분만에 이동이 가능하고, 고양, 부천의 강남접근성이 좋아진다. 따라서 대곡 소사선 인근 지역 아파트도 꿈틀거리고 있다.
일산과 능곡에 호재이다. 부천시청역에서 7호선을 타고 여의도와 강남구청역을 갈 수 있음.
어떻게 될까?
-부천 : 부천시청역이 출퇴근시간에 붐비겠다. -고양덕양 능곡 : 지금은 썰렁한데 강남,여의도 접근성이 획기적으로 줄어든다. 텅텅 빈 능곡역 인근이 어떻게 발전될지.. 궁금하다. -일산 : 경의중앙선,3호선으로 대곡역으로 대곡소사선을타고 부천시청역으로 간다음, 7호선으로 또 환승해서 여의도와 강남으로 출퇴근하면 1시간 이내 가능하다. 하지만 출근시간에 2번 환승해서 가는게 쉽지는 않아보이는데.. 일산에 호재일까? 지금이 하락장이라 이게 호재로 작용하는지 아닌지도 사실 잘 모르겠다. 그리고 일산에는 애초에 여의도와 강남으로 출퇴근하는사람수가 적다. 흠..
그럼 지금 능곡역 인근 가격은 어느정도일까? 일산은 3호선, 경의중앙선 라인의 1기신도시 역세권구축택지의 가격이 24평 4~5억정도 / 능곡역인근 행신역역세권 단지들은 3억중반~4억정도.
송파 성남 수정 대단지만 전세 올라
송파 2주째 전세가 상승(헬리오시티,잠실엘스 등 대규모단지 거래 활발)
수도권 아파트 전세하락폭이 축소되는 가운데 오름세를 유지하는 지역은 '대단지거래'가 가격상승을 주도하고 있는것으로 나타났다. 송파구는 전세가격이 0.04%오르며 전주 0.03%대비 상승폭이 확대 되었다.
성남시도 3주연속, 하남시도 2주연속 전세가가 상승하고 있다.
왜 ? 하남, 성남, 송파는 전세가 2~3주동안 상승하고 있을까? 기존에 너무 많이 내렸기 때문일까?
기존에 대단지가 전세 경쟁이 치열해지면서 전세 하락이 컸던 상황. 따라서 대단지의 전세가가 저렴했음. 전세가가 저렴함+기준금리 하락함 = 대단지 전세 찾게됨 = 대단지 전세 상승
#35 230509 화
소형평형 아파트 분양가 급등 평당 2000만원 돌파.
올해들어 입주자 모집공고를 낸 아파트의 평당 평균 분양가는 1700만원으로 집계됐다.지난해 대비 11% 상승한 수치이다. (수도권 1934만원 / 지방 1476만원)
전반적인 분양가 상승은 자재비, 인건비 인상에 따른 공사비 상승과 분양가 상한제 해제 영향이 크다. 게다가 올해 초 정부의 1.3대책으로 서울3구,용산구를 제외한 전국이 분상제 미적용 지역이 됐다. 지난해까지만해도 분상제로 사업성이 확보되지 않아 분양에 나설수 없었던 단지들이 올해들어 목표분양가에 속속 분양하면서 가격이 상승한것이다. 그리고 유독 중소형 아파트 분양이 늘어난것은 수도권 지역에서 중소형 아파트 분야이 늘었기 때문이다.
분양가 상승의 원인 : 자재비,인건비 + 분상재 해제 영향
*분상제 해제 하면 ? 원하는 분양가에 분양가능하다. 따라서 수도권 4개지역을 제외하고 분상제가 해제된 곳곳에서 분양이 나오면서 수도권 평균 분양가가 상승한것이다.
*시장에 미치는 영향? 인플레이션과 경제, 정책의 영향으로 높아진 평균 평당가에 적응하게 되면서 로또분양에 대한 기대감이 줄어들고 있다. 분양이 잘 되지 않으면 건설사가 힘들어지고 건설사가 힘들어지면 공급이 줄어들고, 공급이 줄어들면 전세가 상승해서 투자하기 좋은 환경이 조성될것같다. 시장에 나오는 각종 지표들이 모두 하나의 방향을 가리키고 있는것 같다.
4월 소비자물가 3.7% 14개월만에 3%대로 하락
석유, 농축 수산물 가격이 꺾여 반기 갈수록 물가 안정될듯
지난달 소비자 물가 상승률이 14개월만에 3%대로 떨어졌다.물가급등을 주도하던 석유류 가격이 크게 하락했고 농축수산물 가격도 안정세에 접어든데 따른것이다.
윤석열정부는 그동안 물가안정을 최우선 경제정책 목표로 추진해왔다. 전방위적 물가상승을 이끌어온 석유류 가격이 크게 하락했다. 전년 동기대비 16.4% 하락
정부는 특별한 외부 충격이 없다면 3%대에 진입한 물가상승률의 안정흐름이 지속될것으로 전망했다.
소비자 물가지수(Consumer Price Index, CPI) : CPI는 소비자들이 특정 기간동안 구매한 재화와 용역의 총 가치를 측정한 값
생산자물가지수(Producer Price Index, PPI): PPI는 생산자의 관점에서 본 인플레이션 척도
경기북부특별자치도 공론화 시동
경기도 내에서 의정부 고양 구리 등 경기북부지역 10개 시군을 경기북부특별자치도로 독립시키자는 목소리가 커지고 있다.
대기업이 집중된 수원 화성 용인 평택 등 남부에 집중된것이 사실이다. 고양 구리 남양주 동두천 양주 의정부 파주 포천 가평 연천 등을 북도로 묶는 안(인구 361만)이 논의 중인데 이들 지자체의 평균 1인당 GRDP는 2492만원으로 남부의 4146만원에 크게 못미친다.
군사시설규제를 받는 동시에 수도권이란 이유로 수도권 규제와 개발제한구역, 상수원 보호구역 등 중복규제를 받아 발전이 지체되었다.
그외에도 은평구, 평택지제, 인천청라, 인덕원, 성남등 주요입지의 아파트가 5월에 공급된다. 이들의 입지가 나쁘지 않은만큼 청약성적을 보면 사람들의 심리를 알 수 있을것 같다.
지하철교통이 약간 애매하다. 10억이라... 흠 미분양 날것같다 ! ㅋㅋ
#33 230502
공공전세 청약 시작
공공전세 이달 청약, 소득기준 없이 무주택자면 가능
시중 전세값의 90%이하 가격으로 최장 6년간 거주할 수 있는 공공전세주택이 이달 전국에서 900여가구가 공급된다. 저렴한 가격뿐만아니라 공공이 직접 운영하는 만큼 전세사기 우려를 덜 수 있어 많은 관심을 끌고 있다. LH는 5월 8~10일 전국 공공전세주택 935가구에 대한 청약을 접수한다. 수도권에서 610가구, 지방에서 325가구가 나온다. 강동구,노원구,서초구,송파구 등 13개구에 올해 1차분 공공전세주택이 들어선다. 전용 60부터 80초과까지 면적이 다양하고 지하철역과도 가깝다. 가구원이 3인 이상이면 1순위, 2인 이하면 2순위로 지원된다. 임대기간은 2년으로 2회에 걸쳐 재계약을 할 수 있다.(최대 6년)
무주택실거주 입장에서는 굉장히 반가운 정책이 아닐까 싶다. 실제로 주변에 신혼집을 구하는 동료들의 말을 들어보면 전세사기가 흉흉해서 무섭다고들 한다. 아파트인데도.. 전세가율이 50%인데도.. 최장 전세 6년거주.. ! '절대로 전세살지말라'는 부읽남님의 말이 생각난다. 그럼에도 절대로 전세사는 사람이 있기때문에 이 정책도 괜찮지않나 싶다. 계약을 3번해서 전세를 6년 살고나면 전세값이 1.5배는 오르지 않을까?
#32 230501
공사비 또 상승
공사비 또 상승
지난 1월 3.73%에 이어 또올라. 인건비 상승영향이 가장 커
표준시장 단가는 최근 4개월간 건설물가변동분을 반영한 결과로 1월대비 단가가 2.63% 상승했다. 국토부는 매년 1월가 5월 연간 두차례 표준시장단가를 공고하고 이는 향후 공사비 산출의 근거가 된다. 지난 1월엔 표준시장단가가 직전대비 3.73%상승했는데 이번에는 또 2.63% 상승했다.
올해 1분기 전국에서 거래된 아파트중 30대의 매입비중이 2019년 조사 이래 가장 높았다. 생애최초 대출과 특례보금자리론 등을 통해 30대가 대출을 끼고 집을 살 여력이 크게 늘었기 때문으로 분석된다.
물가가 오르고 인건비가 상승했기 때문에 건설물가가 오르는게 당연한것. ?
30대 아파트 거래비중이 가장 높았다고 한다.
#1 230307화
서울 송파구 가격상승
-송파 아파트가격 급상승. 재건축 단지 규제완화로 집값 반등세 -송파구는 강남권 내에서도 정책흐름에 따라 투자수요가 민감하게 움직이는 시장이다.
노원구도 재건축하면 천지개벽할듯한데 사실 재건축에 대해 공부를 안해봐서 잘 모르겠다.. 근데 분담금 4~5억이면 안갈것 같다..
은평구, 동대문구 9억대분양
-서울 재건축 단지 분양 9억대 분양. (역촌1, 휘경3 )
서울 9억대라니 은평구, 동대문구라도 갈것같다. 경쟁률이 궁금해진다.
서울 고덕강일 사전예약
반값아파트 서울 고덕강일3단지 사전예약에 2만명 몰림. 최종 40대1, 청년특공은 118대1
추정분양가가 인근아파트 전세수준인 3.5억정도로 낮다. 임대료를 보증금방식으로 내거나, 매월 부담해야하지만 일단 분양가가 낮으니까 흥행에 성공했다.
전매할 수 없고 LH에 환매해야하는데 전세사느니 여기 산다는 마음일까? 반값아파트 저걸 할까? 생각했었는데 경쟁률이 높았다니 ㅎㄷㄷ
전국 미분양 관리지역
인천중구 / 대구 중구,남구,수성구 울산 남구,울주군 / 충남 아산,홋엉 전북 군산 / 전남광양 경북 포항, 경주
미분양이 1000가구가 넘는 곳을 미분양관리지역으로 지정했다.(HUG)
인천은 중구가 미분양이 많구나.. 안가봐서 모르겠네.대구는 중구, 수성구, 남구에 공급이 많다. 선호되는 생활권이라 관심이 생긴다. 이런지역이 미분양으로 부동산시장이 완전히 무너져버렸을때 우리에게 기회가 오지 않을까?
그외
아파트 전세 하락에 빌라시장은 쑥대밭임
#2 230308 연내 금리인하 글쎄? / 아직 매수심리 죽지 않아써
수도권남부
경매 낙찰가율이 높아지고 있다. 동탄솔빛마을쌍용예가 전용84가 4.56에 낙찰되었다. 특례보금자리론 받을 수 있는 9억이하 아파트에 대한 입찰경쟁이 치열하다.
동탄솔빛마을 84 4.56 초급매가격 ?과연? 동탄과 광교 모두 실거주수요와 투자수요가 많은 도시라고 생각된다. 확실히 경부라인이 핫한가보다..
누가샀을까?
10억원 안팎의 5년차 이내 신축 or 30년 이상 재건축단지가 거래를 주도하고 있다. 실수요자 위주의 갈아타기 거래가 주를 이루었다. 강동,송파는 회복세, 서초,용산은 거래부진 지속되고 있다.
2월에 특례보금자리론 대출이 풀리면서 실거주자들이 이 대출을 빠르게 받기 위해 빠르게 선점한것을 현장에서 느낄 수 있었다. 어제 튜터님이 말씀해주신것처럼 전세가 동반이 없는 매매 상승이므로 이대로 계속 상승세로 이어나갈지는 지켜보아야 한다.
서울 영등포구
영등포자이 일반청약 200대1 1.3대책 이후 서울에서 첫 분양한 영등포자이 1순위 청약에 약2만명이 신청했다. 평균경쟁률 200대1
분양가 59 : 8.5억 84 : 11.6억
2017년부터 2021년까지 오랫동안 폭등한 '미친불장'을 사람들이 1년만에 잊기는 쉽지 않을 것이다. 그렇다. 역시 아직까지 사람들의 주택매수 심리는 있는것일까 ?
두가지로 생각해볼 수 잇을것 같다. 1. 사람들의 주택매수심리가 남아있다. 아직 무섭지않다. 2. 금리도 높은데 전세로 살바에 특례보금자리론 받을 수 있을때 청약 받아서 살자.
무엇보다 저정도 분양가에 살사람들이 많다는것도 놀라웠다. 50%정도 현금을 갖고있다는건데..
금리
연말 물가지스 상승률 3%대 초반 정도 기대, 연내 금리 인하론은 사실상 일축됨
이창용 한국은행 총재는 소비자물가상승률이 올해말까지 3%대로 떨어지고, 2%로 수렴한다는 확신이 들 때 금리인하를 논의하는것이 바람직하다고 했다.
