[책읽는먀둥]아파트투자는 사이클이다-이현철
규칙1: 절대로 돈을 잃지 마라
규칙2: 규칙1을 절대 잊지 마라
Rule No.1: Never lose money.
Rule No.2: Never forget rule No.1.
_워런 버핏
올해 초까지만 해도 경기도 용인시 수지읍 일대에는 서울 강남, 성남 분당 등지의 투자자를 겨냥한 60~90평형대가 많이 나왔고 분양도 그런대로 잘됐으나 요즘엔 부유층과 가수요의 발길이 뜸하면서 대형 평형의 분양시장은 거의 얼어붙었다.
이에 따라 이미 분양한 대형 아파트 분양권의 프리미엄도 크게 떨어지고 있다.
본지가 지난해 11월 용인에서 분양한 75평형과 79평형 두개의 아파트 분양권 프리미엄을 조사한 결과 분양 시점(1999년 11월) 대비 프리미엄이 평균 1천3백만 원, 2천만 원씩 떨어진 것으로 나타났다. _2002년 2월 기사 중
건설사는 자신들이 지은 아파트가 상승할지 하락할지에는 관심이 없습니다. 오직 ‘완판’이 목적이죠. 당연히 건설사는 인기가 많고 잘 팔릴 아파트만 지어야 합니다. 그래야 완판할 수 있으니까요.
NFT가 득세했지만 그마저도 시들해졌죠. 모든 걸 다 태워버릴 듯한 부동산 불장이 수년 동안 이어졌기에 부동산 콘텐츠가 많이 소비되고 임장 데이트가 트렌드가 되고 부동산 유튜브가 소위 말하는 떡상을 했지만, 하락장이 시작되면 언제 그랬
반대로 상승장에서 전세가율이 높은 집들은 어떤 집일까요? 상승장에서 갭이 낮은 집들은 ‘안 좋은 집’일 가능성이 큽니다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 ‘사고 싶지 않은 집’, ‘집값이 오르지 않을 집’, 결국 ‘안 좋은 집’인 셈입니다. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 ‘집값이 더 떨어질 게 분명하니까’이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 ‘더 오르지 않을 게 분명해서’입니다.
남들 다 오르는 시기에도 꿋꿋하게 안 오르고 버티며 전세가나 매매가나 엇비슷한 집은 ‘돈이 있어도 안 살 집’이라면, 비슷한 시기의 강남 아파트 매매가와 전세가를 보면 전세가율이 50%가 채 안 되는 경우가 대부분입니다. 그말은 곧 ‘사고 싶지만 돈이 없어서 못 사는 집’이라는 뜻입니다. 집값이 치솟는 시기에 전세가율이 70%, 또는 더 높아서 갭 차이가 작다면 분명 그럴만한 이유가 있다는 걸 명심해야 합니다
하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다. 하락장이 계속되면 집값이 바닥을 뚫고 지하실까지 내려가니까 아무도 집을 사려고 하지 않죠. 집을 사지는 않지만 살 집은 필요하니까 전세 수요가 급증합니다. 당연히 전세가도 올라가겠죠. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다. 하락장이 계속되면 집값이 바닥을 뚫고 지하실까지 내려가니까 아무도 집을 사려고 하지 않죠. 집을 사지는 않지만 살 집은 필요하니까 전세 수요가 급증합니다. 당연히 전세가도 올라가겠죠.
서로 죽고 못 사는, 사랑이 불처럼 타오를 때의 연인은 언젠가 이별이 찾아올 수도 있다는 걸 상상조차 할 수 없듯이 말입니다. 이별을 경험하지 못한 사람이 이별의 상처를 이해할 수 없듯이 하락장을 경험하지 못한 사람은 하락장의 고통을 이해할 수 없습니다.
