성공한 투자자 먀먀둥이

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

​[먀먀둥이] 3월 시세 #8 서울 동작구

오늘은 동작구 시세 보겠습니다.

📍대방동

[B]대방주공2단지(1995,공급80)9.4/5.2(투자금4.2억, 전고10.65억)

[B]대방대림(1993,공급84)10.1/6(투자금4.1억, 전고11.4억)

- 대방동 24평 구축 복도식 방3화1구조 >> 10억/5억대입니다. 투자금 4억대 필요합니다.

>> 비교평가

[B]강서구 마곡수명산파크5단지 전용80 (8.3/5 투자금 3.3억, 전고점 10.5억)

[B]신동아리버파크 전용85 (9.1/5.3 투자금 3.8억, 전고점 10억)

​- 동작구 대방동 구축 복도식 방3화1 아파트들은 같은 B급단지들 대비 투자금이 4억대로 많이들어 매력이 떨어집니다. 매매가가 덜싸기 때문에 투자금이 더 많이 듭니다. (B급 단지들은 전세가는 5억대로 비슷합니다.)

📍신대방동

[C]보라매롯데낙천대(2003,공급74)8/4.7(투자금3.3억, 전고9.1억)

[C]신대방한성(1995,공급81)8.9/5.3(투자금3.6억, 전고8.95억)

- 대방동 구축은 B급, 신대방동 구축은 C급입니다. 대방동은 투자금 4억대, 신대방동은 3억대로 더 많이 듭니다.

>> 비교평가

창신동 두산 전용86.3 (8.5/4.5 투자금 4억, 전고점 8.6억)

성동구 마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)

종로구 창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)

중구 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)

성동구 한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억)

성동구 한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)

성북구 월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

✓ 성북구 길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억)

성북구 종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

성북구 래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

[C]보라매롯데낙천대(2003,공급74)8/4.7(투자금3.3억, 전고9.1억)

[C]신대방한성(1995,공급81)8.9/5.3(투자금3.6억, 전고8.95억)

​

- 신대방동의 C급 복도식 방3화1 또는 C급 계단식 22평 방2화1 아파트들은, 가치가 비슷한 단지들중 투자금이 적게들어 더 매력적인 단지들이 보입니다.

- 하지만 롯데낙천대 7억대/5억대(투자금 2억대)는 투자검토해볼만하다고 생각됩니다.

오늘도 너무 졸립니다.. ㅠㅠ

여기까지만 보겠습니다.

[오늘 본 단지 List]

📍서울수도권 20평대 비교평가

​

[SS - 신: 전고점 17억 이상]

종로구 홍파동 경희궁자이2단지 전용82 (20/9.5 투자금 10.5억, 전고점 17.7억)

✓ 동작구 아크로리버하임 전용80 (19.5/9 투자금 10.5억, 전고점 18.1억)

​

​

​

​[A - 2인자 : 전고점 12-13억대]

2급지 준구축~3.5급지 신축이 걸립니다.

<기준>신공덕삼성래미안3차 공급79 (13/6.5 투자금 6.5억, 전고점 12.85억)

3.5군 서대문) 힐스테이트신촌 공급88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억)

2군 흑석)흑석한강센트레빌2차 공급80 (14/7 투자금 7억, 전고점 13.5억)

3군 상도) 힐스테이트상도프레스티지 공급82 (12.9/6.5 투자금 6.4억, 전고점 13억)

3군 상도) 래미안상도3차 공급76 (11.5/6.6 투자금 4.9억, 전고점 12.5억)

3군 노량진) 노량진쌍용예가 공급79 (11.5/6.1 투자금 5.4억, 전고점 12.4억)

2.5군 사당) 사당우성2단지 공급77 (11/5.8 투자금 5.2억, 전고점 12.4억)

​

- 2~2.5군(흑석,사당,마포공덕)과 3~3.5군(북아현,상도,노량진) 신축급이 걸립니다.

- 2군 마포구 공덕생활권은 언덕이 심하지만 5, 6,공항,경의선을 품고 YBD, CBD 업무지구 접근성이 좋으며 지리적 위치가 한강변에 자리하고 있고 아파트밀집으로 생활권이 좋기때문에 A급 단지입니다. 이 단지들과 비교해볼만한 단지들은 흑석, 사당, 북아현, 상도, 노량진에서 찾아볼 수 있습니다.