올해말 3%대 물가수준으로 수렴하는지 본 뒤, 더 빨리 내려가지 않으면 금리를 더 올릴것임
*현재 소비자물가지수 상승률 4.8%
소비자물가가 2%대로 수렴하면 금리를 인하할 것임
올해말 물가가 내려가지 않으면 금리를 더 올릴 것이다.
#3 2월 전세거래량 증가, 3월부터 청약제도 변경됨 230309목
전세거래 증가
서울 월거래량이 4개월만에 1만건대를 회복했다.
가격급락, 이사철수요(2월)증가로 전세거래량이 늘어났다. 서울뿐만아니라 트래킹하던 지역들도 전세매물이 많이 빠지면서 전세호가가 2~3천정도 올라가기도 했다.
노량진뉴타운1구역 사업승인
노량진뉴타운 1구역부터 8구역까지 8개의 구역중 마지막 1구역이 사업시행인가를 받으며 9천세대규모 대규모 주거단지가 조성될 예정이다.
면적이 13만제곱키로에 달하는 노량진1구역은, 8개 구역중 규모가 가장 크다. 지하철1,9호선 노량진역과 7호선 장승배기역사이에 위치해서 업무지구 접근성이 좋다.
기안정추조사관 중, 사업시행인가를 받았으니 3~5년 이내 물량으로 나올것이다. 노량진의 입지를 모르지만~ 정비가 잘되서 좋아지면 좋겠따~
둔촌주공 줍줍 46:1
둔촌주공 무순위 청약이 흥행했다. 본청약 신청자수의 2배이상이 몰렸다.
단군이래 최대 재건축으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽 파크 포레온)
일반공급에서는 예비당첨자 단계까지 넘어가서 완판되었고, 소형평수는 미계약이 속출했다.
일반공급은 미분양나고, 무순위청약은 흥행했다? 무슨의미일까?
영등포자이디그니티
1.3대책 이후 서울 첫분양인 영등포자이디그니티에 2만명이 몰렸다. 198:1 경쟁률
무주택자는 물론, 갈아타기를 시도하는 1주택자들도 청약에 나설수 있게 되면서 무리없이 완판에 성공할것으로 예상하고 있다.
요즘 미분양 관련 기사나 유투브 영상이 많이 보이는것 같다. 미분양에 대해 딥하게 파봐야될것 같은데, 일단 지금 전국 미분양이 7.5만건으로 10만건이 넘어서면 위험한수준이 될거라고 한다.
다만 다소 의아한건, 미분양증가 -> 아파트 매수수요 사라짐 인데, 2월 부동산 분위기는 다소 좋았다는것.
그렇다면 2월 부동산 거래주체는 다주택자란말인가? 1주택자도 청약이 가능하게 되었는데..? 진짜 단지 급매만 거래되고 있는 시장이고 상승으로 이어지는 분위기는 절대 아니란거..!
청년 주거 복지 정책 외면
청년 주거정책이 청년들로부터 외면받고있다. 일부 호응을 얻는건 공공임대이다.
청년들은 주택구입지원정책이 가장 필요하다고 응답했다.
청년들은 공공임대 주택에 살고 싶기보다, '내집마련'을 하고 싶어한다는 것을 알 수 있었다.
무주택자들의 '내집마련'에 대한 수요를 알 수 있었다. 이사람들이 나중에 돈을 모으면 내집마련을 하겠지? 그전엔 전세를 살겠지? 그럼 내가 부자되는 사이클 안에 들어오겠지?
3월부터 바뀌는 주요 청약제도
-무순위청약 무주택자만 -> 거주지/보유주택수 상관없이 신청가능
-1주택자 청약 : 수도권 1주택자는 기존주택 처분 의무 -> 처분 안해도됨
-특별공급 : 분양가 제한 없어짐
-전매제한 : 수도권10년, 비수도권 4년 -> 수도권 3년, 비수도권1년으로 변경
-1주택자가 청약에 지원하고 당첨됬을때 처분하지 않고 2주택자가 되도 된다 !
-전매제한의 경우 수도권은 3년만 갖고있으면 전매할 수 있다 ! 그렇다고한들 청약수요가 늘어날까?
#3 강남 토지거래허가 안풀어줘 ! / 카드사태 이후 첫 부채축소 230310금
송파구 급매소진
송파 아파트 0.03% 상승 (11개월만) 서울에서 유일하게 +
서초, 강남도 상승 전환을 눈앞에 두고 있다.
송파구가 많이 빠져서 많이 오른다 강남, 서초도 상승세 돌입직전이라니 !
전국 주간시계열을 확인해보자. 전국 아파트값은 전주와 동일하게 0.34% 하락했다. 낙폭은 줄었지만 지역마다 다르게 간다.
2월 경매 낙찰가율 10년만 최저
고금리, 집값 하락 우려에 경매 낙찰가율이 10년만에 최저치 기록함
부동산 시장이 얼어붙었다는 지표중 하나가 경매낙찰가율이라고 배웠는데, 지금 10년만에 최저 낙찰가율이라고 한다. 10년전이면 2013년인데, 2013년은 서울 거의 바닥이였다.
강남, 목동 토지거래허가구역 안푼다
다음달 지정기한이 만료된 강남, 목동 토지거래허가구역을 해제하지 않기로 했다. 토지거래허가구역은 일정규모 이상의 부동산을 거래할때 관할 구청장의 허가를 받아야하는 제도다. 이 구역에 해당되면 주택에 직접 거주하거나 상가를 본인이 운영할때만 거래할수있다.(투기수요x)
오세훈 서울시장은 1월달에 부동산가격은 더 내려갈 필요가 있따, 문재인정부 초기수준으로 돌아가야한다고 했다.(2017년 여름)
토지거래허가구역을 풀지 않았다는 것은, 강남, 목동에 투기수요를 불러일으키지 않겠다는 의미이다. 즉, 정부는 아직 가격이 충분히 싸다고 생각하지 않는다는 것이다.
문재인정부 초기수준이면 2017년 여름이다. 너나위님이 지금 수도권 가격이 -30% 하락한 지역이 2020년 수준인데 아직도 싸지 않고, 2017년 가격이 되면 싸다고 생각해볼 수 있다고 하셨는데, 오세훈시장도 비슷한 생각인걸까?
분당 아파트 3~4억 급락
분당신도시 노후단지들을 중심으로 하락거래중. 1기신도시 특별법 발의가 미뤄지자 정비사업에 대한 기대가 줄어들면서 낙폭이 확대됨
샛별마을 84 : 12.8 -> 8.9억 거래됨
18년만에 디레버리징 (부채축서)
이자폭탄에 빚부터 갚는 '디레버리징(부채축소)' 시작되었다. 은행 주담대가 9년만에 감소했다. 이자부담이 늘어나자 가계부채를 축소하고있다.
카드대란 이후 첫 부채축소현상이다.(2003) 2003년 신용카드대란 여파로 2004~2005 가계부채비율이 줄어든 이후 한번도 디레버리징을 겪지 않았었다.
돈의 값인 금리가 2배이상 증가하면서 한달에 이자로 나가는 돈이 늘어났다.
나가는 돈은 2배로 늘어났는데, 들어오는 돈은 그대로이니 힘들어질수밖에.
카드사태 이후 첫 부채축소가 일어나고 있다고 한다.
#4 230313월
대구 안좋음 / 건설사 수주 3년만 감소 / SVC 파산쇼크
대구 시장
대구낙찰가율이 67%로 내려앉았다. 작년 상승장 21년 10월 105.5%이후 1년반동안 하향곡선을 그렸다.
낙찰가율이 60%대 초반이면 엄청 낮은거구나..?
건설사 재건축 수주 감소
주택사업이 감소하면서 건설사 수주액이 3년만에 최저치를 기록했다. 주택 인허가 규모 또한 줄어들고 있어 건설사들의 수주는 당분간 부진을 이어갈 것 같다.
건설사들의 주거용 건축수주액이 2019년 9월 이후 3년 5개월 내 최저치이다.
2019년 8월 이후, 부동산 시장이 계속 좋았기 때문이 건설사 수주가 잇따랐었다.
계속해서 줄어들다가 3년만에 수주액이 최저치를 찍었다. = 신규주택 공급이 줄어들 것이다.
부동산 사이클에 따라 폭등장 이후 찾아오는 하락장에 건설사 수주가 줄어들고 공급이 줄어들어 전세난이 온다면 우리에게 투자하기 좋은 시기가오지 않을까?
SVC 파산 쇼크
미국 은행 잠재손실 6000억 달러 2008년 리먼브라더스 사태 이후 최대 파산 투자자들은 주식, 채권을 탈출하려고 하고 있다.
미국 실리콘밸리의 자금원인 실리콘밸리은행(SVC)파산 선언으로 글로벌 금융시장이 출렁이고 있다. 투자자들은 주식에서 돈을 빼서 채권과 금을 비롯한 안전자산으로 대피하는 분위기이다.
21년 상승장까지만해도 시장을 마이크로하게 봐도 괜찮았었다. 하지만 지금같은 시장에선 매크로경제를 유심히 봐야한다.
미국의 은행파산이 경제에 어떤 영향을 주는지 재미있게 지켜봐야한다.
미국에서 뱅크런이 일어나기 시작하면 우리나라의 경제도 위험할 수 있으니 유의해서 봐야겠다.
#5 230314화
전세수요 다시늘어남 / SVB사태로 금리동결?
SVB 사태의 시사점
SVB 파산은 고금리부작용? 금리동결이야기 나온다.
스타트업 돈줄인 SVB 21년 예금이 86%증가 늘어난 예금을 안전한 미국국채에 투자 BUT 급격한 금리인상으로 국채 폭락 엎친데 덮친격으로 스타트업들은 예금 인출요구.(뱅크런) SVB는 예금인출해줘야하니까 채권을 헐값에 매도하며 파산에 이르었다.
SVB사태가 미국 연준에게 금리인상을 쉬어가는 명분을 만들어줬다고 보았다. 이번달에 금리를 0.5%p올리면 다른 은행들까지 자금난에 빠질 수 있기 때문에.
주목할점은, 투자자들의 머릿속에 '금리동결'이라는 옵션이 생겼다는 점이다.
시장상황이 금리에서 심리로 넘어간 현시점에서 SVB가 파산하며 대중들에게 '금리동결'을 할 수도 있겠다는 기대감을 심어주지 않을까?
우선 이번달 금리인상은 잠깐 쉬어갈것 같다. 고금리 충격이 대형은행을 파산하게 되면서 연준도 지금 멘붕일것 같다.
전세수요 다시 늘어남
미국 금리인상폭이 국내 전세시장의 변수로 떠올랐다. 금리인상, 입주물량 증가가 맞물리면서 서울 주요 대단지 아파트 전세가가 급락하며 역전세난이 확산되고 전세,매매를 동시에 떨어뜨리고 있다.
서울 전셋값은 전주보다 0.58%하락하며 낙폭이 전주(-0.7%)보다 줄어들면서 7주연속 하락세가 둔화했다. 서울지역 아파트 전세거래량도 회복세를 보였다.
반면 월세는 계속 올라가 월세부담은 나날이 커지고 있다. 최근 공급물량 증가, 금리 인상에 따른 대출이자 부담 가중등의 영향으로 전세값이 떨어지며 월세 선호현상이 강해졌고 이에 월세선호현상이 생기며 월세는 계속 올라가고 전세는 하락하여 다시 전세로 돌아가려고 한다.
아침에 너나위님이 올려주신 거래량 영상을 보면, 서울 전세거래량이 2배 증가하여 1600건이 거래되었으나, 이 거래량은 서울 25개구 중, 한 구에서 한달에 전새거래가 2건 일어났다는 의미이다. 또한 지난 17년간 역대 최저 거래량은 2500건이였다. 그렇다면 지금 1600건의 거래량이 회복된것이라 봐야할까? 증가세를 보인것은 유의미하지만 이사철, 입학시즌이였던것을 감안하면 몇달은 더 증가세로 갈지 지켜봐야할것같다. 사람들의 심리가 재미이씩도하고 신기하다.
그렇다면 월세는? 월세가격이 너무높아지면 사람들은 다시 전세로 돌아올것같다. 전세사기, 빌라왕 사건도 군중들에게 서서히 잊혀질것 같다. 이현철님 책에서 '월세전환율'에 대해 배웠었는데, 전세 2억짜리 집에 월세가 84만원이 넘어간다면, 사람들이 월세를 비싸다고 생각하게 될것이고, 역전세, 전세사기로 두려움에 월세를 선택한다고해도 월세-전세 차이가 30만원이상나면 전세를 고민할것 같다. 이번시장에서 월세가 전세의 경쟁품이 된다는걸 느꼈다.
