성공한 투자자 먀먀둥이

🧡250418 금
■ 수도권 전세 품귀현상이 일어나고 있습니다.
올해 서울아파트 입주량은 3.3만호입니다. 물량이 적다보니 전세라는 상품의 경쟁력이 커지고 가격이 비싸지고 있습니다.
더군다나 전세대출 규제는 타이트해져서, 임차인들은 반전세나 갱신시 월세를 추가로 내는 선택을 할정도로 전세공급이 부족한 상황입니다.
✔️공급부족
✔️전세대출 규제(조건부규제, 임대차법으로 매물잠김)
✔️비아파트 수요의 전환
✔️은행예금금리 하락으로 임대인의 월세선호
→ 서울아파트 전세가 상승은 이어지지 않을까 싶습니다.
→ 공공임대 활성화를 위한 매입확대, 민간임대 활성화를 위한 임사자부활 등.. 정부정책이 필요해보입니다. 대선을 앞두고있는 상황에 싱숭생숭하군요

🧡250411 금
■ 전국 집값이 내림세입니다. 반면 전세가는 오르고 있습니다.
4월 2주입니다. 2월 말까지만해도 상급지위주 불장이라고 떠들석하더니 불과 한달만에 집값이 내림세라는 기사가 나옵니다. ㅎㅎ..
용산,강남3구 뿐만아니라 2급지인 마포성동광진도 주춤합니다.
반면 실거주 규제를 피해가는 강남3구의 경매 물건은 자취를 감춥니다. 경매 수요는 여전히 있기에 경매가격이 내려오진 않을것 같습니다.
→ 전국이 조용합니다. 하락장입니다.

■ 재건축 : 목동 신시가지 14개 단지(2.6만가구) : 4.7만가구로 재탄생
■ 서울,수도권 아파트 입주 :
(1)메이플자이 3300가구 입주 시작하며 서초, 강남 전세가격 하락세
메이플자이 물량 갯수 : 매매 196, 전세 1545개
메이플자이 가격 : 전용59 29억/18.5억, 전용84 42.5억/20억

(2)이문휘경 뉴타운 : 25.01 래미안라그란데 약 3000가구, 8월 휘경자이디센시아 1800가구, 11월 이문아이파크자이 4321가구

(3) 3기신도시 하남,부천,남양주 8천가구, 4-5월  분양합니다. (하남교산A2블럭, 부천대장A5,6블럭(신희타), 남양주왕숙 B1,2블럭)

→드디어 메이플자이가 입주를 앞두고 있습니다.(25.06) ㅎㅎ이번주에 서초가는길에 임장해봐야겠군요 ㅎㅎ

🩵250408 화
✔️정책과 심리 : 윤석열 대통령이 파면 되고 정치적인 불확실성이 개선되었습니다. 대통령 선거가 두 달 정도 남은 상황에서 부동산매매를 하는 사람들은 적극적으로 움직이기 보다 관망세를 보이고 있습니다.

■ 전세 사기 특별법이 사라집니다
23년 6월 서울 강서구 화곡동 빌라왕 사태 이후 2년짜리 한시법으로 제정된 전체 사기 특별법이 2년을 맞아 5월 31일 해제 됩니다.
→ 특별법은 이미 전세 사기를 당한 사람들에게 저금리 대출을 해 주거나 경매 우선권을 주는 제도로 근본적인 원인 개선 방안은 아닙니다. 따라서 특별법이 해제 된다고 해서 전세 사기가 사라지는 것은 아닙니다.
→ 결국 보증보험 가입 등 스스로 전세 사기에 대비 해야 하는데요, 빌라의 전세의 월세화가 굉장히 높아진 상황입니다. 빌라 월세 매물의 가격이 상승하거나 비교적 안전한 아파트 전세를 찾을 가능성이 높습니다.
→아파트 투자자로서 아파트 전세의 경쟁력이 높아졌다고 볼 수 있습니다.