하락장을 경험해본 이와 그렇지 않은 사람을 과연 어떻게 구분할 수 있을까요? 아주 간단합니다. 하락장을 경험해본 사람은 투자자이건 전문가이건 ‘하락장은 결국 찾아온다’는 걸 알고 있습니다. 하락장을 경험하지 못한 이들만 ‘그래도 상승한다’고 주장합니다. 하락장의 가시밭길을 맨발로 걸어온 투자자들은 제가 무슨 이야기를 하는지 아마 공감하실 겁니다. 호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다.
원칙은 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준입니다. 세상이 흔들릴 때도 최종 투자 선택을 내리는 나는 흔들리면 안 됩니다. 최종적으로 사고파는 건 사람이 하기 때문입니다. 매매 당사자는 이성적이고 합리적인 판단에 따라 매매한다고 느끼겠지만, 이는 착각일 뿐이며 실제로 내리는 최종 결정은 의식적이든 무의식적이든 욕구와 심리의 작동과 선택일 뿐입니다. 사람은 기본적으로 자신에게 관대하기 때문에 자신의 선택에 대해서는 후한 점수를 주기 마련입니다. 주식이든 부동산이든 상승장이 이어지면 자칭 전문가라는 이들이 우후죽순 등장하게 되며, 하나같이 약속이라도 한 것처럼 사후확신편향Hindsight bias을 보이게 되죠. 남들 앞에서 몇 번 ‘오르니까 사라’고 말했는데 운이 좋아 맞아떨어지게 되면, 결국 시간이 지날수록 결과에 의미를 끼워 맞추게 되는 겁니다. 예 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/QPtH4g7BQF4m3iRHA
타워팰리스1차 165㎡는 2007년 9월 33억4천만 원에 거래됐지만, 2012년 1월에는 18억8550만 원에 거래됐죠. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/QRwsKavDrX6HRSxP8
2021년에 ‘벼락거지’라는 말이 유행했다면 벼락거지 유행 8년 전인 2013년에는 ‘하우스 푸어’라는 말이 유행했습니다. 하우스 푸어를 요즘 말로 바꾼다면 ‘영끌 거지’가 되겠네요. 하락장의 막바지였던 2013년에는 빚을 내어 집을 샀다가 대출금 상환에 어려움을 겪는 1주택자들을 일컬어 하우스 푸어라고 불렀습니다. 집값이 오를 때 저금리의 과한 대출을 받아 집을 산 것까지는 좋았는데, 금리 인상과 집값 하락이 계속되고 원리금 상환 부담의 압박으로 인해 주택 보유자임에도 불구하고 영위하는 삶의 질은 형편없는 상황에 직면하게 되는 거죠. 하우스 푸어는 자산의 거의 대부분이 주택에 묶여 현금을 굴릴 수 없기 때문에 가족 중 누군가가 실직을 하거나 갑자기 아프기라도 하면 가정이 휘청일 정도의 타격을 입게 됩니다. 무리한 대출로 집을 장만한 1주택자나 전세 보증금을 레버리지 삼아 여러 채의 집을 장만한 갭투자자들이 하우스 푸어, 영끌 거지로 전락할 위험군입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/Wz2G6yzWuc97YFiq5
버스는 또 옵니다. 기회는 또 옵니다. 투자는 2, 3년 하고 끝나는 게 아닙니다. 투자는 전 인생에 걸쳐 하는 것입니다. 조급하면 실패할 수밖에 없습니다. 유연한 프레임을 지녀야 합니다. 모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다. 투자 성공의 씨를 뿌릴 수 있는 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울입니다. 그때는 아무도 씨를 뿌리지 않고, 아무도 집을 사지 않습니다. 대중과 똑같이 행동하면 대중과 똑같은 삶을 살 수밖에 없습니다. 대중은 부자가 아닙니다. 모두가 똑같이 행동하기 때문입니다. 시장을 길게 보고, 내공과 함께 한 푼이라도 더 현금을 쌓으면서 때를 기다리면 됩니다. 기회는 반드시 또 옵니다. 저도 여러분과 같은 꿈을 꾸고 있습니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/MJLRU3QnyaTesNuMA