*월세전환율 5~6%정도로 형성되어 있습니다. -전세 1000만 x 5% = 월세 4.17만 (한달에 4.17만원씩 주면서 live 할수도, 한번에 1000만원 주고 live할 수도 있다.) -전세 1억 = 월세 41.7만 -전세 2억 = 월세 83.4만 -> 2억짜리 전세집에 월세로 살려면 월세 84만원을 내야한다. 매달.
#6 230315수
강남 접경지 역풍선효과
정부의 대대적인 부동산 규제 완화 이후 주택수요가 강남권으로 집중되면서 인근지역 아파트값을 끌어내리는 역풍선효과가 나타나고 있다.
198대1 영등포자이 디그니티 가점최고 75점
1순위 경쟁률이 198:1을 나타내는 등 청약경쟁률이 치열했던데다 가점제 물량 비중이 40%로 줄어 당첨점수가 크게 올랐다.
분양가가 얼마였길래? 3.3㎡당 분양가는 평균 3,424만원이다. 전용 59㎡와 84㎡의 2개 형이 채당 평균 8억5,600만원, 11억56000만원 내외다.
평당가 3400만원 ! 영등포구 평당가가 3712만원 ! 싸게분양하니까 많이 몰렸다!
작년 서울아파트 평균 분양가가 평당 3400만원이였던걸 생각하면 리즈너블한 가격이기 때문에 많은 사람이 몰렸을까?
입지와 주변시세를 보니 리즈너블하다는 생각이 든다..
한편으론 11.5억이라는 돈이 감당되는 사람이 많다는게 놀라웠다. 나는 청약 당첨되도 돈이 없어서 못넣을텐데...ㅎㅎ
공사비,토지비 상승에 서울분양가 1년새 24% 상승(2797 -> 3400만원)
지난해 서울아파트 3.3제곱미터당 평균분양가가 3400만원을 기록했다.
면적으로 환산하면 84는 12억, 59는 8.9억
건설자재 가격과 인건비상승, 공시지가 인상등을 원인으로 삼았다.
지난해까지만해도 서울 대부분의 지역에서 분양가 상한제가 적용됬는데 이 경우 분양가는 택지비와 기본형 건축비에 가산비가 더해져 결정된다. 택지비 책정기준이 되는 공시지가가 큰 폭으로 올라 분양가 역시 크게 오른 것이다.
올해도 상황은 크게 달라지지 않았다. 오히려 서울은 강남3구와 용산구를 제외하고 모두 분양가 상한제 적용지역에서 해제됐기 때문에 사업주체 입장에선 걸림돌이 사라졌다. 최근 강동구 올림픽파크포레온, 영등포구 영등포자이디그니티는 각각 3829만원, 3411만원의 분양가에도 불구하고 흥행에 성공했다.
22년 평당가 3400만원 !! 21년 2797만원이였던걸 생각하면 분양가가 정말 급등했다고 생각된다.
가구소득기준 1인가구 403만원, 2인가구 551만원, 3인가구 672만원, 4인가구 763만원 -> 1인가구 말고 나머지는 너무 매리트없지않나? 1인가구(청년)이 타겟인건가?
6천만원을 4%이자로 빌리면 한달에 20만원이므로..
6천만원 무이자 전세대출 = 한달 20만원 지원
생각보다 괜찮은데?
#7 230317금
전국 아파트 하락세주춤 / 서울 실거래가 상승 / 소비자심리지수 반등 /
서울아파트 하락세주춤
서울아파트 실거래가격이 7개월만에 상승세로 돌아셨다. 서울아파트 실거래 매매지수가 전월대비 0.81% 올랐다. 거래량 역시 빠르게 회복되고 있다.지난 2월 기준 서울아파트 거래량은 2223건으로 1월대비 56%증가했다.
전세가격 낙폭이 줄어들고있는게 눈에띈다. 전세가격이 미친듯이 떨어지는구나 했는데.. 이제 올라가는건가?
거래량도 여전히 역대최저이지만 조금씩 증가하고있는게 의미있는것같다.
수도권 이어 지방낙폭도 둔화
지방아파트도 하락세가 둔화한것으로 나타났다.부동산 매매시장이 '바닥다지기'에 들어간것 아니냐는 분석이 나온다.
서울0.84%, 광조 0.84%, 울산0.18%로 실거래 지수가 올랐다.
글로벌 금융시장이 이번에는 크레디트스위스(CS)발(發) 위기에 긴장감이 높아지고 있다. CS는 골드만삭스·JP모건 등과 함께 세계 9대 투자은행(IB)으로 꼽히는 곳이다. 자산관리 규모가 SVB의 7배 수준인 만큼, CS가 흔들린다면 세계 금융권에 상당한 충격을 줄 수 있다.
다행히 스위스 중앙은행이 움직이며 급한 불을 껐다. 최근 SVB와 SC의 위기는 자산 투자 실패 등에서 불거진 것인데 그 배경에는 고금리 정책이 있다
금리가 너무 급격하게 높아지면서 글로벌대형은행이 파산했다. 자본주의에서 금리의 영향력이 얼마나큰지, 그걸 관장하는 연준의 역할이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 한편으론 무섭다..ㅎㄷㄷ
오른분양가는 언제 떨어질까?
미분양은 쌓이는데 분양가는 오르고 있다. 건축비, 인건비가 오른 영향이다. 다만 오른 분양가도 떨어질 때가 있다. 언제일까?
HUG에 따르면 올 1월 전국 민간분양 평당 평균분양가는 1571만원을 기록했다. 5년전 10366만원 대비 51% 올랐다. 아울로 올 1월 기준 서울 민간분양 평균분양가는 3063만원이다. 처음으로 3000만원의 벽을 넘었다. 미분양 물량은7.5만 가구에 달하지만 분양가는 쭉쭉 오르고 있다.
한번 오른 물가는 다시 과거로 돌아가지 않는 말도 있지만 분양가는 다르다. 건설주체 입장에선 미분양이 나 비싼 대출이자를 내기보다 어떻게든 계약률을 끌어올리는게 낫기 때문이다. 대구 등 미분양이 심한 지방을 중심으로 이미 할인분양 경쟁이 시작됬다는 소식도 있다. 글로벌 금융위기 당시처럼 미분양 출혈마케팅이 돌아왔다.
과거 2011년 최초 분양가보다 대형평형 기준 최대 41%(8억원)을 깎아주는 조건으로 할인분양을 한적도 있다.
분양가가 떨어지는게 아니라 건설사 할인분양을 말하는거구나.
준공후미분양에도 분양이 되지 않으면 할인분양을 한다. 과거에 얼마나 깎아줬을까?
강동구 고덕동에 ‘고덕아이파크' 65평 기준 19억 -> 11~13억으로 할인분양했다. 21년 고점 기준 23억이였다. 12년전 분양가 19억이라니.. 말도안되게 비싸긴 했었다. 정상분양가 19억에 분양받은사람들은 12년동안 4억의 시세차익을 본건데..고점에 매도했을리 만무하고.. 애초에 너무비싼 분양가가 아니였나? 라는 생각이 든다.
동탄 갭투자 증가
동탄신도시가 있는 경기 화성시에 최근 3개월간 갭투자가 67건으로 전국에서 가장 많았다. 갭은 1500만원에 불과한 거래도 있었다.
주인전세일텐데.. 왜 유독 화성시에 많았을까?
Case1. 21년 불장에 영끌해서 집을 샀다 > 부동산이 폭락하니까 매도하고 싶어졌다> 근데 회사가 근처니까 여기살아야한다> 주전으로 돌리고 호구잡아서 매도했다?
Case2. 동탄사는 신혼부부들이 똑똑하다 > 집값이 떨어졌다 싶으니 집을사야겠다고 생각했다 > 주담대이자는 비싸니까 한명이 전세대출을 많이 일으켜서 작은 갭으로 집을 샀다?
왜 유독 화성시에 많았던걸까..?
화성시 아파트값 -9.8%
경기지역 하락세가 심하다. 올들어 3월까지 경기에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 지역은 화성시입니다. 하남시 -9.01%가 그 뒤를 이어 2위를 기록했다. 최근 아파트값 낙폭이 큰 세종시-8.98보다도 가격이 더 떨어졌다. 다주택자들이 내놓은 급매물의 영향, gtx 등 교통 호재의 거품이 빠지며 하락이 컸다고 평했다.
1년 증감률을 보면 매매는 화성,군포,연수구,광명시,과천,성남수정,영통이 많이 떨어졌고
전세는 화성시, 연수구, 고양,시흥,양주가 많이 떨어졌다.
대체적으로 지난상승장에 많이오른지역과 물량이 있어 전세가 떨어지며 매매를 끌어내리는 지역들이 많이 떨어졌다.
이렇게 많이 떨어진 지역은 유심히보자 !
집 사고 싶어요 증가
집을 사겠다는 이가 늘고 있습니다. 국토연구원이 발표한 '2월 부동산시장 소비자심리 조사'결과에 따르면 지난달 서울 주택 매매시장 소비심리지수는 105.2%이다.
1월 93.8%보다 11.4p올랐다. 역대 최저치를 기록한 작년 11월79.1 보다 26.1p나 오른 수치로 집을 사려는 사람들의 심리가 본격적으로 하강국면을 벗어난것으로 보인다.
*부동산시장 소비심리지수 지수가 100을 넘으면 전달에 비해 가격 상승/거래증가에 대한 응답이 많다는 의미
심리가 회복되는걸까? 궁금하다. 확실한건 이번 하락장이 심리가 바닥이 아니란것이다. 하긴..지난 상승이 8년동안 이어졌는데.. 8년간 이어진 학습효과로 사람들은 부동산 장기우상향에 대한 생각이 자리잡고 있을것이고.. 심리가 바닥이 되기는 쉽지 않을것 같다.. 그렇다면 이번 하락장은 지난 하락들과 다르게 진해오될까? 내 주변만봐도 떨어지면 사야지 좀만 더 떨어지면 사야지 하는 사람들이 많고, 절~대 집안산다. 라고 하는사람은 한명도 못봤다. 내집하나 있어야한다. 라는 생각이 젊은세대들에 만연한것같다.
#8 230320월
전세수급지수 상승 / 삼성 용인투자 / 주담대 변동-고정 비슷해짐
전세문의증가
서울 전세수급지수가 22년 상반기까지 90안팎을 유지하다가 하반기 금리인상국면에 진입하면서 가파르게 떨어져 23년초 60.1까지 떨어졌다.
-전세감소이유 : 금리인상, 전세사기(빌라왕)
월세수요는 증가하여 월세가격은 고공행진하는 가운데 전셋값이 2년전에 비해 크게 낮아지자 올들어선 전세수요가 다시 살아나고 있다는게 전문가들의 분석이다. 전문가들은 당분간 월세수요가 전세로 빠르게 이동할 것이라고 보고있다. 전세대출 금리 상단이 4%대까지 내려와 이자부잠이 줄어든데다 강남권 등 올해 서울 주요 도심에서 입주물량이 줄줄이 대기하고 있어서다.
-전세 다시 증가이유 : 전세대출금리 상단이 4%로 내려옴, 전세가격 폭락으로 아무리 계산해도 전세가 유리하니까
*전세수급지수
22년 상반기 : 90 23년 초 : 60 23년 3월 : 65.2
전세수급지수가 바닥인 60을 찍었다가 65.2가 되었는데 좋아해야하는건가?
아무쪼록 월세에서 전세로의 수요가 늘어나고 있다는건 전세투자자에게 반가운 소식이다. 앞으로 금리가 더 낮아지지 않는이상
-전세감소이유 : 금리인상, 전세사기(빌라왕) -전세 다시 증가이유 : 전세대출금리 상단이 4%로 내려옴, 전세가격 폭락으로 아무리 계산해도 전세가 유리하니까
서울재건축
*기안정추조사관
앞으로 서울시내 재건축 주진 아파트 단지는 안전진단 비용을 자치구에서 지원받을 수 있다. 재개발,재건축 등 도시정비 사업장은 조합이 설립되면 곧바로 시공사를 선정할 수 있다.
정부에서 하나씩 하나씩 규제를 풀어가고있는것 같다.
과거에도 비슷한 패턴이였던걸 생각하면 지금 시장흐름이 과거와 비교해서 어느정도 와있는지 파악할 수 있다.
용인남사읍 화성반도체클러스터 예정지역
용인시 처인구 남사읍 일대에 삼성전자가 2042년까지 300조를 투자한다고 한다. 128조원의 생산효과와 37만명의 고용창출효과가 예상된다. 삼성은 이번투자로 용인에 700조원상당의 직간접 생산유발효과가 있을것으로 기대하고 있다.
용인과 동탄의 부동산이 들썩이고 있다.
용인, 화성(병점,동탄), 용인에 엄청난 호재가 아닐까? 용인시에는 하이닉스 반도체클러스터도 들어오는데, 적을 가까이 두는건가? ㅎㅎ 삼성,하이닉스 반도체가 용인에 몰빵 ? 경부라인의 경기남부는 앞으로도 계속 좋아질것 같다...
