💌 원메시지 : 24년 부동산을 돌아보고 25년 부동산 시장을 예측 및 대비한다.
💌 요약
📍파트1 : 2024년은 서울부동산은 N자 반등, 지방은 조용했던 양극화 시장
📍파트2 : 빅데이터를 통한 분석 - 서울아파트 N파고 & 슈퍼사이클, 광역시, 신도시, 수도권 지역별 아파트 분석
📍파트3 : 2025년 부동산 투자 빅이슈6개 - 슈퍼사이클, 인플레이션, 전세폭등->매매전환, PF사태 정책실패와 공급절멸, 공급절벽의 심각성, 공급부족+금리인하의 협공
📍파트4 : 서울 12개 대장 단지 분석 - N파고, W파고 분석
📍파트5 : 2025년 부동산 가격 예측
📍파트6 : 주목해야 할 '핫 플레이스'
💌 책을 읽고 뽑은 키워드
✔️24년 키워드
고금리 지속
얼죽신, 실거주시장(똘똘한한채)
양극화시장
공사비 인상
✔️25년 키워드
금리인하★
공급부족★
돈의분산
양극화지속
실거주장 지속
💌 책을 읽고 느낀점
책에 기술적내용과 데이터분석이 많아 어렵다. 월부를 알기전 이런 부동산 책들을 많이 읽었었는데 저자의 말 하나하나에 두려움을 느끼곤 했었던 기억이 난다. 이 책을 읽으며 월부에서 배우지 않았다면 이런 책의 전망들을 보고 무척이나 불안해했을것 같다는 생각이 들었다. 월부에서 부동산을 공부해서 참 다행이고 흔들리지 않는 기준을 잡아주셔서 감사하다는 생각이 참 많이든다.
이 책은 부동산에 대해 경험이 있는 사람들에게 유용하게 읽힐 책이라는 생각이 든다. 이책을 읽고 난 후 기사를 읽으니 기사가 더 잘읽히기도 했다.
💌 참고할만한 영상
https://youtu.be/L_vO4ZXv0-k?si=nPH4j79bIRB8uhy6
💌 책을 읽고 삶에 적용할 부분
📍 2025년 핵심 키워드인 금리인하와 공급부족을 알고 시장 변화를 살필것
📍 기사를 읽을 때 이 책의 내용을 참고할것
💌 책을 읽고 궁금한점
1. 양천구가 앞마당이 아니라 모르겠는데 양천구와 동안구의 흐름이 비슷하게 간다고 한다. 동안구의 상위급지가 양천구이다.
2.남양주와 노원구가 전출입이 많은 대체주거지인가? (인구이동 살펴봐야할듯)
3.파트2 중, 노도성이 임대수요가 높은 이유는 교통이 편리하고 인프라가 편리해서가 아니라, 평균적으로 전세가율이 높기때문에 투자금이 적게 들어 투자수요가 높았던것이 아닐까?
💌 책을 읽고 기억하고 싶은 부분, 깨달은 부분
| 파트1 : 2024년 부동산 시장 다시보기
📍2010년대 전국 부동산 시장
이처럼 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.
>> 2010년대에는 전국 부동산이 물량과 공급, 정책, 산업 등 개별적으로 움직였으나 2020년 코로나 이후 유동성이 커지자 전국집값은 동일하게 상승방향으로 움직였다. → 금리가 아주 낮아지거나, 아주 높아지면 경제의 원리에 따라 집값이 상승하거나 하락할 가능성이 크다.
✔️20년-21년 : 코로나 저금리, 경기부양정책 → 전국 상승
✔️21말-22년 : 금리인상, 유동성 축소 → 전국 하락
✔️23-24상반기 : 서울 상급지 상승, 지방은 공급에 따른 개별시장이 펼쳐짐
✔️24하반기-25년초 : 조금씩 주춤하는 분위기, 지방은 여전히 개별시장
>> 내가 경험한 시장을 복기하면서 읽었다. 미친상승장부터 미친하락장, 개별시장을 보았다.
| 파트2. 빅데이터로 보는 전국부동산 시장
📍강북과 강남의 구조적 차이
한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다. 예를 들어 강남구에는 삼성, 현대 등 대기업 본사가 있어 많은 직장인이 이 지역에서 근무한다. 이는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.
