성공한 투자자 먀먀둥이

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

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​[먀먀둥이] 4월 시세 #3 전주

오늘은 전주 시세 보겠습니다. 마찬가지로 전용84 기준입니다.

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-중화산동 영무예다음도 전고점을 터치하려고합니다. ㄷㄷ.. 효자동 수목토 아파트도 가격이 3.5억을 찍은것을 보니 놀랍습니다. 선호도가 떨어지는 단지들까지도 올랐습니다. 며칠전 살펴본 청주시장도 이렇게 올라올까요? 전세가율이 매우 높습니다.

-에코시티더샵2차, 3차의 경우 전용84 실거래, 호가 모두 6억을 넘었습니다. 효천동 대방노블에코도 호가 6억입니다

-아무쪼록 전주시장을 보면서 지방도시의 공급의 중요성을 여실히 깨닫습니다. 역시 직접 내돈을 넣고 결과를 보면 제것이 되나봅니다 ㅎㅎ 많이 배웠습니다.

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<오늘본 단지 list>

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

​[먀먀둥이] 4월 시세 #1 천안

오늘은 오랜만에 지방 중소도시 시세 보겠습니다. 

지방은 서울수도권과 달리 전용84 기준으로 모두 봅니다.

- 천안에는 두정, 신부, 청당에 25년 입주가 있습니다. 천안 은 25년 물량 소진후, 26년은 잠잠하고 27,28년에 또 입주가 있습니다.

- 아산에는 배방, 탕정에 25,26,27,28년까지 꾸준한 입주가 있습니다. 

- 천안은 아산 탕정의 공급물량에 영향을 받습니다. 천안 투자물건 운용시 26년, 27년 탕정입주를 계속 지켜봐야합니다. 현재 전세가격도 아주비싼수준이 아니라 리스크가 크진 않지만, 대비는 항상 해야겠습니다.

- 아무쪼록 천안,아산 전역에 신축아파트들이 많이 들어올예정입니다. 천안 아파트 시세가 가치를 찾아가는데 시간이 조금 걸릴것 같습니다. (시장은 또 모르는것이니.. ㅎㅎ 꾸준히 지켜보겠습니다.)

- 24년 12월부터 입주한 노태1,2단지는 전세, 매매 모두 소진하였습니다. (3개월정도 걸렸습니다.)

- 천안은 가격이 싸지만 전세가가 저렴해서 투자하기 매력적으로 보이지 않습니다. 전형적인 입주장에서 전세,매매 모두 싸서 투자금이 많이 드는 지방시장의 모습을 보입니다. 대구도 천안도 둘다 시장이 전세,매매 모두 힘들때 투자했었는데 참 운좋게 투자했으면서도, 그런시장에서도 가격이 싸고 벌수있는 투자를 할 수 있다는것을 깨닫는것 같습니다. (다만 기다리는데 시간은 걸리는것 같습니다. 아직까지는!)

- 준신축까지 기준 전세가격입니다. 성성 3.5억, 백석 2.8억으로 차이가 좀 납니다. 

오늘은 불당, 성성, 백석까지만 보겠습니다. 이시간만되면 항상 너무 피곤합니다....ㅎㅎㅎ...

[오늘 본 단지 List]

■ 에코시티

- 에코시티2차 전용84 6억초반 / 4억후반 가격 형성중. 전세가 4.8억에 거래되고 있다니 놀라울 따름입니다.  

- 2023.09에 갔을때 전세가 3억초반이였는데 1억 5천 넘게 전세가가이 오릅니다. 전세가 없는 지역에서 전세가격이 어떻게 매매가격을 밀어올리는지 이번 전주시장을 보면서 공부할 수 있었습니다.

- 에코시티 전용84는 대부분 5억중반-6억초반 매매가, 3억후반-4억후반 전세가격을 형성중입니다.

- 대장격인 에코2차, 3차는 호가기준 전고점인 6.8억정도에 다가가고 있고 6.25억 실거래되며 전고점을 돌파하기 직전에 있습니다.

- 하지만 에코시티더샵, 데시앙4블럭, 5블럭 등은 2021년 전고점인 6억초반은 가지못했고 5억중반대로 거래되고 있습니다.

→ 이를 통해 전주시장에서 상승이 올 때, 랜드마크에 먼저 바람이 분다는것을 확인했습니다.

■ 송천동

- 송천동 구축을 보면서 앞으로의 청주 구축시장도 예측해볼 수 있었습니다.

- 23.11 송천KCC를 3.95억/3.3억 투자검토를 했었는데 더 저평가된 천안물건을 투자했었습니다. 이 아파트의 현재가격을 보니 4500만원이 상승했습니다. 1년에 4500만원 수익이라니, 전주를 투자했어야하나 생각도 드네요 ㅎㅎ 어쨌든 이 단지는 현재 4.5/3.75억의 시세를 형성중입니다. 송천에서 사람들이 선호하는 신축이다보니 전세 매매 모두 많이 올라온 모양새입니다.

- 3.6억/3.0억에 매수고려했던 송천한라비발디1차는 현재 4.3억/3.4억원의 시세를 형성중입니다. 전주안에서 실거주 선호가 있는 단지라 이 단지도 1년안에 전세 매매 모두 많이 올라주었네요

- 3.9억원의 전고점을 보여줬던 송천진흥더블파크도 3.95억의 실거래를 최근에 찍으며 전고점을 돌파하는 모습을 보여주었습니다. ㄷㄷ..
→ 중소도시안에서 2008년식 구축이지만, 선호도 있는 생활권 내의 구축아파트는 전고점을 뚫을수 있다는것을 배울 수 있었습니다. 청주 천안시장도 꾸준히 지켜보겠습니다.

■ 신시가지, 중화산동

- 23.09 임장시 3.3억/2.7억으로 투자검토했던 현대에코르가 현재 3.8/3.3 으로 매매가 5천만원이 올랐습니다. 그때 투자했다면 1년만에 100%, 5000만원의 수익을 가져올수도 있었겠습니다.
→ 복기해보면 60만 중소도시이지만 공급이 없는지역에 투자한다는것은 구축투자이더라도 소액으로 충분히 짧은시간내 수익을 볼 수도 있다는것을 배울 수 있었습니다. 시장을 함부로 예측할 수는 없지만 지방투자시 공급이 왜 중요한지 깨달을 수 있었습니다.
→ 한편으론 투자물건을 가지고 있는 지방도시들의 공급이 해소되면 어떻게 될지 전주시장을 통해 예측해볼 수 있었습니다.

■ 실거래 리스트 확인

- 에코시티 혁신도시 등이 상승거래가 많습니다.
- 구축아파트들도 꽤많이 상승거래 되었습니다.