종부세 감소?
올해 종부세 부담 20% 줄어들듯
집값하락과 세법계정이 맞물리면서 올해 종부세 부담이 평균 20% 이상 줄어들 전망이다. 세무업계에서는 종부세 부담액이 3분의 1수준으로 줄거나 종부세 부과대상에서 아예빠지는 사례도 다수 나올 것으로 예상한다.
무주택 취득세 면제
12억 이하, 생애최초 무주택 실수요자의 취득세를 200만원 한도 내에서 면제한다고 한다. 감면받은 대상자는 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고를 마친 뒤 실거주 해야한다. +3년보유
취득세 200만원 한도에서 면제?
취득세 200만원이면.. 12억보다 훨씬 낮은 금액의 주택인데, 왜 12억이하를 굳이 걸었지?
분양물량 감소
청약규제 풀렸지만 1분기 분양물량 80%감소
전분기에 비해 아파트 분양물량이 5만가구나 줄어들었다. (80%넘게 감소. 1/3물량)
전국적으로 미분양주택이 늘어나 건설사들이 공급일정을 미루고 있기 때문인것으로 분석된다.
주담대 고정-변동 비슷
주담대 고정/변동 격차 사라짐
보통은 고정금리가 높지만 석달새 0.09%p까지 좁혀졌다.
고정-변동 금리의 차이는 22년 12월 1.68 에서 현재 0.09로 좁아졌다.
고정금리 > 변동금리 가 일반적인데 지금 고정금리 = 변동금리 라면?
고정금리로 받아버리는게 이득아닌가?
예전에 월부tv에서 변동이나 고정이나 거기서 거기지만, 변동으로 받아라. 고 결론냈던영상이 기억난다.
#9 230322수
아파트 입주율 서울 79 경기 75 지방60
전국 아파트 입주율이 두달 연속 하락하며 60%대에 머물렀다. 정부의 규제완화로 수도권은 회복세, 지방은 거래절벽이다.
*아파트 입주율 : 입주지정기간이 도달한 아파트 가운데 잔금을 완납한 가구 비중. 지난해 6월까지만해도 80%대를 유지했음.
지방에 공급이 많기때문이 아닐까?
+(보통아조장님의견) 특히나 지방은 수도권보다 전세수요가 부족하기 때문에.
+지방의 아파트가 안팔려서... 지방중에서 강원,전라,충청이 입주율이 낮고, 부산경상권은 상대적으로 나은편. 투자기회가 반대로 올 수 도 있다는 생각이 드심.
토지거래허가구역 지정 해제
강남구에 이어 양천구도 토지거래허가구역 지정을 해제해달라고 서울시에 요청했다. 23년4월 강남구 압구정동과 양천구 목동의 토지거래 허가구역 지정기한이 만료된다.
서울시는 토지거래허가구역을 풀기 어렵다고 밝혔다. 토지거래 허가구역이 정비사업과정에서 발생할 수 있는 투기수요를 억제하는데 최소한의 안전장치라는 취지이다.
당장 목동 1~14단지는 올해들어 안전진단 문턱을 대부분 넘은 상황이다.
*토지거래 허가구역이 해제되면 어떻게 될까?
마곡 반값아파트 9000가구
강서구 마곡지구에 5월에 반값아파트가 공급된다. 지하철 5호선 마곡역과 송정역 사이 마곡지구 10-2단지와 9호선 신방화역 마곡나루역 인근 택시차고지에 토지임대부 분양주택을 공급할 예정이다. 올해 최소 다섯개 단지를 포함해 내년까지 총 9000가구를 공급할 예정이다.
이달초 사전예약을 받은 고덕강일3단지는 전용59 3.55억 + 토지임대료 40만원 으로 67대1 경쟁률을 기록했다.
*반값아파트 토지 : 공공소유 건축물 : 개인소유
주변시세보다 저렴해 반값아파트로 불린다.
보증금 3.55억원에 월 40만원 월세로 사는것과 다름없는데.. 신축이기도하고 향후 시세차익도 작지만 가져갈 수 있기 때문에 인기가 많은것 같다. 정부는 정부대로 토지를 소유하고, 무주택개인은 개인대로 시세차익과 합리적인 월세로 살 수 있으니 ... 인기가 많을수 밖에 없겠다.
미분양 10만가구까지 각오
원희룡 국토부 장관은 전국 미분양 물량을 10만가구까지 각오하고 있다고 밝히면서 고분양가를 미분양원인으로 지목했다. 건설업계의 미분양 주택매입요구와 분명한 인식차를 드러낸만큼 정부가 단분간 직접 미분양 주택매입에 나서지는 않을 것이란 관측이 나온다.
현 부동산 시장에 대해선 "대세 반전을 얘기하기는 이르다"라고 진단했다.
현재 미분양 물량 7.5만가구정도 된다. 앞으로 2.5만가구가 남았다.
국토부장관이 시장을 다소 냉철하고 정확하게 바라보고 있지 않나?생각된다.
"건설사 너네 분양가 낮추지도 않으면서 미분양 났다고 징징대지마라" 라고 하는것 같다.
또 현재 수도권기준 -30%정도 하락한 시점인데도 부동산 가격이적정하다고 생각하지 않는것 같다.
LTV/DTI/DSR
LTV : 주택 시세 대비 대출한도 -30~70 -생최 80 -무주택,1주택 : 50~70
DSR : 모든 대출금의 원리금 연소득 대비 계산 -총대출액 1억원 초과시 40% -총대출액 1억원 미만시 70%
DSR을 계산할 땐 보유한 대출별로 매년 내야 하는 원리금 상환액을 구하는게 핵심이다. 주담대는 계약기간이 정해져있지만 기타 대출은 금융사가 DSR을 따질 때 항목별로원금을 몇년에 나눠 갚는 것으로 산정하는지에 따라 달라진다. 신용대출은 5년으로 산정만기가 짧기 때문에 대출액이 작아도 DSR을 끌어올리게 된다.
올해 2월 서울아파트 거래 중 직전가 대비 5% 이상 하락한 비중은 30% 직전달은 41% ->11%p감소했다. -> 서울아파트 5%이상 하락한 비중이 줄어들었다.
전국적으로 하락거래가 감소하고 있다.그래프를 보면 바닥을 찍고 약간 상승한 모습들을 볼 수 있는데 이것이 데드캣바운스인지, 상승전환인지 주변에서 왈가왈부하더라... 앞마당의 경우 7억 터치했던 물건이 3.8억에 거래되고 다시 호가가 4.4억에 나와있는데... 이런걸 트래킹하다보면 저점을 지났나 라는 생각이 든다. 저점, 고점을 알 수는 없지만 3.8억이 충분히 쌌다는건 알 수 있다.
경매 낙찰자 대금 매납
부동산 하락세가 가팔라지면서 경매시장에서 낙찰자가 대금을 미납하는 재매각 사례가 잇따르고 있다.
어제 기사에선 신규아파트 입주율이 감소했다더니 오늘은 경매로 낙찰받은 물건을 미납한다고 한다.
종부세감소 ->주택가격상승
종부세 등 보유세가 줄어들어 똘똘한 1채 수요가 늘어날 것으로 보인다.
세부담이 줄어든 다주택자가 처분을 위해 내놨던 물건을 거둬들일것이라고 전망했다. 또 1주택 실수요자의 상급지 갈아타기 수요가 증가할 것이라고 내다봤다.
다주택자의 급매물은 감소하고 1주택자 갈아타기와 일부 투자자의 수요가 살아날것이라고 전망했다.
*종부세가 줄어들면 다주택자들이 보유하는데 유리해지므로 급매가 사라진다. 반면 1주택자나 일부 투자자에게는 보유하기 유리해지므로 똘똘한 한채를 매수한다.
내가 서초래미안퍼스티지가 있는데 원래 1450만원 종부세 내다가 830만원만 내도 되게 됬을때? 1.그정도 종부세는 감당 가능해서 물건을 거둬들인다. 2.종부세 납부 시점까지 천천히 팔기 위해 물건 호가를 올린다. 다주택자 입장에서 2가지접근이 가능할것 같은데, 두가지 모두 시장에서 가격이 상승할 수 밖에 없는(어쩔수없이 팔아야하는 급매가 사라질 수 밖에 없는)요인이 된다.
문재인정부가 급격히 올려놓았던 공시가격 현실화율을 윤석열 정부가 낮춰놓았다. 윤석열 정부는 최근 수년간 보유세 폭탄의 원흉이 된 문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵을 폐기하고 올해 현실화율을 3년전 수준으로 낮춰놓았다. *공시가격 = 집값 x 현실화율
*종부세 하락 이유 1.공시가격 하락 2.종부세 기본공제 상향조정/세율인하 등의 조치가 올해부터 반영
다주택자에게 징벌적으로 과세되었던 종부세가 대폭 줄어들었다. -> 다주택 포지션 유리해짐
윤정부가 공시가격 현실화율을 낮추었다. 공약을 진짜 이행하고있다.
#11 230324금
DSR 40%돌파 / 미국 기준금리 4%
DSR 4년만에 40%돌파
어제 연준이 베이비스텝을 진행한 가운데 다음달 한국은행이 기준금리를 재차 동결할것인지에 대한 관심이 쏠리고 있다. 23일 한국은행 금통위는 "국내 금융기관은 금융규제로 유동성,건전성이 비교적 양호해 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮다"면서도 "대외요인이 국내경기둔화, 부동산 시장부진과 맞물리면 위험해질 수 있다"고 했다.
지난해 4분기 기준 가게대출 차주의 평균 DSR은 40.6%로 집계됐다. DSR은 소득대비 갚아야할 원리금의 비율을 뜻하는 지표이다. DSR이 40%를 넘기는 것은 2018년 4분기(40.4%) 이후 4년만이다.
*고위험가구 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%이상이고 자산대비 부채비율(DTA)이 100%를 초과하는 가구를 뜻한다.
DSR 40이 넘고 자산보다 부채가 많은 고위험가구가 61만가구가 있다.
미국 기준금리 5% 2007년 이후 최고수준이다.
미국 중앙은행(FED)이 22일 기준금리를 0.25%포인트 올린 것은 물가와 금융시장 안정을 동시에 잡으려는 포석으로 풀이된다. 인플레를 생각하면 0.5%포인트 인상해야하고, 은행리스크를 감안하면 금리를 동결해야한다. 고민끝에 절충점으로 베이비스텝을 택했다는 분석이다.
미국이 0.25% 금리를 인상하면서 시장의 분위기가 다시 경직된 느낌이다. 다음달 한국 중앙은행 금리 인상을 지켜봐야하는데, 지금 한미 금리차가 역대급이라고 하는데 한국에서 안올릴 수 있을까?
#12 230403
2030매수증가 / 대출금리 감소
미분양 10만 위기일까 기회일까
준공후미분양(1월기준) : 7546세대
원인 : 실물경기침체에 따른 기존집값하락, 원자잿값 인상, 향후주택가격상승에 따른 차익실현불확실성증가, 소비자구매의욕 하락
대구에서는 할인분양시작
서울아파트 34% 젊은층이 매수
대출풀리자 2030 아파트 매입증가
특례보금자리론 신설과 생애최초 주택구입자등 실수요층을 위한 대출기준이 완화되면서 급매물 매수
2030매수는 개갱권, 전월세상한제 등 임대차2법 이후 전셋값이 급등한 2020년 12월 34%를 넘어서는 고공행진을 했으나, 정부의 대출규제와 지난해 금리 인상 이후 27%대로 떨어졌다.
특히 강서구의 2030매입비중이 54%로 절반을 넘어섰다. 강서지역은 9억원 이하 아파트가 많고 최근시세보다 싼 급매물이 늘면서 젊은층이 매입에 나선것이다. 성동구(45.6%), 금천구(45.5%), 영등포구(43.9%), 동대문구(42.9%), 도봉구(41.4%), 강북구(40%) 등도 2030 구매 비중이 40%대를 기록
서울아파트 거래량 2월 : 3.1만건 1월 : 1.7만견
2월 3.1만건중 34%면 1만명의 2030이 서울아파트를 구매했다는 뜻. 많다...
강서구에 젊은사람도 많고 급매가 많았나보다.
동탄,파주 GTX-A인근단지 매매 반등
정부가 내년부터 GTX-A노선을순차적으로 개통하기로 하면서 관련 역세권아파트가 주목받고 있다.
올 하반기에 일부구간을 시범운행하고, 내년 상반기에 수서~동탄역, 내년하반기 파주운정~서울역 구간을 개통하는게 목표다. 전구간은 2025년 하반기에 뚫린다.
GTX-A가 뚫리면 좋아지는건 맞는데,, 갑자기? 원래 있던 호재인데? 호재는 하락장에서의미가 없는데?
GTX-A 역세권 지역에 아직 가수요가 붙어있는것같다. (파주, 동탄의 입지가 크게 개선될것임)
건설사 PF대출 안되요..
