[부동산][독서후기] 10억짜리 경매 비법2 : 실패하지 않는 실전 부동산 경매

먀먀둥이 2025. 2. 8. 16:09

| Pre-reading

예상주제 : 저자의 경매노하우, 경매를 해야하는 이유를 알려주는 책

독서방법 : 속독

저자소개 : 저 : 제이원

평범한 대한민국 가장이다. 2008년 금융 위기 당시, 회사를 경영하던 저자는, 누구보다 혹독한 시간을 경험하였다. 벼랑 끝에 놓인 자신의 회사를 살리기 위해, 밤낮을 가리지 않고 공부와 실천을 하였고, 그 결과 부동산 경매에서 기회를 찾았다. 그렇게 완성된 것이 경매비법이다. 저자의 투자 전략은 놀랄 만큼 쉽고 단순하다. 불필요한 내용은 전부 빼고, 실천과 수익에 필요한 핵심만 다루는 것이 특징이다. 그렇기에 실천율과 수익률이 높다. 현재 저자는 개인 블로그와 카페를 통해 많은 독자와 소통하고 있다. 부동산 경매뿐만 아니라, 자본주의 사회에서 생존에 필요한 자세와 마인드까지 다양한 이야기를 공유한다. 이 땅의 많은 평범한 가장들이, 저자의 이야기를 통해 또 다른 기회를 찾길 바란다.

| 책 내용 정리

앞으로 자유시장경쟁에 가까워질수록, 근로소득은 한계가 뚜렷하게 될 것이고, 인적자원이 풍부해짐에 따라 결국 근로소득은 평준화될 것이다.

부동산 투자로 성공할 확률이 장사나 가게 창업으로 성공할 확률보다 훨씬 더 높다. (최근 국세청 통계 업종별 폐업자 수치를 비교해도, 소매업체는 3년 이내 폐업자 비율이 평균 14%가 넘으며, 부동산 임대업은 평균 3% 정도 밖에 되지 않는다). 부동산 투자로 성공할 확률이 장사나 가게 창업으로 성공할 확률보다 공식 수치만 비교해도 4배 이상 더 높다.

1. 경매를 위한 마인드

83 부동산 투자는 주식투자와 다르게 눈에 보이는 현물이 존재한다. 주식투자는 투자가치만 지니고 있는 반면, 부동산투자는 투자가치와 더불어 현물의 사용가치를 지니고 있고 이 둘은 서로 떼려야 뗄 수 없는 관계로 연결되어 있다는 점을 초보자들은 간과한다. 부동산은 사용가치가 높아질수록 투자가치가 올라가고, 사용가치가 낮아질수록 투자가치는 내려간다.

주식은 사고파는게 쉽지만, 부동산은 사는건 쉬울지 몰라도, 사용가치 때문에 파는것이 어려울수 있다. 즉, 사용가치가 떨어지는 부동산은 팔기 어렵다. 그러나 일반매매를 하는 대부분의 부동산투자자들은 부동산을 주식처럼 투자가치만 생각하기 때문에 문제가 생긴다. 주식처럼 '호재'나 '소스(재료)'를 찾으려고 하고, '정보'나 '데이터'에 집착한다. 지역호재가 아무리 많아도 투자하는 부동산의 사용가치가 부족하다면 그 부동산은 투자가치가 내려가게 될것이다.

같은 원리로, 사용가치가 높은 부동산은 오히려 매수하기 어렵다. 투자가치가 높기 때문에 팔려고 하질 않는다.