■ 동대문구 입주장입니다.
이문동 래미안라그란데 전용84 저층 전세가는 5.5억입니다.
→ 동대문구 이문 휘경 뉴타운의 대규모 입주가 연달아 이어지면지면서 전세 가격이 1억정도 하락했습니다. 서울 동부 권의 전세가가 많이 떨어졌니다.


■ 궁금한점
7월 스트레스dsr이 시행되면 대출 한도가 줄어들어 매매 수요가 전세수요로 치환됨에 따라, 전세 가격이 상승 할 수도 있을까?

🩵250403 목
■ 주요은행권 주담대 금리를 내렸습니다
금융당국이 올해부터 은행별 가게 대출 증가 폭을 분기별로 관리하기로 함에 따라 1분기에 조였던 가계대출을 2분기에 풀었습니다.
→ 정부가 가계대출 증가에 대해 은행권에 눈치를 준 상황, 2분기 주담대금리는 내려갔습니다.
→ 2분기 시작달인 4월에는 공격적으로 취급하는경향이 있는듯합니다.
→ 7월부터 시행할 스트레스DSR 3단계 시행시 대출양이 줄어들수도 있을것같아 2분기는 더 공격적으로 하는게 아닐까 싶습니다.

🩵250402 수
■ 서울아파트 월세 거래 > 전세거래
2월 서울아파트 전 월세 거래량 중 월세 거래가 전세 거래 보다 많았습니다.
→ 전세보다 월세를 선호하는 전세의 월세화가 아닌 전세 물량 자체가 많지 않았기 때문이 아닐까 싶습니다.
→ 월세 가격이 상승하면 전세가격 또한 상승할 수밖에 없습니다.

🩵230331 월
■ 가계대출, 기업대출 모두 연체율이 높아 지고 있습니다
가계부동산 대출중 정책금융비중이 차지하는 비중이2020년 말 대비 5.7% 상승했다는점이 눈에 들어옵니다.
23년 특례보금자리론, 24년 신생아특례대출로 부동산 관련 정책 대출이 많이 실행 되었기 때문으로 생각됩니다.
(사람들은 저금리, 안정적 정책대출을 선호합니다.)


■ 토허제 재지정 풍선효과가 재개발 빌라로?
규제의 풍선효과가 한남 4,5구역, 방배 13,14구역등 시공사선정, 착공 이전 단계의 재개발빌라에 투자수요가 몰리고 있다고합니다.
>> 빌라쪽은 잘모릅니다. 다만 잠청대삼 아파트 투자수요가 한남방배 재개발빌라 투자수요로 돌아섰다는것은 조금 의문입니다. 규제의 풍선효과가 맞을까요?

■ 토허제 풍선효과? 마포 성동도 매물줄며 잠잠해졌습니다
토허제 재지정 일주일만에 강남3구와 용산구의 매물이 급감하였고 갭투자 문의도 줄어들었습니다. 이에 따라 가격도 숨고르기 중입니다.
>> 마포 성동 아파트가 강남3구 아파트투자 대체제가 될수 없는것 같습니다. 두 투자재의 수요자체가 다름을 알수있었습니다. 강남3구 갭투자자들은 최소10억이상의 투자금을 가진 사람들이 알짜배기 땅을 소유하려하는것이였고 마포성동은 6~9억으로 살수있기 때문입니다.
>> 이것을 보면 25년 2,3월 토허제 해제이후 급등했던것은 고가시장(프리미엄시장) 매수대기자들의 움직임이였다는것을 확실히 알수있고, 고가시장 외의 다른 시장들도 뜨거운 상승장의 모습은 아니였다는것을 알수있습니다. 서울전체로 보면 여전히 지금은 가격이 싼곳이 많기 때문에 하락장이 아닐까 싶습니다.