정부가 보증서준다고 해도 미분양 등 경기침체 우려에 금융사들은 PF대출을 꺼리고있다. (올림픽파크포레온 1곳만이 유일하게 PF대출에 성공했다)
금융시장을 강타한 강원도'레고랜드사태'여파로 지난해말부터 자금을 구하지 못하는 부동산 PF사업장이 늘고있다.
건설사 대출이 힘들어지면서 인허가물량이 급감하지 않을까 ?
인허가가 떨어진뒤 공급으로 나오는데 3~4년이 걸리니까.. 앞으로 3~4년 뒤에는 전국적으로 공급이 부족한 상황이 오지않을까 생각해본다.(2026~2027년)
버팀목 대출 이용 증가
정부가 전세대출한도를 높이면서 2030의 전세대출이 늘고있다. HUG에 따르면 2월 청년 버팀목 전세자금대출이 1만건을 넘어섰다.
*버팀목전세자금대출 19~34세 청년 전용 정부지원 전세대출 저금리로 제공하는 것이 특징이다.
버팀목대출을 받을 수 있는 조건이 까다로운걸로 알고있는데,
주담대 금리 3%대 진입
긴축종료 예상에 금리 하향세 뚜렷
시중은행 가계대출금리 하단이 연3%대로 낮아졌다. SVB파산 이후 긴축종료에 대한 기대가 커지면서 금리하락 속도가 빨라짐.
23년 2월을 기점으로 집값반등에 대한 기사가 한달이상 쏟아지고 있다. 집값이 진짜 반등하는것인가? 아직까지는 2월에 급매가 많이 빠지고, 그 위의 가격대가 일부 빠지는곳도 있지만 아직까지 확실하게 보여지는부분이 없다고 생각되어, 시세트래킹을 통해 좀 더 지켜봐야할 것 같다.
#13 230404
서울 매매수급지수 70선 회복
3/27 기준 서울 아파트 매매수급지수가 70.6을 기록했다. 22년11월 7일 이후 쭉 60선에 머물다 20주만에 70선으로 올라섰다. 지수가 가장 높은 지역은 노원/도봉/강북을 포함한 동북권(74.9)이다. 중저가 아파트가 많아 특례보금자리론 출시의 영향을 받았다는 평이다.
매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 이가 사려는 이보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 집을 팔려는 이보다 사려는 이가 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.
금값 최대
금값이 10년 사이에 최고로 비싸졌다. 그 이유는 은행이 불안하기 때문이다. 크레디트스위스 등 세계 여러 은행이 휘청거리니까 은행에 돈맡기는것이 불안하다며 돈이 금으로 몰렸다. 금은 어디에서든 사고팔 수 있으니 대표적 안전자산으로 꼽힌다. 달러처럼 힘이 센 돈이 위태로울때 주목받는다. 하지만 요즘은 달러가 오르고 있어서 금값이 더 오를지는 모르는 것이니 투자는 신중해야한다.
달러가 약세이면, 금값이 올라간다.
지금 전세계 은행이 불안하다. 금값이 올라갈수도 있다고 생각해야겠다.
#14 230405
전매제한 규제 완화 / 서울 청년주택 12만가구 공급
서울 청년주택 12만가구 공급(2030년까지)
강변도로변에도 '청년안심주택' 나온다 (청년, 신혼부부용 장기 임대주택)
서울시에서 2030년까지 12만가구를 공급하려고 한다.
당초 2026년까지 6.5만가구가 예정되어있었으나, 2030년까지 12만가구로 늘어났다.
임대료도 기존보다 10%내린 시세의 75% 수준까지 낮춰서 공급한다.
4월 성내동 등 576가구를 포함해서 올해 4000가구가 쏟아져 나온다.
신규 사업지로는 동대문, 양천구가 유력하다. 간선도로 주변 50m
*청년임대주택 : 서울시에서 추진하는 지하철 역세권에 청년과 신혼부부에게 저렴한 임대주택을 제공하는 사업
2030년까지 좋은입지에 12만가구를 공급한다니. 1년에 1700가구씩 공급하는 셈인데, 아파트 공급이 부족한 서울에 젊은 사회초년생, 신혼부부가 보금자리로 살기에 참 좋은 정책이 아닌가 생각이든다. 사회초년생의 경우, 서울의 원룸, 오피스텔에 거주하거나 신혼부부는 경기도 역세권에 아파트를 얻어서 서울업무지구로 출퇴근하는 경우가 많을것 같은데, 청년안심주택이 공급되면 저렴한 서울 빌라, 월세와 경기도 역세권 아파트의 임대수요는 확실히 줄어들것같다.
동대문 휘경자이 청약 51.7
1호선 외대앞역/회기역, 경의중앙선 회기역을 끼고 있는 아파트이다.
평균 분양가는 2930만원으로 비교접 합리적수준으로 책정되었고, 서울/경기/인천 거주자라면 1주택도 청약이 가능했다는 점 때문에 많은 사람이 몰리지 않았을까 싶다.
인근아파트 휘경 SK뷰 아파트(19년식)가 9.8억인것을 보면, 동대문에 거주하는 사람들이 실거주 갈아타기목적으로라도 이사할것 같다. 좋은입지 !
전매제한 규제 완화
수도권 전매제한 대폭완화. 최대 10년 -> 3년
4/7 부터 최대 10년인 전매제한 기간이 3년으로 단축된다. 그동안 전매제한 규제를 받았던 단지들도 규제완화가 소급적용되어 주택공급이 늘어나는 효과가 발생할것으로 보인다.
다만 전매재한 완화와 세트인 '실거주의무폐지'는 아직 이루어지지 않아 반쪽짜리 규제완화에 불과하다는 지적이 나온다.
기존 분양받은 아파트들도 전매제한 규제가 완화됨으로써 매도물량, 전세물량이 늘어날것같다.
특히 전매기한이 1년으로 완화된 비수도권에서는 매도하려는 물량이 꽤많을것 같다.
내가 만약 분양받은 아파트를 갖고있다면? 일단 들어가서 1년을 이미 살았다면, 1년 더살고 매도하는걸 고려할 것 같고...
#15 230406목
분양권 하락거래 / 여의도 목동 압구정 성수 토지거래허가구역 1년 연장
여의도, 목동, 압구정, 성수 토지거래허가제 1년 연장
서울 강남구압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 4곳에 대한 토지거래허가구역지정이 1년 더 연장되었다.
주요 재건축 단지가 모여있는지역이라 쉽지 않았을것이란 분석이 나온다.
이들 지역은 2021년 4월 27일 토지거래허가구역으로 처음 지정되었고 이듬해 기한이 연장됐다. 이후 1년이 지나 오는 4월 26일 지정기간이 만료될 예정이었다. 하지만 서울시가 이달 또다시 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 효력이 내년 4월 26일까지 1년 더 늘어나게 되었다.
*토지거래허가구역 일정규모 이상의 부동산을 거래할때 관할시장,군수,구청장의 허가를 받도록 만든제도이다. 시장과열우려가 있는 지역의 투기를 막고자 시행됬다. 이 구역에 해당되면 실거주 목적으로만 토지를 매수할 수 있다. 전세를 끼고 집을 매수하는 '갭투자'가 불가능하다.
24년 4월 26일까지 여의도, 목동, 압구정, 성수의 토지거래허가구역에 갭투자가 불가능하다.
아무래도 재건축 속도가 붙어 투기과열이 우려되나보다. 정부는 지속적으로 현 부동산 시장에 대한 생각을 표출하고 있다. 서울 수도권 주요 아파트들이 30%이상 하락했음에도 부동산 시장에 대한 기대감과 상승전환에 대한 경계를 늦추지 않고 있는것같다.
사실 이 토지거래허가구역지정이 해제되지 않으면 이 지역들의 아파트가격 상승은 어려울것이다. 정부가 언제 이 카드를 푸는지 잘 지켜봐야겠다.
서울 첫 내집마련 은평,성북,영등포 몰렸다.
올해들어 주택가격 하락세가 지속하면서 생애 첫 주택을 마련하는 수요자가 늘고있다. 서울에선 비교적 중저가형 아파트가 많은 은평구와 성북구 등에 매수세가 몰리는 모양새다.
생애최초 매수자에게 9억이하 아파트를 80%까지 4%초반대 고정금리로 매수하게 해주었다. 지금 안받으면 큰일날것 같은 분위기로, 많은 여력이 되는 사람들이 구매했다.
EX. 9억원 아파트 생애최초 구매 X LTV 80% = 최대 5억 대출(4%금리)
5억원을 4퍼 고정금리로 받고, 나머지 4억원을 현금으로해서 아파트를 샀구나..
실수요 위주의 시장이라는데 사람들의 심리라 신기하다.
수도권서 시세보다 싼 분양권 쏟아져
분양때 저금리로 중도금 대출을 실행한 사람들이, 입주잔금을 치르러니 고금리가 부담되고 전세가도 낮아 차라리 집을 팔아버리는 사람들이 많아지고 있다.
(DMC SK뷰 아이파크포레, 인천힐스테이트푸르지오주안, 성남 산성역 자이푸르지오, 수원역센트럴아이파크자이)
실제로 분양권 전매는 늘어나고 있따. 22년 10월부터 23년 2월까지 (4개월동안) 분양권 전매는 지속 증가하고 폭도 늘고있다.
올해 1분기 분양권 거래 중 34%는 마피였다.
신축아파트가 인근 기축아파트보다 시세가 싸지고 있다. 하락장에 나타나는 모습들을 알 수 있다. 지난 상승장에 아파트분양을 받아놓은 사람들이 하락장이 되면 심리, 금리의 영향으로 던지게 되는 경우가 있다. 그래서 분양권이 기축 시세보다 싸지고, 심지어 마피가 붙기도 한다. 하락장에서는 분양권매수도 기회가 될 수 있다 !!
#16 분양경기 회복세 /
아파트 분양 경기 6개월째 회복세
아파트 분양 경기 6개월째 회복세
정부의 잇따른 부동산 규제 완화에 힘입어 전국 아파트 분양시장전망이 6개월째 회복세를 보이고 있다.
분양경기가 회복되고 있다. 22년 말~23년초가 너무 최악이기도 했고, 대출규제, 분양권 규제 등이 완화되어 각종 규제들로 분양을 못받고 있던 사람들이 받게되지 않았나 싶다.
도곡우성 548가구로 재건축
548가구 중 88가구는 공동주택으로 공급된다.
1986년 지은 서울 강남구 도곡우성 아파트가 총 7개동 548가구 규모 단지로 재건축된다.
용적률 545%, 건폐율 60이하
86년식 도곡우성 아파트가 재건축에 들어간다.
LH 매입임대 430가구에 4만명 신청
올해 첫 서울지역 청년매입임대 모집에 사상 최대인 3.9만명이 신청한것으로 집계됬다. 고금리기조속 여전히 높은 월세가격과 전세사기 우려에 따른 민간임차 기피현상이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
청년 매입임대주택은 LH가 민간공동주택을 매입해 청년층(19~39세)에 주변 시세의 40~50%수준으로 임대하는 공공주택이다.
23년초 불거진 전세사기 이슈 때문에 청년들이 보증금이 안전한 '공공임대'주택으로 쏠리고 있다. 실제로 주변에도 전세사기 당한사람이 있고, 전세사기로 해당집을 매수하게 되어도 주택수에 산정하지 않고, 전세대출이자를 저리로 지원해주는 등, 정부에서도 심각한문제로 보고있는듯하다. (소잃고 외양간 고친다..?) 무척 속상한 일이지만 지금 우리사회분위기가 이러한것같다. 앞으로도 민간임대공급에 대해 젊은 청년들의 인식이 개선되려면 정부에서 이러한 피해를 미연에 방지해줄 수 있는 정책을 발의해주면 좋겠다.
#17 230410월
서울 3억원 할인분양 / 동대문구 올해 1만가구 공급
분양권 전매 풀렸지만 실거주 의무 발목
분양권 전매 작년보다 40% 늘어나 4/7 전매제한 완화를 앞두고 1분기 분양건 거래량이 6분기만에 최대이다. 실거주의무와 양도세율을 낮춰야 거래가 활성화 될듯하다.
서울 강남 3구와 용산구는 3년으로, 그 외 과밀억제권, 성장관리권역은 1년과 6개월이 지나면 분양권을 팔 수 있게 되었다.
다만 높은 양도세율로 분양권 매물이 당장 늘어나기는 어렵다는 지적이 나온다. 현재 청약에 당첨된 뒤 1년 이내 분양권을 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야한다.
분양권 전매가 풀리는 서울의 단지들 노원, 은평, 성북길음, 강북북서울, 강동에 있다.
투자자입장에서 전매 가능한 물건이 12만가구 쏟아져 나온다는건(물론 한번에는 아니지만) 임대 공급 증가, 시장에 나온 물건 증가로 매매,전세 모두 떨어질 수 있는 리스크가 있다는 생각이 든다.
