성공한 투자자 먀먀둥이

[먀먀둥이] 2월 시세 #2 구로구, 금천구

• 금천구 벽산5단지 같은 경우는 1억이라는 소액으로 투자할 수 있는 상황이다. 벽산5단지 전용59 (4.35/3.3 투자금 1.05억, 전고점 6.2억) 23년 4월 임장했을때 전용59 전세가가 2억중반대로 투자금이 2억이상 필요한 상황이였다. 그때는 전용59 가격이 3.8억도 있었기에 가격이싸다고 생각했었는데 투자금이 많이 드는 단지였다. 이 단지는 아직도 어떻게 봐야할지 헷갈린다. 4억초/3억중반 (투자금1억)으로 광역시투자와 비교해볼 수 있는것일까? -> 선호도가 떨어지기 때문에 투자하지 않는것이라고 배웠다. 내가 살고싶지 않은 단지에 투자하지 않는다고 배웠고, 저환수원리 투자기준중 환금성(내가 팔고싶을때 팔수 있는지) 기준에 부합하지 않기 때문에 투자하지 않는다고 일단 결론짓자.
• 전용84 기준, 송도 웰카운티1단지 7억(전고 9억), 금천구 남서울힐스 9.3억(전고 10.5억) 이다. 금천구라고 보지 않을것이 아니라, 금천구 안에서도 선호도 있어서 사람들이 거주하고 싶어하는 남서울힐스나 독산롯캐같은 경우에는 경기도외곽 or 인천의 선호도 높은 단지보다도 선호될수있으므로 금천구안에서도 주요단지들을 잘 보아야한다.
• 이건 뭐지..? 시흥동 롯캐골드1차 24평 전세 2.1602억에 거래가 왕창되었음.23.01에 3.098억에 거래가 되었고 이번에 갱신한것같다. 사택같은거일듯한데.. 전임해서 물어보자! -> 장기전세 183세대가 있다고 함.

• 신도림대림1,2차(e편한세상) 전용108 (10.9/7 투자금 3.9억, 전고점 12.6억) : 33평을 10억이하로 살 수 있다는 가정하에, 투자금 3.5억대로 할 수 있는 3~4군 단지들과 비교해볼 수 있다. -> 구로구 안에는 신도림이 3.5억대로 해볼만한 가치있는 단지가 있다.(33평 전고점 13억 수준(가치성장투자))
• 그리고 전용 84기준, 신도림롯데, 신도림현대를 8억중반대/6.5억 (투자금 2.5억, 전고점 11억 수준) 가치성장투자를 해볼만하다.

** 자모멘토님 말씀 : 서울 전고점 10억이면 가치성장투자로 가져갈 수 있다.

• 신도림생활권과 개봉생활권 모두 투자금이 2억중반대~3억대 필요하고, 모두 저평가수준도 비슷하기 때문에 좋은생활권부터 보는것이 좋다. (이래서 좋은것부터 보라고 하는구나!)
• 개봉역에 GTX-B 호재가 있어서 개봉생활권, 고척생활권이 향후 교통이 더 좋아질것으로 생각됨. 지금 시세에는 반영되어 있지 않은듯?
• 개봉생활권 구축 24평 7억 비싸다. 동대문구나 수지구 등 24평 7억대 찾는게 낫다.
• 20평대 기준 신도림이 9억대/5억대, 개봉이 7억대/4억초중반대, 오류동 5-6억대, 항동 6억대, 천왕 7억대
• 구로 개봉아이파크, 성북구 삼선푸르지오 가격이 비슷하게 간다. (7억대/4억대) 4급지 성북구 안에서 선호도가 중간정도인 보문생활권 언덕 아파트와, 5급지인 구로구 안에서 선호도가 중상급인 개봉아이파크의 가격이 비슷하게 간것같다. 업무지구 접근성은 비슷한것같고 수요와 가치도 비슷한것 같다.
• 부천범박-역곡 생활권과 구로에서 선호도 떨어지는 구축을 비교해보았다. (개봉삼환 / 오류삼천리 / 범박힐스4) (33평 기준 전고 7억 이하. 이런단지들은 지방 선호 신축 30평대가 나을 수 있다.) 그래프를 찍어보니, 부천범박힐스가 연식이 준구축으로 좋고, 아파트가 몰려있음에도, 1호선역세권인 썩구축 구로 아파트가 더 선호도가 높다. (전세가도 구로 역세권 썩구축이 높음)