>> 주요 일자리가 강남에 모여있고 cbd도 예전보다 그규모와 위상이 점점 약해지고 있기 때문에 강남과 경기남부 지역의 부동산이 일자리와 직주근접의 영향을 더 직접적으로 받는다는관점을 알게 되었다.
>> 특히 강북의 가성비 주거환경을 갖춘 노원구는 그안의 학군이라는 자체수요에 따라 움직인다.
📍서울 5개 권역 구분
- 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
- 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구·서구, 파주시
- 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
- 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시
- 종로구, 중구
📍강남 동조화 현상 (확산)
이처럼 강남구를 중심으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이는 것이 대표적인 동조화 현상이다. 이는 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다.
강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.
>> 일자리 특성, 지리적 위치가 중요★
>> 강남 이남 지역 부동산은 강남 부동산의 영향을 직접적으로 받는다. (동조화 현상)
>> 서울수도권 전체가 하나의 핵으로 강남을 중심으로 물결효과를 친다고 알고있었는데, 세세하게 들여다보면 5개의 권역별로 성격과 특징이 있다는점을 배울 수 있었다. 서울수도권 앞마당이 많고 권역별 특징을 이해하고 있으면 더 잘보일것같은 책이다.
📍서로 디커플링된 서북부 시장
수도권 서북부의 마포구, 일산, 파주시의 아파트 매매가격 흐름을 살펴보면 각 지역의 부동산 시장이 서로 다른 양상을 보임을 알 수 있다.
마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몇 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.
반면 일산과 파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 고양시의 일산과 파주시는 경기도의 주요 주거 지역으로, 서울과의 접근성이 좋지만 마포구와는 다른 특성을 띤다.
(중략)
한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.
>> 마포구는 강남과는 지리적으로 멀기에 독립된 시장이지만, YBD, CBD, 자체일자리를 가지고 있기 때문에 그자체로 독립적 주거지로 인정받는곳이다★
>> 일산과 파주는 노원구와 마찬가지로 그 지역 안에서의 자체수요를 가진다고 보아야한다.★(지방처럼 개별시장이 성격이 있기 때문에 강남이 안올랐다고 파주나 일산이 무조건 오르지않는다는 아니다. 그리고 특히 개별단지 선호도가 중요하다.
📍서남권 :: 양천~동안구~김포
안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.
>> 양천구가 앞마당이 아니라 모르겠는데 양천구와 동안구의 흐름이 비슷하게 간다고 한다. 동안구의 상위급지가 양천구이다.
📍동북권 :: 노원~남양주~김포
과거 이들 지역의 매매가격 흐름을 자세히 살펴보면, 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다.
>> 노원~남양주 / 의정부
>> 남양주와 노원구가 전출입이 많은 대체주거지인가? (인구이동 살펴봐야할듯)
📍고가아파트 시장의 특징 :: 강남구, 서초구
서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. 이러한 지속적 수요는 이 지역의 부동산 시장을 안정적으로 유지시키는 중요한 요소다.
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다. 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다
>> 고가시장의 특징은 1.수요가 항상 풍부하다 2. 학군 영향을 많이 받는다(부자들의 상위 필요요건) 3. 투자수요를 보여주는 특징이 있다.★
📍중저가 아파트 시장 :: 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)
노원구, 도봉구, 성북구. 일명 노도성 지역은 2006년부터 2024년 1분기까지 매매가격 흐름이 73번 중 60번 같은 방향으로 움직였다. 이들 지역 역시 하나의 시장으로 인식될 만큼 동조화된 시장이라는 의미다. 각 지역의 가격 변동은 밀접하게 연관되어 있다.
노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.