분양권 전매가 풀렸지만,
실입주 의무 : 실입주 해야하므로 일단 들어가서 최소 1년을 살아야하니까 그런사람들에게 아무 혜택이 없는거나 마찬가지일듯.
높은 양도세율 : 하락장에 집값도 저리로 팔아야되는데 양도세도 많이 내야하니 그냥 존버하는 사람들.
지금 나오는 분양권들은 매우 급한물건인가보다. 실제로 주변에 작년에 분양을 받은 아파트를 가진 사람들은 전세입자가 구해지지않아서 잔금을 치고 이자를 내고 있는데 한달에 200씩 나가니까 되게 힘들어하더라.
수서 5억대 신희타 줍줍에 2600명 몰려
*신혼희망타운 자격요건 -서울시 2년 이상 거주자 -혼인기간 7년 이내 or 6세 이하 자녀 요건 -청약통장 가입 6개월 이상 -월평균 소득 130%(맞벌이 140%)이하 -주택가격 3.41억 초과시 모기지 주담대 장기상품에 의무가입. -연 1.3% 고정금리로 최장 30년 집값의 70% 지원해줘 주택마련 부담이 적지만, 시세차익의 최대 50%를 주택도시기금과 공유해야함
수서, 위례라는 최고급 입지에 공급된다니..! 내가 부동산 투자자가 아니였으면 무조건 자격에 맞춰 지원했을것 같다.
서울에 집사기도 어렵고, 서울에 살고는 싶고.. 직장이 서울이라 여기 살아야하기도 하고.. 어차피 서울에 집 못살것 같고.. 계속 전세살바엔 이렇게 입지좋은곳에 그냥 살자 ! 라는 생각을 할 것 같다 !
칸타빌 수유 팰리스 35% 할인분양
원희룡 국토교통부 장관이 질책한 고가 미분양 매입의 주인공인 칸타빌 수유팰리스가 최대 35% 할인분양에 나섰다. 지난해 2월 최초 분양후, 몇차례 할인분양에 나섰지만 아직 절반이상이 미분양으로 남아있다.
22년 2월 최초 분양시 59타입 분양가가 8.8억 ->5.7억으로 3억원 이상 할인한 것이다.
3억원 할인..! ㅎㄷㄷ 강북구 수유동 빌라촌 한가운데 있는 300세대 미만 아파트.. 를 24평 5.7억에 분양했었다니.. 미분양날만도하다.. 1년동안 건설사에서 못팔고 있었나본데 세대수 자체가 130세대밖에 되지 않아서 갖고있었나보네
동대문구 상전벽해 올해 1만가구 입주
재개발재건축 등 도시정비사업이 속도를 내면서 동대문구 일대가 서울 강북의 새로운 주거중심지로 탈바꿈하고 있다. 노후주택가, 낡은전통시장, 홍등가 등 기존의 이미지에서 벗어나 교통 인프라와 편의시설을 두루 갖춘 신흥주거지로 변신중이다.
올해 동대문구에는 아파트와 오피스틸 5000가구가 입주하고, 이문, 휘경뉴타운을 포함해 9000가구이상이 새로 공급된다.
단기간 전세, 매매가 모두 하락할 수 있다고 내다봤다.
올해 서울 최대인 9700가구 나와 동대문구에서는 올해 9776가구가 신규공급된다. 서울 25개구 가운데 가장 많은 물량이다.(2등은 서초구 5926가구) 이는 올한해 서울 전체 공급물량 3.65만 가구의 25%를 차지한다.
아..? 동대문구가 낙후됬구나? 안가봐서 모름.. 서울 4군인데 어느정도길래? 가봐야 알겠구먼
이문, 휘경뉴타운이 동대문구였구만 ㅎㅎ강의때 배워도 안가보니 알수가없네~ ㅋㅋㅋ
기사 상으로, 좋은 입지에 대규모 아파트가 들어오니 동대무구가 천지개벽할거라고 한다. 9700가구면 좋아지다 마다 인듯..
#18 230411
건설사 분양 미루기 / 특례보금자리 64% 팔려 / 전세->매매로 돌아선 실수요자들
아파트값 하락 폭↑
아파트값 하락폭이 다시 커졌다. 23년 4월 기준 전주대비 0.33% 떨어졌다. 2월에 급매물이 팔리기 시작하면서 집주인들이 호가를 높이자 다시 매수세가 떨어져 나갔다는 평이다. 현재 추격매수는 이뤄지지 않고 있다.
특례보금자리론 64.6% 팔림
특례보금자리론이 꾸준히 흥행하고 있다.출시 두 달 만에 25조6000억 원을 팔았다. 목표액 39.6조원의 64%를 채웠다. 신청용도 : 대출상환 50% / 신규주택구입 43%
*특례보금자리론: 2024년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.
-> 특례보금자리론 인기가 많긴하네.. 39조원중에 64%가팔렸다니.. 특례보금자리론이 핫하긴 핫하다. 기존대출에서 갈아탄 1주택자와, 신규주택을 구입한 사람이 대부분이다.
집값 어떻게 될지 몰라 민간임대 열풍
서울 수도권 인기지역에서 민간임대 아파트 공급이 잇따르고 있다. 금리 인상등으로 시장불확실성이 커지면서 안정적인 주거를 원하는 수요와 분양리스크를 줄이려는 건설사의 니즈가 맞아떨어졌다는 분석이다.
여의도, 인천서구검단, 의왕역 등에 민간임대 아파트가 공급되고 인기를 끌고 있다.
아... 하락장에서 민간임대가 많이 나오는 이유가 세입자-건설사 모두에게 윈윈이기때문이구나
공사비 치솟고 미분양 공포 확산 일단 공급 늦추고 보자
GS건설은 파주에 988가구 규모의 운정자이 시그니처를 공급할 예정이었으나 이달 이후로 전격 연기했다. 현대건설도 강동구 올림픽파크포레온 조합원물량을 제외하고 이달 예정됬던 물량을 다음달 이후로 연기하기로 했다.
대형건설사들이 당초 상반기로 잡은 아파트 분양을 하반기로 늦추고 있다.
23년 건설사 인허가 안함 > 3~4년뒤인 26~27년 주택부족 > 2026년부터는 일부지역에 주택수가 부족해서 전세가격이 올라가는 상황이 올것같다.(대구, 인천, 서울 등 좋은지역에 기회가 오고있다.)
건설사가 한두분기 분양을 미루는 이유는 뭘까? 지금 사람들이 집을 안사줄게 뻔하니까. 안팔리는 물건을 미리 내놓지않고 기다렸다 내놓는것이다. 문득 드는생각이 건설사들도 분양을 하면 되게 긴장되겠다. 시험치는것처럼 ㅋㅋ
미분양 줄이려면 취득세, 양도세 완화해야함
전세자금대출 5개월 연속 감소
지난달 전세자금대출이 2조원 넘게 줄었다. 반면 주담대는 한달만에 2.3조 늘었다.(특례보금자리론) 전세 대신 저가 매수를 통해 내집마련에 나서는 사람이 늘어나고 있는것으로 파악된다.
저가주택 위주로 특례보금자리론을 이용한 실거주 매수세가 늘어나고 있다. 전세에서 매매로 돌아서는 사람들이 늘어난다니? 알고있던 상식과 다르지만 특례보금자리론 영향이 큰것같다. 그렇게보면 정부가 참 정책을 잘 해서 실수요자들에게 실거주주택매수를 하게끔 도와준것 같다.
#19 230412수
서울시 재개발 추진 활발 / 금리3.5%동결
송파,강동 갭투자 2~3배 증가
서울아파트 갭투자가 22년11월 98건에서 23년 2월 204건으로 증가했다.
현금 갖고있던 부자들이 샀을까? 누가샀을가?
신통기획1호 관악 신림1구역 '소셜믹스' 취지에 맞게 임대주택을 혼합배치하도록 지시했다.
서울시에서 수립한계획을 서울시가 수정할것을요구했다.
*신통기획(신속통합기획) 서울시와 민간이 정비계획안 초안을 함께 만드는 제도이다. 서울시가 초기부터 개입하면 재건축 심의가 빨리 될수있지 않겠냐는 것이 취지이다.
관악산 인근 시흥810일대 최고35층 1100가구 탈바꿈
서울시 신통기획 재개발 확정 저층 노후 주거지인 금천구 시흥동 810 일대의 재개발 신속통합기획안을 확정했다고 11일 발표했다.
대상지중 제 1종 일반주거지역(관악산주변 4층이하)은 제 2종일반주거지역(7층이하)의 용도지역이 상향되 13층까지 건물을 올릴 수 있다.
재개발이 완료되면 현재 538가구가 1100여 가구 규모의 아파트단지로 재탄생한다.
시흥810 일대는 '강희맹살던곳' 맞은편 빌라촌이다. 환경이 매우매우 별로인데.. 서울시에서 재개발을 추진하는 곳이 어떤기준일까? 궁금하다. 이해관계가 복잡하지 않고 사업성이 나오는곳?
금리 동결 3.5%
금통위는 최근 물가하락/경기위축을 반영해 금리를 동결했다.
가파른 경기위축에 한국은행이 11일 지난 2월에 이어 두번연속 금리를 동결하면서 사실상 금리인상기조가 막을 내렸다는 분석이 나온다. 연내 금리인하 가능성에는 선을 긋고 있는 한은이지만 불과 두달도 안돼 올해 성장률 전망치를 또다시 내려 잡을만큼 경기추락속도가 빨라지면서 피벗(방향전환)가능성도 고개를 들고 있다.
2021년 8월0.5%이던 기준금리를 약1년간 쭉쭉 올리면서 1년간 빅스텝 2회를 포함해 7연속 인상하여 현재 3.5%이다.
미국 등 주요국이 여전히 긴축 기조를 이어가는 상황에서 인상기조를 멈춘것은 우리나라 경기하강속도가 유독 빠르기 때문이다.
이창용 한은총재는 물가상승률은 2분기 3%대로 낮아지고 연말에는 3%수준을 나타내는 등 둔화흐름을 이어갈것이라고 말했다. 이때문에 시장에선 연내 금리가 인하될거라는 전망이 확산되고 있다. 일곽에선 연준이 완화스탠스를 가져오면 올해 하반기 금리인하가 가능할것이라고 전망했다.
경기위축이 심한가 지금? 어떤지표를 봐야하지?
우리나라 경기하강속도가 빠르다고하네?
<GDP 성장률>
->올해 우리나라 GDP성장률 전망치를 하회할가능성이 높은 상태이다. 이미 작년4분기 GDP는 전분기 대비 0.4%감소하며 역성장했다.
올해 하반기 금리 인하가능성? 금리는 보통 얼마의 주기로 상승흐름, 하강흐름을 가져가지? -> 2018년까지 상승 18~19 동결 19~20하락 20~21 동결 21~22상승 보통 1년정도 상승,동결,하락기조를 이어가는구나. 그렇다면 이제 1년상승했으니까(21년 8월부터 상승시작) 하반기엔 진짜 내려갈수도 있겠네?
#20 230413 목
서울 인구 대비 분양률 0.35%
최근 5년간 분양된 신규 아파트가 300명당 1가구 수준에 불과한것으로 나타났다. 전국 17개 광역지방자치단체중 가장 자근 비율이다.
서울에 공급이 부족하다. 5년동안 300명에 1가구 분양된꼴. 서울의 수급을보면 가격이 안올라갈수가 없다.
미국 물가 2년만에 최저 끝 보이는 금리인상
지난해 3월부터 시작된 연준의 공격적인 금리인상으로 물가상승이 점차 둔화되는 추세다.
미국 소비자물가 상승률 상승률이 점차 둔화되고 있다.금리인하와 경제안정에 대한 기대감이 높아지는 시점이다. 앞으로 어떻게될까 궁그미
#21 230414금
삼전투자결정에 용인퍼인구 +0.29
4월 1주 용인,세종 제외 모두하락
처인구 뿐만아니라 동탄 1.2신도시도 매수문의가 생겼다고함
아직 찐바닥으로 가기에 멀었다는 신호 매수심리가 살아있다 다시 급매가 나오겠지..이렇게 오르락 내리락하면서 찐바닥으로 가겠지 아무도 관심없고 모두가 전세살때 추운겨울이왔을때 파티를하면된다 ♡
서울안에서도 구별로 흐름이 달리간다. 너나나나 오르는 상승장과 달리 하락장에서도 거래와 수요가있는 이런지역들을 잘봐놓자. 하락장3년이면 아무도 안남는다고 했다. 내가3년버틸수있을까? 어쩌면 그보다 더길것같은 이시기에 씨앗을 잘뿌려놓자. 하락장에 오히려 할게 더많다
입주전망지수 5개월째 상승
수도권 아파트입주율 하락 지방은 아파트입주율 상승
수분양자의 미입주사유는 기존주택매각지연
입주율은 침체상태에서 벗어나지못하고있지만 선행지표격인 아파트입주전망지수는 개선중
*아파트입주전망지수
서울입주물량 반토막 2분기5130가구
올 전체물량은 2.6만가구
#22 240417월
계약금만 내세요 /
3월거래량 2626건 두달연속2000건대
서울부동산 시장을 가로막던 거래절벽이 허물어지는 분위기다. 1.3대책에 따른 규제완화, 기준금리 동결에 힘입어 서울아파트 거래량이 18개월만에 최다치를 경신하고 두달연속 2000건을 넘어섰다. 집값 하락세는 여전하지만 정부의 부동산시장 연착륙의 목표는 달성될것으로 보인다.