​

​

[B - 아이돌 : 전고점 10억대] :: 8억대/5억대(투자금 3억중반)

도화현대홈타운 공급79 (11/4.5 투자금 6.5억, 전고점 11.4억)

평촌더샵센트럴시티(2016,공급80)9.7/5.5(투자금4.2억, 전고10.9억)

중앙힐스테이트2차(2014,공급108)8.8/5(투자금3.8억, 전고10.7억)

도화현대1차 공급75 (9.5/4.3 투자금 5.2억, 전고점 10.5억)

✓강서구 마곡수명산파크5단지 전용80 (8.3/5 투자금 3.3억, 전고점 10.5억)

평촌더샵아이파크(2019,공급82)8.9/5.1(투자금3.8억, 전고10.2억)

마포구 상암월드컵파크12단지 전용81 (8.6/5.5 투자금 3.1억, 전고점 9.97억)

성동구 응봉신동아 전용81 (8.2/4.6 투자금 3.6억, 전고점 10.2억)

행당신동아 전용76 (9.3/5.2 투자금 4.1억, 전고점 10.2억)

길음뉴타운6단지래미안 전용78 (9.2/5 투자금 4.2억, 전고점 10.3억)

✓ 신동아리버파크 전용85 (9.1/5.3 투자금 3.8억, 전고점 10억)

​[B]대방주공2단지(1995,공급80)9.4/5.2(투자금4.2억, 전고10.65억) 

[B]대방대림(1993,공급84)10.1/6(투자금4.1억, 전고11.4억)

​

​

- 평촌 대장 더샵센트럴시티와 강서구 수명산파크5단지가 비슷한 가치를 가집니다. 비교단지들과 비교해보면 평촌센트럴파크가 비쌉니다. 하지만 입지가치는 비슷하기 때문에 전세가는 비슷합니다. 따라서 투자금이 더 많이 필요합니다. 투자처로 매력이 떨어집니다.

​​- 동작구 대방동 구축 복도식 방3화1 아파트들은 같은 B급단지들 대비 투자금이 4억대로 많이들어 매력이 떨어집니다. 전세가가 매매가가 덜싸기 때문에 투자금이 더 많이 듭니다. (B급 단지들은 전세가는 5억대로 비슷합니다.)

​

​

​

[C - 인플루언서 : 전고점 9억] 8-9억대/5억대(투자금 4억초반)

창신동 두산 전용86.3 (8.5/4.5 투자금 4억, 전고점 8.6억)

성동구 마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)

종로구 창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)

중구 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)

성동구 한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억)

성동구 한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)

성북구 월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

✓ 성북구 길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억)

성북구 종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

성북구 래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

[C]보라매롯데낙천대(2003,공급74)8/4.7(투자금3.3억, 전고9.1억) 

[C]신대방한성(1995,공급81)8.9/5.3(투자금3.6억, 전고8.95억)

​

- C급 단지들을 비교해보면 2,3군은 비싸고 4군은 많이 오르지 않은것을 알 수 있습니다.투자기회를 어디에서 찾아야할지 알수있어요.

- 창신동 두산아파트는 24평 전고점 9억으로, 현재 같은 시세를 형성하고 있는 9억초반 단지들과 비교하면 싸지 않습니다.(행당신동아, 길뉴6, 무악현대)

- 창신동 두산아파트와 노량진 신동아를 비교하면 입지와 선호도 측면에서 노량진신동아리버파크가 좋습니다.

​

​

​

[D - 인스타 : 전고점 7억대] :: 6억대/4억대 (투자금 2억초~중반)

✓ 공작부영(1993,공급83)5.8/3.5(투자금2.3억, 전고7.9억)

성북구 돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종로구 창신동 창신쌍용2단지 전용87.3 (6.2/3.8 투자금 2.4억, 전고점 7억)

무궁화효성,한양(1992,공급78)5.4/3.3(투자금2.1억, 전고6.9억)

​

- 공작부영이 주차장이 없고 복도식이라는 단점이 있지만 비교단지들 대비 가격이 싸다고 생각됩니다.

​

​

​

​

​

​

📍서울수도권 30평대 비교평가

[ 32평 전고점 15억대 비교평가-A급 단지]

-남산타운> 약수하이츠 약수동 구축 대단지는 33평 전고점 15억대입니다. 앞마당내 유사단지들을 찾아보았습니다.

​

<기준> 신당동 약수하이츠 전용107.7 (13.4/7.3 투자금 6.1억, 전고점 0억)

<기준> 신당동 남산타운 전용106.6 (13/7 투자금 6억, 전고점 15.9억)

대방e-편한세상1차 전용105 (13.5/7.8 투자금 5.7억, 전고점 15.7억)

돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억)

무악동 인왕산현대아이파크 전용109.5 (12.8/7 투자금 5.8억, 전고점 14.5억)

​

영등포구 대방대림, 대방이편한이 떠오릅니다. 같은 3군이 확실히 바로 비교가 되네요. 중구 약수동은 동작구 대방동 구축들과 유사입지를 가진다고 생각됩니다.

​

​

[30평대 전고 10억 비교평가-C급]

30평대 전고 10억라인은 3~4군 선호도 떨어지는 구축입니다.