>> 노원 도봉 성북은 4-5급지 라인으로 시장의 끝자락에 오르며 그렇기에 매매가격 흐름이 비슷하게 간다고 생각된다.
>> 중저가 시장이 보여주는 특징은 일반 서민들의 아파트 구매수요를 보여준다는것이다.★
>> 노도성이 임대수요가 높은 이유는 교통이 편리하고 인프라가 편리해서가 아니라, 평균적으로 전세가율이 높기때문에 투자금이 적게 들어 투자수요가 높았던것이 아닐까?
| 파트3. 2025 부동산 투자 빅이슈 TOP6
📍과거 시장 공부하기 :: 2008년 9월~2009년 12월: 혼돈기
글로벌 금융위기가 시작된 2008년부터 2013년 초까지 서울 주택 시장은 하락과 상승을 반복하는 매우 혼란스러운 모습을 보여줬다. 글로벌 차원의 거대한 위기였던 만큼, 한국은 서구에 비해 안정적인 경제 상황이었음에도 부동산 위기를 피할 수 없었다. 글로벌 위기가 시작된 2008년 9월부터 7개월간 부동산 가격은 대폭락을 경험했다. 이에 한국은행은 기준금리를 단기간에 5%에서 2%대로 무려 300bps를 낮췄고, 2009년 3월 말부터 시장이 살아났다. 이 상승세는 2009년 12월까지 이어졌다. 2008년 중반부터 2009년 말까지의 18개월은 급락과 급등을 경험한 롤러코스터 장세였다.
>> 2008년 금융위기 발생시 7개월동안 대폭락을 하였으며, 기준금리를 5→2%대로 낮추며 급락과 급등에 반복된 혼란의 시기였다. 이런일이 발생한다면 어떻게 대응할까? 급등했다면 팔고 급락했다면 살것같다. 운이 안좋아 전세가가 떨어져 역전세를 맞게된다면 조금은 힘든구간을 지나겠지만 대응해나갈것같다.
📍 사이클이 짧아지고 있다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
>> 이건 주우이멘토님께서 한 강의에서 해주신말씀인데, 멘토님이 처음 겪으신 시장보다 2021년 이후 시장의 회복속도가 더 빨라졌다고 해주시며 그때와 지금의 사람들의 서울아파트에 대한 인식이 달라졌거나 정보를 접하는 속도가 빨라진것 같다고 말씀해주셨었다. 저자도 정체기, 상승기의 사이클이 짧아질 가능성을 시사하고 있다.
[24.09 열중 강의]
지금 송파> 광진>마포성동까지 오르니 슬퍼한다.
- 크게 시사하는바가 있어요. 이 주기가 예전에 비해 물결효과가 빨라요. 예전엔 1년넘게 걸렸는데, 지금은 시간이 줄어들었다(강남 > 노도강)
📍매매 거래와 임대 거래의 비중 변화
첫째, 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다. 2010년대에는 임대 거래량이 매매 거래량의 2배 이상이었다. 미신고 임대 거래를 고려하면 더 높은 수치로 임대 거래량이 존재했을 것이다.
둘째, 2021년 이후를 살펴보면 2021년에는 전체 거래에서 매매 거래가 차지하는 비중이 17%인데, 매매가격이 폭락했던 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과하다.
✔️ 2021.06 임대차3법의 전월세신고제 도입으로 임대차 거래 모두 등록
📍임대차2법이 낳은 '전세가격 이중화'
📍PF대출 연장이 개발을 가로막는 이유
PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부실 부동산 폭탄을 떠안은 채, 장장 20개월 째(2024년 6월 기준) 사태가 연장 중이다. 토지 가격이 높은 탓에 분양 수익성이 안 나오고 있고, 신규 개발은 이루어지지 않고 있다.
✔️우리나라 부동산 PF 대출은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’라는 이중 구조로 이루어져 있다.