2월에 방학기간이라 증가했고 정책에 따른 급매들이 사라졌다고 생각했는데 3월한달에는 그 급매들 이후의 물건들이 일부 소진된것으로 보인다.
거래량의 꾸준한 증가는 의미있는 데이터이니까 잘지켜봐야겠다.
너무 당연하게 다시 거래량이 꺽일것이라 생각하고 시장을 예측하려고 했던 생각을 경계해야겠다.
미분양 공포에 중도금유예 극약처방
중도금납부를 아예미뤄주거나 비율을 낮추고 잔금시기에 납부할 수 있도록 한 단지들이 등장하고 있다. 계약서만 있으면 집을 본양받을 수 있다는 식인데, 여러차례 청약에도 미분양을 털어내지 못하자 극약처방을 내놓은것이다.
분양대금을 미리 당겨서 사업비를 충당하는 아파트분양 특성을 미뤄봤을때, 중도금유예는 시장의 침체를 반증하는 증거이지 않을까 생각된다.
사업주 측에서 중도금유예는 선택하고 싶지 않은 대안일것이다. 그럼에도 미분양에 대한 리스크가 더 크기 때문에 그런가보다.
그렇다면 수요자 입장에서는? 이 아파트가 갖고싶은데 돈이 없다면? 중도금유예 조건도 맘에들고 계약금만 있으면 되니까? 살수도 있을듯 . 약간의 심리를 돋굴순있지만 중도금유예로 이 단지를 받아야겠다고 생각하진 않을것같다. 좋은입지에 합리적 분양가라면 받을것같다.
#23 230418화
위축지역 해줘 / 전국 250만 인구 LH 공공임대 살아요
주택사자 심리 10개월만에 최고
지수 석달째 오르며 서울 109 가격하락폭도 줄어 서울 -0.55%
1.3대책 이후 전국 주택 매매 소비심리지수가 석달연속 상승했다.
*소비자심리지수 소비자심리지수는 평균값 100을 기준으로 100보다 크면 평균적인 경기상황보다 나음을, 100보다 작으면 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타낸다. 소비자심리지수는 1998년 3/4분기 외환위기 직후 가장 낮은 64를 기록하였고, 이후 등락을 보이고 있다. -95미만 : 하강국면 -95~115 : 보합국면 115이상 : 상승국면
서울이 109인데 반해, 전국은 92인 상황임. 서울주택 구매심리가 지방보다 크다는 의미.
지방 미분양 확산 DSR,양도세 풀어달라
지방자치단체와 중견건설사를 중심으로 '위축지역'지정 요구가 거세지고 있다. 정부는 부동산 경기 침체로 미분양이 늘어나는곳을 위축지역으로 지정할 수 있다. 업계에서는 위축지역 지정 후 취득세 면제 등 추가 인센티브를 확대해야한다는 목소리도 커지고 있다.
"과열지역 있으면 위축지역도 있어야" 주택법에 따르면 위축지역은 직전월부터 소급해 6개월간 평균 주택가격 상승률이 -1%보다 더 떨어진 지역을 대상으로 한다. 이들 지역중 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기대비 20%이상 감소했거나 3개월평균 미분양 주택수가 지난해 같은 기간보다 두배이상, 시도별 주택보급률또는 자가 주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역중 한가지에만 해당하면 국토부장관이 주거정책심의위원회를 열어 결정할 수 있다.
2008년 MB정부에서 시장 부양할때 지방부터 살렸었다. 원래 하락장에는 지방부터 구한다고 한다. 서울수도권은 가수요가 많고 안정적이기때문에, 그러니까 더욱 지방이 상승기회가 먼저 올것 같다.
*원장관이 위축지역 지정 가능하다 ! 만약 지방이 위축지역으로 지정되면 집값 상승을 할 수도 있겠다.
*그렇다면 DSR 규제완화는? 이걸 해주는날이 있을까? 이건 진짜 힘들듯..
전국 250만명 LH임대주택 산다
LH가 공급하는 공공임대주택에 대해 전국 약 250만명이 살고 있는것으로 집계됬다. 이는 대구광역시 전체인구 236만보다 많은 규모로 국민 20만명중 1명은 LH 공공임대주택에 살고 있는 셈이다.
맞벌이 3인가족'의 경우 월소득이 798만원이하면 신청가능해졌다.
LH공공임대 조건이 되게 까다로울줄알았는데 생각보다 괜찮은데? 월 800만원 이하면 ..? 원천징수 기준이라 더 높긴할듯
#24 230419수
잠실 대치 20억미만 매물 실종
잠실엘스, 리센츠 등 대단지에서 20억미만 매물(84기준) 자취를 감췄다. 19억원대 급매가 소진된뒤 남은물건은 호가가 수천만원씩 올랐다.
동탄2신도시 신주거문화타운에 지어진다. 신주거 문화타운은 동탄2안에서도 외곽에 위치해 동탄이 아니라 용인이라는 평가를 받아왔다. 인근지역 청약 실적도 지난달까지 저조했다. 하지만 정부가 용인 남사읍일대 710제곱미터 부지를 국가산단 후보지로 선정하며 분위기가 급반전 되었으며, 삼성전자가 2042년까지 300조원을 투자해 첨단 시스템 반도체 클러스터를 만든다는 소식이 전해지자 동탄 파크릭스2차, 금강펜테리움 모두 흥행했다.
여기 진짜 구석인데... 1순위면 당해지역인데 .. 화성시민700명, 경기도민744명, 기타지역 208명이 지원했다는걸 보니 화성시민이면 여기 입지를 아는데도 지원했나보다. 84 분양가가 5억이면 비싼건 아닌것 같다. 신도시로 개발됬으니 인프라 좋은건 당연한거고.. 동탄은 원래 교통을 보고 들어가는곳이 아니라 환경을 보고 들어가는곳이니까.. 5억대에 이정도 환경이면 적정해서 지원했을것 같다. 사실 지금 동탄 집값이 많이 떨어졌긴해도 84를 5억에 살 수는 없다. 여기도 위치는좀 구석이지만 인근에 병원부지도 있고 호재가 있어서 싸게 들어가는것도 나쁘지 않은듯.. 이게 반도체 열기때문인지는 사실 잘 모르겠다. 파크릭스2차도 84 5.2억으로 싸서 분양된것같다..
공공미분양 5000채 전국미분양 8만채
전국 공공 미분양 5000가구 분상제 단지도 침체 못피해 불황기에도 꾸준한 공급 영향
부동산침체로 전국 미분양아파트가 증가일로를 걷고있는 가운데, 공공이 공급하는 아파트도 미분양 규모가 5000가구를 넘어선것으로 화인됐다. 공공미분양이 5000가구를 넘어선것은 약 10년만이다. 분상제가 적용되 비교적 저렴한 공공분양아파트도 분양시장의 찬바람을 피해가지 못했다.
국도교통부가 매달 발표하는 미분양현황은 민감ㄴ분양아파트만을 취합합 수치다. 공공분양 아파트는 대상에서 제외한다. 기존 민간분양미분양을 합치면 전국 미분양은 8만가구를 훌쩍 넘는다.
공공분양 미분양규모는 최근 1년새 급격히 늘었다. 지난 3월(22년 3월) 까지만해도 284가구에 불과했으나, 불과 1년새 18배가까이 급증했다.분양시장이 급격히 가라앉은 지난해 하반기(22년하반기)에 분양한 공공분양에서 미분양이 대거 발생했기 때문이다.
시장냉각기를 피해 사업자가 분양시기를 늦출 수 있는 민간분양과 달리 lh는 주택시장 안정화를 위해 매 시기 일정한 양을 공급해왔기 때문이라고 설명했다.
공공미분양단지들은 민간과는 달리 수도권에 몰려있는게 특징이다. 서울 인접지역이 아닌 수도권 외곽 위주로 미분양이 자리잡고 이ㅣㅆ다. 경기양주,파주,화성,수원,인천영종 등이 대표적이다. ㅣ중 양주에서 2기신도시인 회천,옥정지구 내 3개단지에서만 1500가구가 미분양이 발생해 공공미분양 무덤이 됬다.
와 나 22년 2월쯤, 양주 회천지구 신희타 당첨됬었는데 이거됬으면 전세 얼마에 맞추고 있을까? 내가 받았던 a16인근 20평대 전세가를 확인해봤다.
당시 분양가 2.9억이였는데(59타입)인근 아파트 최저전세가가 1.4억이다. 여기 받았으면 최소 1.5억의 투자금이 들어갔어야한다. (실거주도 불가) 이런게 투자리스크가 아닌가 싶다.. ㅎㄷㄷ 무섭다. 내가 그때 이걸 투자했으면 분명 올랐겠지만, 기회비용이 1.5억 묶이는 투자였겠지. 결국 가져가면 올랐겠지만, 이걸 했으면 1,2호기투자는 힘들었겠지. 이땐 아무것도 모르고 동진선임님한테 고민상담했었는데 일산가길 참 잘했다....휴우.. 나도 인생의 큰 행운을 썼었구만 여기에다가..아무것도 모르던 시기에 더 나은 선택을 했다는건 운이 좋다는거겠지. 참 감사한 일이다.
공공 민간임대 사업 공사중단 속출
분담금,사업비증가로 갈등 증폭
준공앞둔 천안 재건축 단지 제동 부산 4곳중 3곳 일반분양 전환
정부예산을 투입하는 공공지원 민간임대(뉴스테이) 연계형 정비사업이 조합원 분담금 및 사업비 증가로 곳곳에서 파열음이 일고 있다.
뉴스테이 사업방식은 착공시점에 분양하는 일반 공동주택 사업과 달리 사업초기인 사업시행인가 때 가격이 결정된다. 이후 사업비가 증가하면 추가비용을 조합원이 떠안아야하는 구조인만큼 분양가 산정 및 임재아파트 매입시점을 조정할 필요가 있다.
*뉴스테이란 ? (기업형임대주택) 박근혜 정부에서 추진한 새로운 집(주택)개발사업. 임차인이 원할경우 최대 8년까지 거주할 수 있는 기업형 임대아파트이다. 300가구(건설임대) 또는 100가구(매입임대) 이상 기업이 임대주택 사업을 하는 것으로 정의된다. 2015년 1월 13일 국토교통부에서 새로운 주거대책으로 지정하여 하는 사업이다. 전세, 월세 시장의 비정상적인 가격상승을 억제하기 위하여 기존 주택 분양이나 오피스 임대에만 주력하는 기업들을 주택임대시장에 끌어들인 것이다. ->뉴스테이 실행후, 기업에서 주택 임대를 많이함으로써 전월세 시장이 상당히 안정되었겠다 라는 생각이 든다.
해당 뉴스에서 다루는 내용은, 뉴스테이 사업으로 공공 민간임대 주택을 공급하려고 하였으나, 재건축 아파트의 사업시행인가가 떨어졌던 시점으로부터 현재 준공에 앞선 시기까지 분양가가 급등하여 조합원들이 화가났다는 내용이다..
#26 230421금
송파 마천동93 2200가구 신통기획 확정 (2028예정)
성내천과 인접한 서울 송파고 마천동 93의 5일대가 신속통합기획을 통해 최고 35층 2200가구 주거지로 탈바꿈 한다.
*신속통합기획 정비사업수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이루는 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획
기간 : 5년. 패스트트랙은 2~3년
#27 230424월
초소형아파트 선방
전국아파트값 낙폭이 2주째 줄으들면서 시장회복기대가 커지고 있다. 특히 1인가구 실수요자와 임대사업 투자자가 매수에 나서면서 전용면저거 40이하 초소형아파트가 가격반등을 이끌고 있다.
빌라 전세사기가 심각해지면서 소형아파트를 매수하는것을 선택하는 사람도 있을것같다.
이번에 광명쪽 물건들 전임매임했을때도 10평대가 임대인일줄알았는데 거의 집주인이 점유하고 있어서 놀랬었음..
#28 230425화
양재,삼전,자양동 모아타운 올라가나
서울시는 2026년까지 모아타운을 모두 100개소 지정한다는 목표
강남권에는 서초방배977 송파 2곳 거여555 풍납483 강남 일원619
*모아타운 모아타운 사업은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 미만의 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 모아 관리계획을 수립하고 정비사업을 추진하는 소규모 주택정비 관리지역이다. 모아타운으로 지정되면 다가구·다세대 주택 필지 소유자들은 개별 필지를 모아 블록 단위로 아파트를 공동 개발하는 가로주택정비사업인 ‘모아주택’을 추진할 수 있다.