2021년에 ‘벼락거지’라는 말이 유행했다면 벼락거지 유행 8년 전인 2013년에는 ‘하우스 푸어’라는 말이 유행했습니다. 하우스 푸어를 요즘 말로 바꾼다면 ‘영끌 거지’가 되겠네요. 하락장의 막바지였던 2013년에는 빚을 내어 집을 샀다가 대출금 상환에 어려움을 겪는 1주택자들을 일컬어 하우스 푸어라고 불렀습니다. 집값이 오를 때 저금리의 과한 대출을 받아 집을 산 것까지는 좋았는데, 금리 인상과 집값 하락이 계속되고 원리금 상환 부담의 압박으로 인해 주택 보유자임에도 불구하고 영위하는 삶의 질은 형편없는 상황에 직면하게 되는 거죠. 하우스 푸어는 자산의 거의 대부분이 주택에 묶여 현금을 굴릴 수 없기 때문에 가족 중 누군가가 실직을 하거나 갑자기 아프기라도 하면 가정이 휘청일 정도의 타격을 입게 됩니다. 무리한 대출로 집을 장만한 1주택자나 전세 보증금을 레버리지 삼아 여러 채의 집을 장만한 갭투자자들이 하우스 푸어, 영끌 거지로 전락할 위험군입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/qF5oynY9NCkZnqNJA
타워팰리스1차 165㎡는 2007년 9월 33억4천만 원에 거래됐지만, 2012년 1월에는 18억8550만 원에 거래됐죠. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
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월스트리트에서 10년 넘는 기간 동안 시장수익률을 지속적으로 능가한 단 두명이 바로 워런 버핏과 피터 린치입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/W2eGwwVVu5qajDweA
원칙은 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준입니다. 세상이 흔들릴 때도 최종 투자 선택을 내리는 나는 흔들리면 안 됩니다. 최종적으로 사고파는 건 사람이 하기 때문입니다. 매매 당사자는 이성적이고 합리적인 판단에 따라 매매한다고 느끼겠지만, 이는 착각일 뿐이며 실제로 내리는 최종 결정은 의식적이든 무의식적이든 욕구와 심리의 작동과 선택일 뿐입니다. 사람은 기본적으로 자신에게 관대하기 때문에 자신의 선택에 대해서는 후한 점수를 주기 마련입니다. 주식이든 부동산이든 상승장이 이어지면 자칭 전문가라는 이들이 우후죽순 등장하게 되며, 하나같이 약속이라도 한 것처럼 사후확신편향Hindsight bias을 보이게 되죠. 남들 앞에서 몇 번 ‘오르니까 사라’고 말했는데 운이 좋아 맞아떨어지게 되면, 결국 시간이 지날수록 결과에 의미를 끼워 맞추게 되는 겁니다. 예 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/YtiDnTx48PjUKY1S6
하락장을 경험해본 이와 그렇지 않은 사람을 과연 어떻게 구분할 수 있을까요? 아주 간단합니다. 하락장을 경험해본 사람은 투자자이건 전문가이건 ‘하락장은 결국 찾아온다’는 걸 알고 있습니다. 하락장을 경험하지 못한 이들만 ‘그래도 상승한다’고 주장합니다. 하락장의 가시밭길을 맨발로 걸어온 투자자들은 제가 무슨 이야기를 하는지 아마 공감하실 겁니다. 호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/UTza8B3VbyAsoenw7
서로 죽고 못 사는, 사랑이 불처럼 타오를 때의 연인은 언젠가 이별이 찾아올 수도 있다는 걸 상상조차 할 수 없듯이 말입니다. 이별을 경험하지 못한 사람이 이별의 상처를 이해할 수 없듯이 하락장을 경험하지 못한 사람은 하락장의 고통을 이해할 수 없습니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/A7nqY74sSdLydiRj9