** 브릿지론 : 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내 것으로 만드는 과정이다. 이때 일반적으로 디벨로퍼는 토지비의 10%를 자기자본으로 넣는다. 나머지 90%는 금융 대출인데, 이는 선순위(시중 은행)와 후순위(제2금융권인 증권, 캐피털, 상호금융 등)로 나뉜다. 이후 인허가가 완료되고 시공사가 선정되면 디벨로퍼는 본PF를 통해 브릿지론을 상환하고 남은 건설비용을 조달한다.
현재 실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~ 2022년의 PF 대출이다. 이들 중 아직도 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들은 토지 계약 이후 인허가를 득하지 못한 경우이거나 인허가 이후에도 시장에서 사업성이 없다고 판단된 것들이다.
>> 2021-2022년 90%의 금융대출을 통해 토지를 비싼값에 매입하여 아직도 인허가를 득하지 못한 사업장이 문제가된다. (본PF로 넘어가지 못하고 브릿지론 단계에 머무는 경우)
브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다. 그런데 이 브릿지론이 예외적으로 계속 연장되고 있다. 2022년 10월부터 2024년 6월까지 무려 20개월이다. 20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고, 신규 사업에 참여하고자 하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다.
부동산 개발은 기본적으로 디벨로퍼가 이끄는 사업이기에, 사업이 망가지는 경우 디벨로퍼가 책임을 지는 것이 맞다. 경기가 좋을 때는 어마어마한 수익을 얻으며 이익을 사유화하는데, 자신들의 잘못된 판단으로 발생한 비용은 그 파급력이 크다는 이유로 사회에 도움을 요청하는 구조(이익의 사유화와 비용의 사회화)는 옳지 않기 때문이다.
>> 개인과 마찬가지로 시공사들도 부동산트렌드를 알지 못하고 리스크대비를 하지 않는 경우 어려워진다. 2011년 저축은행 줄파산으로 건설사 구조조정이 이루어졌다.
✔️ 브릿지론은 본래 단기대출이다. 본 6개월인 만기를 20년으로 연장한 PF 대출 연장 정책은 본PF로 넘어가지못해 신규 공급을 막은 명백한 정책실패라고 저자는 말한다.
✔️ 2011년 저축은행 줄파산으로 건설사 구조조정이 이루어졌다. 2011년도에 PF부실로 부동산시장 분위기가 좋지 않았을것 같고, 그로인해 신규공급 부족, 전세 상승의 형태가 만들어졌다.
📍빌라 착공 물량은 최악으로, 향후 빌라 임차수요가 아파트 임차수요로 전환될가능성이 있음
✔️빌라는 착공부터 준공까지 1년 이내에 이루어지는 경우가 많은 만큼 빌라 착공 물량은 단기간의 준공 물량과 일치한다.
📍 굼융시장, 시점이 문제일뿐 금리는 인하된다.
현재의 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다.
첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다. 한국은행은 지난 2023년 1월 13일 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 인상한 후 2024년 6월 현재까지 장장 17개월 동안 기준금리를 연속해 동결하고 있다. 기준금리 인상은 대출 금리 인상으로 이어져, 한계 상황의 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화시킬 수 있다는 염려가 존재한다. 한국은행의 메시지를 보면 외부의 충격적인 상황 변화가 없다는 가정 하, 향후 기준금리 인상은 이루어지기 힘들다.
둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.
>> 우리나라를 비롯한 글로벌국가들이 고물가로 고통받고 있기 때문에 금리는 인하될것이다.
| 파트5. 2025 부동산 가격 대예측
📍누적상승률은 강북 강남이 비슷하다.
과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.
둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.
>> 강북과 강남의 장기 누적 상승률은 비슷하다. 이해가 잘 되지 않는다 ㅜ.ㅜ
| 파트6. 새로 주목해야할 핫플레이스
📍더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
소비 트렌드가 빠르게 변화하고 양극화되는 현상이 나타나고 있다. 지난 10년간 대만 카스테라부터 벌꿀 아이스크림, 마카롱, 흑당버블티, 달고나, 탕후루까지. 다양한 디저트가 1년 주기로 반짝하며 주목을 받다가 사라졌다.
