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두려움 없이 투자를 환상적으로 세팅하는 방법 [탑권]
안녕하세요. 탑권 입니다. 요즘, 투자하기 참 힘드시죠? 1호기를 하려고 하는데... 2호기, 3호기를 통해 투자 경험을 더 쌓아서 실력을 키우고 싶은데... 매매...
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하락장에서 투자하는 방법(전세세팅)
1. 보수적인 전세가 설정 후 목표 매수가로 세팅하기
#1 보수적 전세가 설정방법
내 투자단지 vs 주변단지 vs 인근 입주단지 의 전세가를 조사한다.
예를들어,
최저가 : 2.2억
2.2~2.3 : 3개
2.3~2.4 : 4개
2.4~2.5 : 10개
2.5~2.6 : 15개
2..6이상 : 5개
일 때, 두가지 방식으로 접근해야한다.
1) 주변 신축 및 기축 전세가보다 낮게설정하기(2.0~2.1억)
2) 주변 신축 및 기축 전세가의 소진을 보고 들어가기 (설정 전세금액 : 2.3~2.4억)
-> 최저가 전세매물이 소진되는 것을 보고 투자진행하기
-> 탑권님은 1번보다 2번을 권장하셨지만, 사실 지금같은 하락장에서 2번을 선택해서 기존 전세가 소진되는것을 보고 들어가는 것이 가능할까? 전세 수요가 없으면 기존에 있는 물건들도 계속 가격을 낮추게되서 이후 내가 들어가면 더 낮은 가격에 맞추어야 할 수 도있지않을까?
-> 전세시장이 괜찮은 상황이라면 기존의 저렴한 전세가 다 빠지고 다시 2.3억에 세팅할 수도 있겠지만..
-> 어쨋거나 저쨌거나 싸게 산다면 전세를 욕심부리지 않아도 된다는것!
#2 목표 매수가 세팅 방법
보수적으로 설정된 2.3억 전세가를 통해 역으로 매매가를 따져보자.
전세가율85이상, 매전갭 4천이하를 목표로 한다면
\
목표매수가 : 2.6~2.7억
보수적 전세가 : 2.3억
매전갭 : 3~4천
전세가율 : 85%이상
자, 목표매수가를 설정했으니, 매물을 털어보자.
만약 매매최저가가 2.8억이고 저층이 2.6억이라면,
저층가격에 맞춰서 2.8짜리를 2.6으로 내려야한다. (협상 !!!!)
지금은 매수자 우위이므로 무조건 해봐야한다.
2. 급매를 매수하기 전 세입자를 미리 세팅하기
충분히 저평가이고 저렴한 급매를 발견했다면 !!!
방식1의 보수적 전세가 2.3으로 세팅해도 충분히 가능할듯 !
그런데 주변에 입주가 있거나 전세세팅이 두렵다면?
해당 물건을 소유하고 계신 부사님께 조심스럽게 말씀드려본다 !
"사장님 혹시 2.3억에 전세 하실 분 찾아주시면 바로 계약금 쏘겠습니다."
부사님의 역량을 레버리지 삼아 안정적으로 매매/전세를 거의 동시에 세팅하는 방법
충분히 저렴한 매매가라면 가능하다 !
BM
- 지금같은 시장에서는 공급이 많지 않은 곳에서 투자경험을 쌓는 것이 안정적이다.
-전세세팅이 두렵다면, 부사님의 역량을 레버리지하여 매매/전세를 동시에 세팅한다. 0.0억에 전세손님을 구해주시면 이물건을 바로 계약하겠다 !
-매매/전세 투자금을 판단할때, 주변 동네의 전세가(최저~최대) 확인 후, 역으로 계산해서 책정한다. 그리고 그 목표매수가에 맞는 매물을 찾아서 매매한다.