반대로 상승장에서 전세가율이 높은 집들은 어떤 집일까요? 상승장에서 갭이 낮은 집들은 ‘안 좋은 집’일 가능성이 큽니다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 ‘사고 싶지 않은 집’, ‘집값이 오르지 않을 집’, 결국 ‘안 좋은 집’인 셈입니다. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 ‘집값이 더 떨어질 게 분명하니까’이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 ‘더 오르지 않을 게 분명해서’입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/htRYxKBSyarBt5VV7
남들 다 오르는 시기에도 꿋꿋하게 안 오르고 버티며 전세가나 매매가나 엇비슷한 집은 ‘돈이 있어도 안 살 집’이라면, 비슷한 시기의 강남 아파트 매매가와 전세가를 보면 전세가율이 50%가 채 안 되는 경우가 대부분입니다. 그말은 곧 ‘사고 싶지만 돈이 없어서 못 사는 집’이라는 뜻입니다. 집값이 치솟는 시기에 전세가율이 70%, 또는 더 높아서 갭 차이가 작다면 분명 그럴만한 이유가 있다는 걸 명심해야 합니다 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/iLrHXVRxXsSBHxn16
, NFT가 득세했지만 그마저도 시들해졌죠. 모든 걸 다 태워버릴 듯한 부동산 불장이 수년 동안 이어졌기에 부동산 콘텐츠가 많이 소비되고 임장 데이트가 트렌드가 되고 부동산 유튜브가 소위 말하는 떡상을 했지만, 하락장이 시작되면 언제 그랬 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/ywPAmV78XQM51ZGUA
건설사는 자신들이 지은 아파트가 상승할지 하락할지에는 관심이 없습니다. 오직 ‘완판’이 목적이죠. 당연히 건설사는 인기가 많고 잘 팔릴 아파트만 지어야 합니다. 그래야 완판할 수 있으니까요. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
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올해 초까지만 해도 경기도 용인시 수지읍 일대에는 서울 강남, 성남 분당 등지의 투자자를 겨냥한 60~90평형대가 많이 나왔고 분양도 그런대로 잘됐으나 요즘엔 부유층과 가수요의 발길이 뜸하면서 대형 평형의 분양시장은 거의 얼어붙었다.
이에 따라 이미 분양한 대형 아파트 분양권의 프리미엄도 크게 떨어지고 있다.
본지가 지난해 11월 용인에서 분양한 75평형과 79평형 두개의 아파트 분양권 프리미엄을 조사한 결과 분양 시점(1999년 11월) 대비 프리미엄이 평균 1천3백만 원, 2천만 원씩 떨어진 것으로 나타났다. _2002년 2월 기사 중 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/Psk9qi5BoiQoGSGJA
결혼이나 신혼집 마련 등 생애 전환기에서의 악연과 결핍이 오히려 투자의 세계에 눈을 뜨게 만드는 셈입니다 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/PEJ3Mo8HwuFrwjiZ9
하지만 갭투자로 성공하고 싶다면 상승장의 분위기에 너무 취하면 안 됩니다. 전세대란이 잦아지기 전에 빨리 매도해야만 하죠. 갭이 작은 집은 앞서 말씀드렸듯이 ‘언젠가 나갈 집, 내 돈 주고 사고 싶지는 않은 집’입니다. 입지가 좋고 갭이 큰 아파트는 상승장의 끝까지 계속 오를 수 있지만, 소액으로 갭투자를 한 집은 상승장의 마지막까지 파티를 즐길 수 없습니다. 그러기에 집값이 오르고 전세가가 폭등하며 전세대란이 벌어질 때 매도하고 빠져나와야 합니다. 하지만 거의 대부분의 갭투자자는 꼭지까지 버티려고 하다가 폭등장을 안정시키려는 정부의 강력한 규제를 정통으로 맞고 원점으로 강제로 돌아가 버리는 사태를 맞이하곤 합니다 - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/jZoExy9CLBExhqXv6