250328

■ 강남3구 집값 상승폭 7년만에 최고입니다
서울아파트가격이 5주연속 상승하고 있는데요, 강남3구는 7년만에 최고상승률을 기록했습니다. 심지어 3월 3주는 강남구의 매매가 상승폭이 0.83%로 그 상승폭이 가장 컸습니다.
>> 2월 토지거래허가구역 해제 이후 거래된 매물들의 잔금이 이루어졌던것 같습니다. 


■ 토허제 재지정 일주일만에 강남서초송파용산 약세입니다.
특히 송파구는 0.79% -> -0.03%로 하락전환하였습니다. 
>> 확실히 규제의 영향이 심리에 영향을 미치면서 팔아야하는사람들이 즉각적으로 가격을 내렸고 그것을 실수요자들이 있었습니다. (상급지 실수요자들에게는 기회일수도 있겠습니다. 다만 내린 가격의 절대가 자체가 저평가인지는 따져봐야합니다)
>> 아직 마포 성동 광진 2급지에 풍선효과가 오고있는지는 아직은 잘 모르겠습니다. 성동구 전임을 돌려보니 지난주보다 조용해지긴 했으나 집주인들이 물건을 내놓거나, 투자자들이 몰리는 분위기가 아닙니다. 작년내내 갱신 또는 매매수요가 많았기에 전세분위기도 조용한편이라고 합니다. 정리하자면 2급지는 매매가는 전고를 뚫을정도로 올라온상태에서 전세는 큰변화없어 갭이 벌어진상황이며 토허제 재지정으로 투자수요가 1급지에서 2급지로 옮겨가는지는 아직은 미지수인 상황같습니다.


■영끌 아니면 월세 30대 주거 양극화
전세로 사는 30대 비중이 줄어들고 월세나 자가거주비용이 높아지고 있다고 합니다. 이 기사에서는 빌라를 대상으로 분석하였는데요, 빌라는 22년도 전세사기 여파가 아직도 심한듯합니다. 빌라와 다가구가 훈풍이돌려면 21년도같은 상승장이 와야하지 않을까 싶습니다.
>> 아파트는 빌라와는 조금 다릅니다. 30대의 전세거주 수요가 많습니다. 다만 23년 특례보금자리, 24년 신생아특례로 30대의 자가구입이 용이해졌기에 30대의 전세수요보다 매매수요가 많았던것은 사실입니다.

🩵250327 목
■ 정부가 임대차2법을 재논의합니다.
2020년 계약 갱신청구권으로 최대4년, 전월세상한제로 푀대 5증액 상한을 정한 임대차2법을 재논의합니다
그이유는 토지거래허가구역 재지정으로 임대물량중 투자자 물건이 감소하여 전월세공급이 부족해짐에따라 상급치의 전세가격이 상승 할 것을 예상 하였기 때문입니다

🤔내생각
현재 서울 아파트에 입주 물량이 최하이고 전세 가격은 계속 상승 하고 있기 때문에 토지거래허구역 재지정이 분명히 전세 가격을 올릴 것이라는 생각이 듭니다.
사실 이것은 토지거래허가구역 재지정과 관계 없이 갱신권을 사용한 전세 물건이 4년 뒤 재계약을 하려고 했을 때 부족한 전세물량에 의해 전세 가격은 상승 할 수밖에 없는 상황이 아닌가 싶습니다.
이렇게까지 공급이 부족한 상황에서, 다주택자를 규제하고 있어 시장에 전세 물량은 부족한데 정부가 전세가격의 상승을 어떻게 막을지 궁금합니다. 물리적으로 전세가 상승을 막을방법이 있을까요?

🩵250321 금

✔️토지거래하거가역 재지정과 서울아파트값 상관관계?
정부가 2월 토지거래허가 구역을 해제 해주면서 노원과 두 번까지 집값이 움직였습니다.

