성공한 투자자 먀먀둥이

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오늘은 마포구의 시세를 보겠습니다.

지난달은 서대문구 가재울 생활권과의 비교를 위해 상암생활권을 살펴보았었는데요,

상암생활권의 준구축단지들은 역세권 유무와 입지에 따라 B급(10억 라인), C급(8-9억 라인)을 보여주었었습니다.

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이번달은 종로구/중구 임장을 하고있으니 중구의 만리~중림 생활권에 인접한 아현~공덕 생활권을 살펴보겠습니다.

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📍공덕 생활권

공덕자이 공급85 (16.5/7.5 투자금 9억, 전고점 16.2억)

신공덕삼성래미안1차 공급81 (13.5/6.5 투자금 7억, 전고점 13.5억)

신공덕삼성래미안3차 공급79 (13/6.5 투자금 6.5억, 전고점 12.85억)

신공덕삼성래미안2차 공급78 (10.9/6 투자금 4.9억, 전고점 11.47억)

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- 5호선 애호개역~공덕역 인근의 공덕생활권 준구축단지들은 24평 34평 거의 대부분 전고점을 회복하거나 뚫었습니다. 어마어마한 선호도를 보여줍니다.

- 13억 / 6.5억으로 투자금 6.5억이상 필요합니다.

- 24평 기준 공덕생활권 준구축단지들은 A급단지들입니다. (2인자 단지, 전고 12억-13억대)

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​[A - 2인자 : 전고점 12-13억대]

비교해볼만한 단지들입니다.

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<기준>신공덕삼성래미안3차 공급79 (13/6.5 투자금 6.5억, 전고점 12.85억)

3.5군 서대문) 힐스테이트신촌 공급88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억)

2군 흑석)흑석한강센트레빌2차 공급80 (14/7 투자금 7억, 전고점 13.5억)

3군 상도) 힐스테이트상도프레스티지 공급82 (12.9/6.5 투자금 6.4억, 전고점 13억)

3군 상도) 래미안상도3차 공급76 (11.5/6.6 투자금 4.9억, 전고점 12.5억)

3군 노량진) 노량진쌍용예가 공급79 (11.5/6.1 투자금 5.4억, 전고점 12.4억)

2.5군 사당) 사당우성2단지 공급77 (11/5.8 투자금 5.2억, 전고점 12.4억)

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- 2~2.5군(흑석,사당)과 3~3.5군(북아현,상도,노량진) 신축급이 걸립니다.

- 2군 마포구 공덕생활권은 언덕이 심하지만 5, 6,공항,경의선을 품고 YBD, CBD 업무지구 접근성이 좋으며 지리적 위치가 한강변에 자리하고 있고 아파트밀집으로 생활권이 좋기때문에 A급 단지입니다. 이 단지들과 비교해볼만한 단지들은 흑석, 사당, 북아현, 상도, 노량진에서 찾아볼 수 있습니다.

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📍도화 생활권

한칸 내려와서 도화생활권도 보겠습니다.

- 공덕생활권 대비 연식이 한칸 내려오다보니 복도식이 많습니다. 공덕생활권대비 언덕더 좀 더 심하고 인프라도 약해서 선호도가 한칸 밀립니다.

- 이것을 바로 알 수 있는 것은 전세가격입니다. 전세가가 공덕생활권 6억대에서 도화생활권 4억대로 훅 떨어집니다.

- 도화생활권 언덕배기 구축아파트는 B급-아이돌단지(전고 10억대)입니다.

- 그럼에도 불구하고 너무 좋은 입지입니다. 코박으면 여의도이며 한강조망이 가능하며 용산구 원효로 생활권과 인접합니다.

- 전세가가 낮고 투자금이 5억이상으로 많이듭니다. 투자자로서 매력이 떨어지는 단지라고 생각됩니다.

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📍공덕생활권 북쪽라인 & 중구 중림~만리 생활권 비교

중구 중림~만리 생활권의 선호도와 입지파악을 해보겠습니다.

- 신축 : 공덕자이, 서센자 > 마센자

- 구축 : 공덕삼성래미안2 > 중림사이버

선호도를 보여줍니다.

- 아직 중림 매임을 안해서 잘 모르겠습니다.. 현장가서 파악해보겠습니다!

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[오늘 본 단지]

📍서울수도권 20평대 비교평가

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[SS - 신: 전고점 17억 이상]

종로구 홍파동 경희궁자이2단지 전용82 (20/9.5 투자금 10.5억, 전고점 17.7억)

✓ 동작구 아크로리버하임 전용80 (19.5/9 투자금 10.5억, 전고점 18.1억)

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​[A - 2인자 : 전고점 12-13억대]

2급지 준구축~3.5급지 신축이 걸립니다.