어느 정부든 인플레이션보다 디플레이션을 두려워합니다. 물가가 오르는 게 인플레이션이고, 디플레이션은 반대로 물가가 떨어지는데 경제마저 안 좋은 상황을 뜻합니다. 디플레이션의 개념이 어렵다면 옆나라 일본을 떠올리면 됩니다. 흔히 ‘잃어버린 30년’을 말하는데, 일본이 30년 동안 잃어버린 것 중 하나는 소비입니다. 수요는 감소하고 물가와 생산성마저 떨어져서 기업의 이익도 줄어드는 상황이죠. 물가가 떨어지니 돈의 가치는 상승하지만 부채의 실질가치 또한 상승합니다. 은행에서 돈을 빌린 기업은 상환 부담이 커지죠. 이윤은 줄어드는데 사람들이 소비는 안 해서 이윤 개선의 여지가 보이지 않고, 소비를 안 하니 생산도 줄고, 현금이 돌지 않아 기업의 부채 상환 부담이 증가하는데 경기는 갈수록 침체되어 소비를 안 하니 물가는 더욱 하락하는 악순환이 이어집니다. 일본의 극우세력이 한국에서 다시 한번 전쟁이 일어나길 바라는 건, 일본의 디플레이션은 일본의 노력으로는 도저히 헤어나올 수 없는 늪이기 때문입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/xB5riVFcyCPMQbiZ7
규제의 누적 효과는 늘 다소 늦게 나타납니다. 해열제를 먹고 나서 시간이 어느 정도 흐른 후에 열이 내리는 것과 똑같습니다. 세금과 대출 규제를 풀면 다주택자의 바람대로 집값은 다시 상승할 수밖에 없죠. 규제 때문에 집값이 올랐다고 주장하는 건 해열제를 먹여서 체온이 올라갔다는 것과 똑같은 논리입니다. 냉정한 얘기지만 무주택자나 서민이 정부를 탓할 때 다주택자와 부자는 정부의 정책을 어떻게 이용할까를 궁리합니다. 승자가 누구인지는 뻔한 얘기입니다. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/RkSvR1uTAchbRxqu6
증권사는 오직 개미가 거래를 많이 하는 게 중요합니다. 거래를 많이 하면 할수록 수수료라는 이익을 얻기 때문이죠. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/xuosGwtboxifHssg7
증권사는 오직 개미가 거래를 많이 하는 게 중요합니다. 거래를 많이 하면 할수록 수수료라는 이익을 얻기 때문이죠. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/oUCn4hZGu62K4Ucj9
결국 부의 3요소 중 가족Family과 함께할 시간을 줄여야 하고 건강Fitness을 위해 쓸 시간을 줄여야만 합니다. 당연히 선택할 수 있는 자유Freedom를 포기하고 오로지 투자에만 몰두해야 하죠. 부의 추월차선에 올라타서 부자가 되겠다면서 오히려 부자의 3요소를 포기하는 셈입니다. 친척 누가 아파트를 샀는데 몇억이 올랐다더라, 옆 부서 김과장이 청약 당첨됐는데 P가 벌써 1억이 붙었다더라는 소리를 들으면 나만 뒤처지는 것 같고, 남들은 다 부의 추월차선으로 저만치 앞서가는데 나 혼자 가난의 인도에서 걷고 있는 것만 같습니다. 한때는 이런 말도 떠돌았죠. ‘현금을 가지고 있는 건 바보다’, ‘인플레이션 시대에 현금을 쥐고 있는 건 돈이 줄어드는 걸 바라만 보고 있는 것이다’, ‘전세 사는 건 멍청한 짓이고 월세 살면서 투자를 해라’. - <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철 - 밀리의 서재
https://millie.page.link/fTUgJ9C8yuTT2t8P7