45 가압류는 통상 당사자가 아니면 실체를 정확하게 파악하기 어렵다. 가압류는 대부분 채권채무 관계에서 채무자의 재산 처분을 막기 위해 묶어두는 역할을 하기 때문에, 어떤 채권채무 관계인지는 소유자인 당사자만 알 수 있다. 중개사는 등기부등본을 발급받아서 가압류가 등기되어 있는 것을 확인하였다. 중개사는 매도인/소유자에게 소유권 이전 전까지 가압류를 해결해야 한다고 했다. 그리고 부동산에 가압류가 있다는 사실을 매수인에게도 고지(알림)를 하였다. 이렇게 매도자와 매수자가 서로 합의를 하고 계약서를 쓰면서, ‘가압류는 잔금 전까지 모두 해결하기로 한다’라는 조건까지 특약으로 기재하였다. 대부분 이러한 과정으로 매매가 이루어진다.

부동산은 대인관계에서 발생된 권리관계들이 얽혀 있기 때문에(그래서 등기부등본이 존재한다) 백화점에서 물건 사듯 쉽게 생각하면 안 된다. 그렇기 때문에 부동산 중개사들은 비교적 문제가 덜 발생할 수 있는 물건을 중개하는 것을 선호한다.

ㅡ그래서 일반매매의 장점은 매수가 쉽다는것, 단점은 사용가치가 없으면 매도가 어렵다는것, 계약을 진행하며 해결이 어려운 분쟁이 발생할 수 있다는것이라고 한다.

49 부동산 경매는 단점보다 장점이 훨씬 더 많은 투자 수단이다. 특히 초보자가 통제해야 하는 변수가 적은 만큼 장점이 더 많다고 할 수있다.

ㅡ나또한 부동산 경매는 어렵다는 편견이 있다. 초보자가 통제해야하는 변수가 적다는것은 의외이다.

부동산경매를 해야 하는 이유에 대해 구체적으로 이야기해보자.

부동산경매는 원활한 채권 회수 및 보호를 위한 민사집행법으로써 국가 법원이 모든 거래에 대해 책임을 지고 주관한다. 이것은 초보자 입장에서 강력한 안전장치이다. 일반 매매에서 발생하는 법적 문제는 민사적 혹은 형사적으로 당사자끼리 서로 해결해야 한다. 소송에서 누군가의 승리로 판결이 났어도, 채권을 회수하는 집행 절차가 남는다.

즉 법적 분쟁에서 이겨도 돈을 받아내는 것은 별도의 문제라는 뜻이다. 그와 다르게 부동산경매는 ‘매각물건명세서’상 오류 때문에 법적 분쟁이 생길 경우, 거래를 무효화 시킬 수 있는 ‘매각불허가’라는 강력한 안전장치가 있다. 매각불허가 신청이 받아들여지면 거래는 무효화되고 법원으로부터 계약금이라 할 수 있는 입찰보증금을 돌려받는다. 입찰보증금은 국가가 안전하게 잘 보관하고 문제가 생겼다면 즉시 돌려주는 것이다.

그에 반해, 부동산경매는 기존 점유자(명도대상자)에게 집을 인도받고, 새로 임대차계약을 하기 전까지, 빈집 상태가 되기 때문에, 집을 수리하여 가치를 높일 수 있는 시간을 확보할 수 있다. 투자를 하면서 부동산 가치를 높일 수 있는 시간을 확보하느냐 못하느냐의 차이는 매우 크다.

ㅡ경매는 기존점유자에게 집을 인도받고 새로 임대차계약을 하기전까지 수리할수있구나! 일반매매에 비해 경매가 가지는 장점이다.

그 외에 부동산경매가 초보자에게 유리한 이유는 대출이 원활하다는 점도 있다. 이에 대해서는 실무적인 관점과 방법을 배우는 것이 중요하기 때문에 뒤에 가서 자세히 다룰 것이다.

결론적으로 잘 일어나지 않는 사례, 조금만 주의를 기울이면 충분히 확인하고 피할 수 있는 사례를 흔하게 발생하는 문제처럼 다루고 있기 때문에, 부동산경매를 두려워하고 실천하지 못하게 되는 것이다.