📌강남 3구에 대해토지거래허가구역을 해제 해 주는데 왜 노도강까지 올랐을까요?
강남 3구가 가격이 신고가를 갱신하자 풍선 효과로 서울 외곽지역도 사람들이 선호하는 아파트들은 매수 심리가 작용 하였기 때문입니다. 이것을 보면 사람들이 지금 서울 아파트에 가격이 비싸다고 생각 하지 않고 구매 여력이 있는 사람들은 분위기에 의해 구매 한다는 것이다. 반면 규제가 나왔을 때 두려운 마음에 헐값에 아파트를 손절 하는 분위기가 아니라는 것이다. 아무쪼록 용산구를 포함하여 상급지 매매 수요를 잡으려고 다시 규제를 꺼내 들었으니 앞으로의 시장을 지켜 봐야겠다.

📌 토지거래허가구역 해제를 통해 배운 것
1.심리 : 사람들이 좋아하는 서울아파트는 분위기가 조성 되고 매수 여력이 되면 사람들은 구매 한다.
2.가격 : 현재 대부분의 서울 아파트는 가격 자체가 비싸다고 생각하지 않고 수용가능한 범위이다.

✔️대출규제까지 오락가락합니다.
은행권은 이달초까지(3월)만해도 대출 제한 조치를 완화 해왔습니다. 실제로 신용대출이나 주택담보대출 금리가 낮아지고 있었습니다.

대출 요건을 완화 하고 있던 은행권 내 기조가 다시 180° 바뀌었습니다. 정부가 대출 문턱을 높이 라는 지침을 공개적으로 주었기 때문입니다.

이에 따라 용산구와 강남3구로 이사를 계획 하던 사람들은 당장 대출이 막힐 위기에 처했습니다. 이번 토지거래허가구역 지정 반복 과정에서 신 수요자들의 피해가 발생하고 있습니다.

정부규제에 따라 은행권이 자발적으로 대출을 제한하기 시작했습니다. 다주택자 매매잔금이 제한적인 경우가 많습니다.
조건부 전세자금대출도 신규취급 제한되는 은행이 늘면서 투자자들에게도 규제가 들어옵니다.

정부가 토지거래허가구역을 재지정하였습니다 통상적으로 토지거래허가구역이 지정 되면 6개월 뒤 재심사를 하는데 이번에는 2월에 잠실 삼성 대치 등을 토지거래허가구역에서 해지 시켜주었으나 한 달 남짓 된 3월 다시 이 지역들을 토지거래허가구역으로 지정 하였으며 용산구도 포함되었습니다.

토지거래허가구역을 해지 시켜 준 시점인 2월 당시에는, 서울 주택 거래가 감소 하고 있었고 대출 규제는 그대로 강화 한 상태를 유지하고 있었으며 PF 대출 및 중소건설사회사 부도로 경기를 부양 하고자 하는 목적 때문에 정부에서는 감당 가능하다고 생각하여 해지 해 주었지만 한 달 만에 강남 3구의 거래량이 80% 이상 증가 하며  예측 범위를 넘어서 가격이 상승 하였기 때문에 재지정 하였다고 생각됩니다.

🤔내생각 : 정부에서는 7월 시행 예정인 스트레스 dsr 3단계를 조기 시행 하겠다는 의지 와, 수도권 한정 디딤돌 대출의 금리를 올리는 등 수도권 아파트값이 오르는 것에 대해 신경을 곤두세우고 있는 것 같습니다. 이처럼 대출 및 정책 규제가 반복 되면서 시장에서 수용가능한 가격대를 만들어 가고 있으며 우리가 집중해야 할 가격 금리 정책 공급 4가지들을 병렬적으로 함께 보면서도 본질인 같이 대비 가격이 싼지에 대해 더욱 집중하여 같이 판단을 흐리지 않아야 겠습니다


📌토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 6mi 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 규제다. 2년 이상 실거주할 수요자에게 만 취득을 허용한다. 주택 매수자는 가 구원 전원이 무주택자이거나 보유 주 택을 1년 이내 모두 팔아야 한다. 투기 성 거래를 원천적으로 제한하는 만큼 가장 강력한 수준의 제재로 꼽힌다.


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