​

<기준> 삼선푸르지오(2008,공급103)8.8/5.8(투자금3억, 전고10.3억)

신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억

​

성북구 보문동 언덕배기 준구축아파트 30평대가 전고 10억 겨우터치합니다.

신당동에서 제일 떨어지는 90년식 구축 언덕배기 현대아파트와 유사합니다. (신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억)) >> 이경우 입지가치가 더 좋은 신당동 현대를 선택하겠습니다.

📍30평대 시세그룹핑

📍20평대 시세그룹핑

•아리하 제외하고 동작구의 20평대 천장은 15~17억대 수준이다. 이는 강서구 13억, 성북구, 동대문구 12억대와 비교하면 동작구의 위상을 알 수 있다.(4군과 3억정도의 갭을 벌린다.)

•동작구 안에서 20평대 시세를 리딩하는 아파트는 흑석, 사당, 상도의 신축아파트들이다.

•10억대 단지들중에서는 상도효성해링턴이 연식에 비해 싸다고 생각된다. 나머지 단지들은 비슷한 연식과 입지로 더 좋은 가치를 가지는 30평대를 검토할 것 같다.(전고점 11~12억 수준)

•20평대 8~9억대 단지들은 30평대 9억대 단지들보다 20평대 단지들이 더 입지가 좋고 가격이 좋다고 생각되어 20평대를 먼저 볼 것 같다. 지금 현장에는 8억이하로도 물건이 있는데 전세가격이 5억 중반대로 올라가면 투자금 2억대로 동작구 20평대구축을 투자할 수 있다.

​[먀먀둥이] 2월 시세 #6 동작구

[흑석동]

• 흑석동은 전용59, 전용84 모두 전고점을넘은 상승거래가 된 상황입니다.
• 흑석동양 아파트도 24평 기준, 1년전인 24년도에 8억대 매물들이 많았지만 현재 호가는 9.5억입니다. (전고 10.8억) 흑석에서 언덕이 매우 심하고 선호도가 떨어지는 구축아파트이지만 8억대는 정말 싼것 같습니다. 9억대 초반도 나쁘지 않다고 생각되지만 다른 구나 생활권에서 9억대 초라면 '입지가 좋고 선호도가 좋은 아파트'를 찾아볼 것 같습니다.

[상도동]

• 7호선 라인을 품고 개발된 상도동에는 연식이 좋은 단지들이 많습니다. (지주택 재개발)
• 전용 59기준 12~13억대, 전용84 기준 13~15억대 가격을 형성중입니다.
• 연식이 좋아 전세가가 높기 때문에 전세가율이 50%이상으로 높은편입니다.(59기준 6-7억대, 84기준 8억대 전세가 형성중)

[사당,이수]

• 사당동 신축 로이파크, 리가, 두산위브트레지움은 전고점을 돌파한모습입니다.
• 우극신 포함 재개발을 앞두고 있는 구축아파트들도 전고점과 유사한 호가를 보여주고 있습니다.

[노량진,본동]

• 노량진, 본동 생활권 언덕 구축아파트들의 24평 가격이 9억대입니다. 흑석 못난이 흑석동양, 우리유앤미와 비슷한 호가이며 전고점도 유사합니다. (투자금은 3억후반대, 전고점은 10-11억대) 이런경우 같은 투자금 3억대로 더 저평가되고 선호되는 단지를 찾거나, 둘중 더 많이 깎이는 물건을 찾을것 같습니다.

[대방, 신대방]

• 대방역 생활권은 동작구에서 손꼽히는 평지이며 실거주 선호도도 높은곳인점, 노량진뉴타운 개발 호재영향을 받은점 등으로 가격대가 짱짱한편입니다. 전용84 기준 12억~13억대입니다.
• 반면 신대방쪽은 동작구안에서 유일하게 가격 상승이 크지 않은 생활권입니다. 실제로 25년 2월 현장에서 가격조정이 더 되고 있는 상황입니다.
• 보라매자이더포레스트가 21년식인데 24평 가격이 11.9억입니다. 전세가는 7.5억으로 높게 형성되어 투자금을 줄일 수 있어 매력적으로 느껴집니다. 역세권신축이지만 선호도가 떨어지는 단지라 다른생활권들에 비해 가격 상승을 가져가지 못하고 있습니다.
• 현장에서 보라매롯데낙천대 기본집을 8.05에 보았습니다. 7억대면 더 좋겠지만 충분히 싸다고 생각했습니다. 수리비 제외 순수 투자금을 3억정도로 가져갈 수 있습니다.
• 신대방생활권에서는 30평대를 8억초중반/5억중반으로 좁혀 순수투자금 2억후반대로 투자하고 싶습니다.

[오늘 뽑은 1등]

신대방현대 전용107 (9.3/6.3 투자금 3억, 전고점 11.7억)

[오늘 본 단지들]