불필요할 정도로 과도한 두려움은 엄연한 일반화의 오류다. 이것은 마치 조금 과장하면, 지구가 멸망할까 두려워 실천을 포기하는 행위와 같다. 경매를 해야 하는 이유와 방법을 제대로 알면, 게으르고 귀찮아서 안 하는 것이 아닌 이상, 누구나 실천이 가능하다.

우리나라에 개인이 직접 투자할 수 있는 방법은 부동산과 주식밖에 없다고 할 수 있다. 그 중 가장 안전하고 이익을 낼 확률이 높은 부동산경매를 번거롭고 귀찮다고 생각해서 실천하지 않는다면, 무엇을 제대로 할 수 있을지 생각해보라.

[부동산 경매에 실패하는 이유]

필자가 입버릇처럼 흔히 하는 말이 있다.

“10만원 수익을 내 본 사람이, 100만원 수익을 낼 수 있는 것이고, 100만원의 수익을 내 본 사람만이 1,000만원 수익을 낼 수 있다.”

이 말은 투자라는 분야에서 몇 번을 강조해도 지나치지 않다. 많은 사람들이 10만원조차 벌어보지 못한 채, 욕심에 눈이 멀어 1,000만원 수익을 내려고 한다. (1,000만원이라면 그나마 다행이다. 처음부터 1억원을 벌겠다는 터무니없는 욕심을 가진 사람들도 보았다).

ㅡ부동산으로 아직 돈을 벌어보지 못했기 때문에 뜨끔하게된 구절이다. 10만원이라도 벌어보는 성공경험을 너무 하고싶다. 할수있다!!

부동산경매 물건을 보고, 10분 이내에 전체적인 흐름과 발생할 수 있는 변수나 문제, 변수나 문제를 해결할 수 있는 방법들이 머리 속에 떠오르지 않는다면, 그 경매 물건에 대해선 초보라 할 수 있다.

몇 천만원 정도의 계약금만 있으면 할 수 있다고, 쉽게 생각하는 분양권 투자 역시 마찬가지다. 단순히 이익만 생각하고, 보고 싶은 것만 보고 투자하는 격이다. 분양권 투자에 대한 전체 흐름에서 일어날 수 있는 변수, 문제에 대해선 전혀 생각하지 않고 투자하는 셈이다. 프리미엄이 붙지 않거나, 거래가 잘 안되거나, 추가분담금이 발생하거나, 시공사와의 분쟁 등 분양권 투자에서 발생할 수 있는 다양한 변수들에 대해서는 전혀 고려하지 않는다.

그러니 변수가 발생하면 해결하지 못하여 손해를 보게 된다. 그저 프리미엄을 붙여서 팔고 쉽게 돈을 벌려고 했는데, 변수를 해결하지 못하게 되니, 결국 마이너스 프리미엄으로 팔려고 내놓는다. 다른 분양권 투자자도 같은 생각으로 단순히 프리미엄만 붙여서 팔려고 했는데, 현실이 그렇지 못하니 너도나도 매물을 내놓기 시작하면서

ㅡ부동산투자에 실패하는 너무나 현실적인 이유이다.

꿈과 희망이 필요한 학생들을 위한 문구처럼, 도전을 해야 내 능력이 높아지는 것이 아니다. 지식 수준과 능력을 먼저 높이고, 세상이 필요로 하는 수준 이상으로 결과를 보여주어야 성공하며, 그에 대한 보상이 주어진다. 초보자는 자신의 능력보다 더 많은 보상을 바라지만, 세상의 평가는 냉정하다는 점을 일찍 깨달아야 실패할 확률이 적어진다.

ㅡ세상이 필요로 하는 수준 이상으로!

어떻게든 되겟지 열심히하면 되겠지 가 아니다. 세상이 원하는 수준에 나의 노력을 맞춰야 내가원하는걸 얻을수있다. 그러니까 내맘대로 안된다고 징징대지 말고 옳은 방향을 찾고 죽도록 노력해야된다.