<기준>신공덕삼성래미안3차 공급79 (13/6.5 투자금 6.5억, 전고점 12.85억)

3.5군 서대문) 힐스테이트신촌 공급88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억)

2군 흑석)흑석한강센트레빌2차 공급80 (14/7 투자금 7억, 전고점 13.5억)

3군 상도) 힐스테이트상도프레스티지 공급82 (12.9/6.5 투자금 6.4억, 전고점 13억)

3군 상도) 래미안상도3차 공급76 (11.5/6.6 투자금 4.9억, 전고점 12.5억)

3군 노량진) 노량진쌍용예가 공급79 (11.5/6.1 투자금 5.4억, 전고점 12.4억)

2.5군 사당) 사당우성2단지 공급77 (11/5.8 투자금 5.2억, 전고점 12.4억)

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- 2~2.5군(흑석,사당,마포공덕)과 3~3.5군(북아현,상도,노량진) 신축급이 걸립니다.

- 2군 마포구 공덕생활권은 언덕이 심하지만 5, 6,공항,경의선을 품고 YBD, CBD 업무지구 접근성이 좋으며 지리적 위치가 한강변에 자리하고 있고 아파트밀집으로 생활권이 좋기때문에 A급 단지입니다. 이 단지들과 비교해볼만한 단지들은 흑석, 사당, 북아현, 상도, 노량진에서 찾아볼 수 있습니다.

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[B - 아이돌 : 전고점 10억대] :: 8억대/5억대(투자금 3억중반)

도화현대홈타운 공급79 (11/4.5 투자금 6.5억, 전고점 11.4억)

평촌더샵센트럴시티(2016,공급80)9.7/5.5(투자금4.2억, 전고10.9억)

중앙힐스테이트2차(2014,공급108)8.8/5(투자금3.8억, 전고10.7억)

도화현대1차 공급75 (9.5/4.3 투자금 5.2억, 전고점 10.5억)

✓강서구 마곡수명산파크5단지 전용80 (8.3/5 투자금 3.3억, 전고점 10.5억)

평촌더샵아이파크(2019,공급82)8.9/5.1(투자금3.8억, 전고10.2억)

마포구 상암월드컵파크12단지 전용81 (8.6/5.5 투자금 3.1억, 전고점 9.97억)

성동구 응봉신동아 전용81 (8.2/4.6 투자금 3.6억, 전고점 10.2억)

행당신동아 전용76 (9.3/5.2 투자금 4.1억, 전고점 10.2억)

길음뉴타운6단지래미안 전용78 (9.2/5 투자금 4.2억, 전고점 10.3억)

✓ 신동아리버파크 전용85 (9.1/5.3 투자금 3.8억, 전고점 10억)

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- 평촌 대장 더샵센트럴시티와 강서구 수명산파크5단지가 비슷한 가치를 가집니다. 비교단지들과 비교해보면 평촌센트럴파크가 비쌉니다. 하지만 입지가치는 비슷하기 때문에 전세가는 비슷합니다. 따라서 투자금이 더 많이 필요합니다. 투자처로 매력이 떨어집니다.

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[C - 인플루언서 : 전고점 9억] 8-9억대/5억대(투자금 4억초반)

창신동 두산 전용86.3 (8.5/4.5 투자금 4억, 전고점 8.6억)

성동구 마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)

종로구 창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)

중구 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)

성동구 한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억)

성동구 한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)

성북구 월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

✓ 성북구 길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억)

성북구 종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

성북구 래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

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- C급 단지들을 비교해보면 2,3군은 비싸고 4군은 많이 오르지 않은것을 알 수 있습니다.투자기회를 어디에서 찾아야할지 알수있어요.

- 창신동 두산아파트는 24평 전고점 9억으로, 현재 같은 시세를 형성하고 있는 9억초반 단지들과 비교하면 싸지 않습니다.(행당신동아, 길뉴6, 무악현대)

- 창신동 두산아파트와 노량진 신동아를 비교하면 입지와 선호도 측면에서 노량진신동아리버파크가 좋습니다.

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[D - 인스타 : 전고점 7억대] :: 6억대/4억대 (투자금 2억초~중반)

✓ 공작부영(1993,공급83)5.8/3.5(투자금2.3억, 전고7.9억)

성북구 돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종로구 창신동 창신쌍용2단지 전용87.3 (6.2/3.8 투자금 2.4억, 전고점 7억)

무궁화효성,한양(1992,공급78)5.4/3.3(투자금2.1억, 전고6.9억)

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- 공작부영이 주차장이 없고 복도식이라는 단점이 있지만 비교단지들 대비 가격이 싸다고 생각됩니다.

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📍서울수도권 30평대 비교평가

[ 32평 전고점 15억대 비교평가]

-남산타운> 약수하이츠 약수동 구축 대단지는 33평 전고점 15억대입니다. 앞마당내 유사단지들을 찾아보았습니다.

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<기준> 신당동 약수하이츠 전용107.7 (13.4/7.3 투자금 6.1억, 전고점 0억)

<기준> 신당동 남산타운 전용106.6 (13/7 투자금 6억, 전고점 15.9억)

대방e-편한세상1차 전용105 (13.5/7.8 투자금 5.7억, 전고점 15.7억)

돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억)

무악동 인왕산현대아이파크 전용109.5 (12.8/7 투자금 5.8억, 전고점 14.5억)

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영등포구 대방대림, 대방이편한이 떠오릅니다. 같은 3군이 확실히 바로 비교가 되네요. 중구 약수동은 동작구 대방동 구축들과 유사입지를 가진다고 생각됩니다.

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