4조원대 가양동 cj공장개발 좌초위기
제2의 코엑스를 내세웠던 서울 강서구 가양동 cj공장 용지개발사업이 좌초위기에 빠졌다.
지하철9호선 양천향교역 바로앞에 코엑스 1.7배 규모의 일자리와 복합시설이 조성되면 강서구의 위상이 엄청올라갈것 같다.
#29 230426 수
압구정현대가 핫하군 / 세종경기충북 주택수요 굿 / 은행연체율 급증 / 고정금리좋아
압구정 구현대 5800가구로 변신
서울시 신통기획 윤곽
압구정 3구역은 한강변 재군축 단지들 중에서도 최대어로 꼽히지만 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 어려운 상황이다. 2021년 토지구역허가지역으로 지정돼 27일이면 3년째에 접어든다. 이때문에 매물도 매수문의도 많지 않은 상황이다.
토지거래허가구역으로 지정된지 2년이 지나면서 정리할사람들은 많이 정리했다. 실거주 2년 의무에 기존주택들도 다 처분해야하니 매수문의가 많지않다고 한다.
업소마다 가진 매물이 1~2건에 불과한 상황이라고 한다.
*토지거래 허가구역 토지거래허가구역 주택을 구매할때는 반드시 2년이상 실거주해야하고 1년이내에 기존에 보유했던 주택을 모두 처분해야 한다. 압구정 3구역을 포함해 이른바 압여목성(압구정 여의도 목동 선수)에 토지거래허가구역을 지정함으로써 재건축 단지의 깁값상승을 막기 위함이다.
따라서 준공한지 30~40년 이상 된 노후아파트에 직접 거주하면서 추후 가치상승을 노린 똘똘한 한채 투자를 결심한 매수자들만 접근 가능하다.
현재 압구정 3구역 최근실거래가 전용84 34.9억원
세종, 충북 일자리 늘어 주택수요 높아
청주 흥덕구 테크노폴
5년간 경제활동인구 탑3지역 세종, 경기, 충북
이들지역은 경제활동이 활발해 주택수요가 많다. 경제활동인구가 증가한 지역에서 청약도 흥행하는 분위기다. 지난 2월 분양한 청주 복대자이 더스카이는 1순위 8.13을 기록했다.
청주는 청주테크노폴리스, 청주일반산단 등 산단으로 경제활동인구가 늘어났다.
은행채 물량 급증.. 주담대 금리 다시 뛰나
시장금리 하락으로 내림세를 타던 은행대출금리가 다시 상승세로 돌아설것이라는 관측이 나오고 있다. 은행들이 자금을 조달하기 위해 채권발행액을 대폭 늘리면서 대출금리 지표로 쓰이는 은행채금리가 오를 가능성이 높다는이유에서다.
은행채 발행량 껑충 25일 국내 하루 평균 은행채 발행액은 약 4432억원으로 전달보다 1380억 증가했다. 금융당국이 지난달부터 은행채 월간발행한도를 같은달 만기물량의 100%에서 125%로 확대하면서이다.
지난해 11월(22년11월) 연 5.28%까지 치솟았더 ㄴ은행채 5년만기 금리는 이달 (23년 4월) 3.89%수준으로 내려와 은행들의 발행부담이 줄었다.
은행채 만기물량도 크게 늘어나 발행량 증가세는 당분간 이어질것으로 예상된다.
고정금리 선호도 높아 올들어 차입자들의 고정형 대출선호현상이 두드러진다. 한국은행에 따르면 가계대출 차주 중 지난 2월 신규취급액 기준 고정금리를 선택한 비중은 48%로 전년대비 두배넘게 높아졌다. 시중은행에서도 신규차주의 절반이상이 고정형을 택하고 있다.
지금은 고정금리가 대세 ! 은행 대출금리가 5.28 -> 3.89로 1.4%정도 하락한 상황
그럼에도 고정금리 선호도가 높음
은행 연체율 30개월 만에 최고
신용대출 경고등
2020년 코로나 이후 은행연체율 가장 높음
국내 은행 연체율이 30개월만에 최고치를 기록했다. 아직 연세율자체가 위험한정도는 아니지만 코로나 이후 역대최저 수준을 이어가던 연체율이 가파르게 오르고 있어 긴장감이 돌고있다.
부문별로는 주택담보대출을 제외한 가계대출(신용대출등) 연체율이 0.64%로 가장 높았으며 2월 증가폭도 0.09%로 가장 컸다.
가계신용대출 연체율이 가장 높은상황. 아슬아슬하다. 연체율이 급증한걸 보니..
#230427목
실거주의무폐지 보류 / 대출연체 늘어
신길2구역, 증산4구역 LH 7765가고 2026년 착공
서울역 인근 서계동 재개발사업 2025년 정비구역 지정 목표
실거주 의무 폐지 안 또 보류
분양 침체를 막기 위해 정부가 추진중인 실거주 의무 폐지에 대한 국회 국토교통위원회 법안소위에서부터 보류되었다. 국토교통위원회는 신규분양아파트에 대한 실거주 의무 폐지 내용을 담은 주택법 개정안을 심사할계획이었다. 그러나 이날 소위에선 개정안에 대한 논의조차 하지 않은 것으로 나타났다.
이날 논의될것으로 기대되었던 재건축초과이익환수법 개정안도 다음달 10일로 연기됐다.
정부가 재초환 규제 완화 언급을 했는데 미루고 있는 눈치이다. 실거주 의무 폐지또한 그렇다.
지난달 미분양관리지역을 지정함으로써 전국 7.5만가구의 미분양이 더이상 늘어나고 있지 않기 때문에 정부가 보류하고 있는게 아닐까?
대출연체 늘어 카드사태후 20년만 최고
국내 은행이 평가하는 가계의 신용위험이 2003년 신용카드 사태 이후 20년만에 최고로 치솟았다. 대출금리가 오르고 연체율이 상승하면서 가계의 신용리스크가 위험수위에 도달했다는 경고가 나온 것이다.
고금리에 가계 신용위험 커져 한국은행이 26일 발표한 금융회사 대출행태 서베이에 따르면 주담대와 신용대출이 있는 가계에 대한 국내 은행의 2분기 가계 신용위험지수 전망치는 42로 집계도ㅔㅆ다. 1분기 39에서 3포인트 상승했다.
이는 신용카드 연체가 급증하며 44까지 치솟았던 2003년 2~3분기 후 최고치이다. 코로나 19 영향으로 부실이 확산한 2020년 2분기(40)보다 높은수준이기도 하다.
가계 대출 연체가 늘어나면서 신용위험이 커지고 있다. 신용위험지수가 카드사태때 정도라니? 급증한 대출금리때문인듯한데 금리가 다시 인하되었으니 떨어지겠지..?
#31 230428 금
주택 인허가 크게줄어듬 / 11개월만에 미분양감소
주택 인허가 착공 더 줄어 3년 뒤엔 공급 불안 닥친다.
1분기 인허가 23% 크게 줄어
주택 인허가와 착공실적이 크게 줄어 2~3년뒤 주택공급에 적신호가 켜졌다. 원자재 가격 상승으로 건설사들이 수익을 내기 어려워지자 수주를 꺼리는것과 함께 금융권이 PF에 소극적으로 나서며 주택사업이 좀처 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 전문가들은 이 같은 추세가 이어질경우 주택공급이 부족해져 향후 가격불안요이이 될것이라고 우려한다.
3월 누적 인허가는 전국 8.6만가구로 전년동기대비 23%감소했고, 지방은 5.6만가구로 19%줄었다. 수도권은 3.2만가구로 30%감소
주택 인허가 물량이 줄어들고 있다.
건설사들은 사업을 하고 싶어도 자금조달이 어려워 사업을 진행하지 못하고 있기도 하고, PF대출의 금리가 높아져서 사업을 포기하는 경우도 많다고 한다. 가뜩이나 공사비가 급등했는데 분양가는 올릴 수 없으니 수익을 내기가 어려운 상황인것 같다.
아파트 공급 줄어들자 미분양도 꺾였다.
11개월만에 미분양 감소 전국 7.5만가구에서 4.4%줄어들어 23년 4월 7.2만가구상태.
무섭게 급정하던 전국 미분양 주택수가 감소세로 전환했다. 전국 미분양 주택이 줄어든건 지난해 4월 이후 1년만이다. 하지만 미분양 리스크가 완화됫다기보다 공사비 급등으로 인한 정비사업 조합과의 갈등, 분양시장 위축등을 고려해 건설사가 사업일정을 늦추거나 적극적으로 할인마케팅을 벌인 결과라는 분석이다. 여기에 악성미분양으로 ㅂ루리는 준공후 미분양증가세가 이어지고 있어 지방을 중심으로 한 중소중견 건설사의 유동성위기는 여전하다.
지역별로는 수도권에서 미분양이 크게 줄었다. 지난단 수도권 미분양 물량은 1.1만가구를 기록해 2월보다 12%줄었고 지방은 6.1만가구로 2.9% 감소했다. 선순위 청약마감에 실패해 미분양물량으로 잡혔던 둔촌주공 잔여물량 899가구가 무순위청약에서 완전판매되었기 때문인듯
23년 3월, 미분양 3천가구가 거래되었다.
정부가 미분양관리지역을 지정하여 시장에 나오는 물량들이 애초에 줄어들었기 때문인것같고, 사람들의 심리가 살아나서 3천가구가 거래되었다기보다는, 사야하는 사람들이 산 경우가 많을것 같다.
시장이 주는 신호는 여전한것같다. 입지좋은곳의 좋은곳은 거래된다.지금 사람들의 심리가 딱 그렇다. 대장들만 거래되는 상황. 이건 수요가 살아나려는 신호도 아니고, 주택구매에 부정적인신호도 아닌거란것. 사람들은 좋은곳에 대출 80%를 일으켜서 살생각이 있다는것. 아직 사람들의 심리가 꺾이지 않았다는것
생각보다 시장은 급변하는것같다. 오래오래 갈것만같던 전세하락도 오름세를 보이고 있고,
올 공동주택 공시가 -18% 확정
올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 18% 낮은수준으로 확정됐다.
부동산 보유세 부과 기준이 되는 공시가격 하락으로 재산세 종부세 등 보유세 부담이 2020년 수준 아래로 떨어질 전망이다.
서울에서는 용산을 제외하고 모든 구가 두자리수 하락률을 나타냈다. 송파구가 -23%로 가장 크게 빠졌다. 노원구-23%와 동대문구 -22% 도봉구 -20% 순서로 하락폭이 컸다
전국적으로 공시가가 크게 내렸다.
지난해까지 종부세를 납부해온 서울 강북 아파트 1주택자중 상당수가 올해 공시가 인하효과로 납부대상에서 제외될 가능성이 높다.부부 공동명의일때는 합산공시가 18억원까지 종부세를 면제해 1주택 공동명의자의 경우 강남 고가 아파트를 제외하고 대부분 종부세 대상에서 제외될 전망이다.
*부동산 공시지가 내년 1월1일을 기준으로 국토부 장관이 발표공시하는 토지의 단위면적당 적정가격을 말한다. 공시지가를 기준으로 시군구에서 공동주택의 개별공시지가를 산정하여 결정공지 합니다 부동산 감정평가에 기준이 되고 과세의 기준이 되므로 공시지가 내려가면 세금은 적게 부과되겠지만, 주담대는 적게 나온다.
내가 좋아하는 서울 5군 ! 들의 하락폭이 크다. 서울강북의 아파트들이 공시지가 부부공동 18억 이하로 줄어들었기때문에 종부세 과세대상에서 제외된건데 이게 좋은걸까? 결국 자산이 줄어든건데.. 세금을 더내더라도 집값 상승이 시세차익에는 유리한데...우리나라에서 공시지가 18억원 이상의 아파트에 사는 1주택 실거주자들은 종부세를 낼만큼 돈이 있어야 되는거니까.. 진짜부자인건 맞네 ..ㅎㅎ 수수르튜터님이 코칭, 20년이 지나면서 거래가 뜸해졌다. 그 이유가 21년에 공시지가가 굉장히 많이 올라가 세금에 부담가중이 심했다. 그 기준이 대부분 공시가 6억이었다. 시흥베르빌의 22년 공시가가 5억 후반대였다. 그래서 그 세금을 감당하면서까지 굳이 이곳에 유입되지 않았던 이유도 있다.
2020년 이후 21년까지 거래량이 줄어들엇었네 이때 문정부에서 공시지가를
2020년 서울 공시지가가 14%올랐는데 금천구도 6.77% 상승한 상황이였다. 수터님 말씀대로 이때 쁘띠금천에서도 기준이 6.7% 상승하면서 공시지가 6억 이 넘은 아파트가 많았을것 같다. 공시지가가 기준을 넘으면 사람들이 안살려고 하겠지? 과거의 세금 정책들도 공부해놔야겠다.