투자를 잘하는 방법으로 흔히 착각하기 쉬운 것이 매수(사는 것)다. 즉, 매수를 잘하면 투자를 잘 한다고 착각하는 것이다. 그러나 실제 투자에선 매수 못지 않게 관리도 매우 중요하다. 부동산은 매수를 하고 월세를 받으면 별다른 관리를 할 것이 없다고 생각할 수 있는데, 이것은 잘못된 생각이다.

매수를 한 부동산이 수익으로 연결될 수 있도록 지속적인 관리를 해야 한다. 다만 이 관리라는 것은 일반적인 근로노동과는 다른 의미를 지닌다. 가치를 높이기 위한 외형적인 관리, 보유를 위한 금융적인 관리, 부동산을 사용하는 사람에 대한 대인 관리, 부동산에 대한 세금 관리 등 일반적인 노동과는 정도가 다르다.

주거형 부동산의 경우 임차인들이 사용하면서 발생되는 설비들이 노후되면, 종물(어떤 부동산에 딸려 거래가 되는 물건; 쉽게 이야기하여 부동산에 같이 붙어있거나 포함된 설비나 물건이라고 보면 된다)은 소유자가 수리에 대한 의무가 있다.

가령 보일러, 배관, 인터폰, 전등의 안정기, 스위치, 빌트인 가전 등은 고장이 나거나 교체가 필요할 경우 소유자가 그 비용을 부담한다

보유를 위한 금융적인 관리란, 부동산을 보유하는데 있어, 필요한 금융자금이나 비용을 의미한다. 가령 담보대출을 받았을 경우 그에 대한 원리금이나 이자비용 등이 있으며, 임대차계약을 했을 경우 임차인의 보증금 등이 그것이다.

대인 관리란 보유 부동산과 연결된 타인들 간의 관계를 말하며, 타인으로는 임차인, 이웃, 필요에 따라 관리단(관리사무소), 입주자회(소유자들의 모임), 조합원 등이 있다.

투자의 세계 역시 냉정하다. 결코 남이 나의 돈을 벌어주지 않는다. ‘공짜 점심은 없다’라는 말이 그래서 진리다. 투자는 수익이 나든 손해가 나든, 온전히 스스로의 몫이다.

투자란 무엇인가? 흔히 싸게 사서 비싸게 판다, 사서 이익이 날 때 판다 등 막연한 정의는 많지만, 실무에서 투자란 ‘남들이 더 높게 지불할 가치가 있는 것에 내 돈을 들이는 행위’ 라고 정의할 수 있다. 남들이 내가 산 가격보다 더 높은 가격으로 지불할 가치가 있어야 하며, 내가 쉽게 할 수 있어야 한다.

복잡한 법리 관계를 지닌 경매물건 때문에, 자칫 보증금을 잃거나 잔금을 납부하고도 소유권을 잃는 경우가 생길 수 있으니, 투자자 입장에서 위험한 물건들을 회피하기 위해 만든 것이 바로 ‘권리분석’이다. 권리분석의 목적은 위험을 회피하여 투자금을 지키는 것이다.

권리분석의 목적은 이렇게 완벽하지 않은 법 때문에 발생된 경매물건의 법리 관계를 따져, 투자자 스스로 자신의 돈을 지키기 위해 탄생한 것이다. 실제, ‘권리분석’이란 용어도 정식 용어가 아니고, 부동산경매 투자자들이 만들어낸 관습적인 용어이다.

값이 비싸지만 인테리어가 잘된 집과 값은 싸지만 인테리어 상태가 별로인 집 중 어떤 집의 임대차 계약이 더 빨리 이루어질까?

이론적으로는 가격이란 변수가 선택에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 그래서 인테리어는 부족해도 가격이 싼 집의 계약이 더 빨리 이루어질 것이라고 생각하는 경우가 많다. 그러나 이론과 다르게, 실무에서는 가격이 좀 비싸더라도 인테리어 상태가 좋은 집이 더 빨리 계약된다.

이처럼, 진열된 정찰가 상품을 거래하는 것과 다르게, 정해지지 않은 상품을 조건에 따라 서로 조율하면서 계약이 이루어지는 것이 임대차실무다. 임대차실무에서 가격은 이론처럼 큰 결정력을 가지고 있지 않다. 그 이유는 돈에 대한 상대적 가치 때문이다. 누군가에게 1,000만원은 큰 돈일 수 있지만, 다른 누군가에게 1,000만원은 상대적으로 작은 돈이다. 그래서 자신이 마음에 드는 집을 결정하는데 있어 정해진 예산만이 최우선 기준이 되지 않는다. A라는 사람은 1,000만원이 부담되어 결정하지 않을지 몰라도, B라는 사람은 1,000만원 때문에 결정을 포기하지 않는다.

임대차실무에서는 개인 선호도가 결정에 큰 요인이 된다. 사회의 의식수준이 바뀌면서 개인주의 성향(개인주의란 이기주의가 아니다. 자신을 존중하는 것처럼 타인도 존중하는 사상을 개인주의라 한다)이 높아질수록, 자신의 기호에 더 높은 가치를 부여한다. 마음에 안 드는 1억원짜리 계약을 하는 것보다, 마음에 드는 1억 2,000만원짜리를 계약할 가능성이 더 높다.

자연에서 꽃을 열매 맺는 수단으로 본다면, 임대가 부동산경매의 꽃이라 할 수 있다. 임대를 통해 투자의 목적인 수익이 실현되기 때문이다.

투자자라면 임차인 관점에서 벗어나 임대인 관점으로 임대차 계약을 진행하게 된다. 마치 장사나 사업을 하게 되면, 직장인 관점에서 벗어나 대표의 관점을 가져야 하는 것과 같은 이치다.

| 깨달은 점

보리님의 추천으로 읽게된 책이다. 재계약을 하면서 협상에 대해 공부했었는데 내가 나눔글을 쓴걸 보고 보리님이 이책을 권해주셨다. (감사합니다 :)) 경매에 대한 책이지만 저자가 수많은 사람들을 만나고 계약하며 쌓은 협상의 노하우를 엿볼 수 있어서 좋았다.

'경매'라는 투자방식을 들으면 왠지모르게 겁부터 든다. 아마 모르니까 그런거겠지. 일반 부동산 매매를 하는 투자자인 나도 그런데 보통사람은 더할것 같다. 경매를 통해 경제적 자유를 이룰 수 있을까? 라는 질문을 품고 이 책을 읽게 되었다.

꼼꼼히 읽지 않았고 경매 실전 파트는 거의 스킵해서 경매를 통해 어떻게 경제적 자유를 달성하는지 확실한 방법은 모르겠지만, 어쨌든 내가 하고 있는 '전세 레버리지 투자'와는 다른개념이다. 전세레버리지 투자는 '임차인의 전세금'을 레버리지하여 수익을 내는 투자이며, 경매는 '금융 대출'을 이용하여 수익을 내는 투자방식으로 개념과 방법이 다르다. 경매투자를 한다면 대출에 대한 지식이 매우 중요할것 같다고 생각했다.

레버리지하는 대상이 다르다는 점에서 투자방식은 다르지만 이 책의 저자가 투자를 하는 목적, 부동산 임대를 하는사람이 가져야할 마인드와 경제적 자유를 향해 가는여정에 가져야할 부자의 마인드는 내가 배우고 터득한것들과 일치했다. 저자 또한 바닥부터 올라와 경제적 자유를 달성한사람이니 그의 솔루션과 마음가짐 하나하나 배울점이 많았다. 특히 이 책에는 실무적인 내용이 50%이상 기술되어 있기 때문에 부동산 투자를 하는사람이 교습서로 보기에도 좋은 책인것 같다.

| After -reading

KEY WORD : 경매투자

원메세지 :경매투자를 통한 경제적 자유를 이루는 방법