성공한 투자자 먀먀둥이

1. 아실에서 1년치 평형별 1년간 매매/전세 실거래가를 확인한다.

※ 목표매수가 설정 지역과 시장에 따라 목표매수가를 1년 실거래가 기준 OR 공급이 많았던 하락기 기준 으로 각자 지역과 상황에 맞춰 설정할 수 있다.

2-1. 1년 실거래가 중 일반층 최저가와 저층/탑층 가격을 확인한 후 목표 매수가와 전세가를 설정하는 방법

OR

2-2. 1년 내 실거래가가 아닌 과거 하락장, 과공급 시기 시절의 가격을 기준으로 목표 매수가, 전세가 설정

※ 이때는 아실 '가격분석'에서 해당 지역의 매매/전세 하락시기를 확인하고, 해당시기에 각 단지가 얼마나 떨어졌는지 하락기때의 가격을 기준으로 목표매수가를 상정해볼 수 있다.(호갱노노)

3. 설정한 목표 매수가, 전세가를 각 칸에 입력하면 자동으로 투자금과 투자금 대비 수익률이 계산된다.

■역전세 현황
-서울아파트 전세물량 4.9만개(연초보다 55퍼증가)
-경기 116퍼 증가
-인천 119퍼 증가
-5개광역시 : 대전 28퍼~광주 560퍼
-> 물량증가, 역전세난


■ 역전세 원인
1. 금리인상 : 대출이자 부담에 전세수요 저체가 줄어듦
2. 거래절벽 : 거래가뭄으로 안팔린 집들이 전세 매물로 쏟아져나옴
3. 임대차2법 : 4년치 전셋값을 한번에 올려 부작용 발생
-전국 아파트 전세가격지수 변동률은 6월이후 매달 떨어지다 10월에 -1.36퍼 하락(2008년12월 -1.5퍼 하락 이후 13년 10개월 만에 최대낙폭!)

-전세로 거주하는 사람들은 내돈을 지키고 싶어한다.
-하락기에 금리인상으로 가계부담이 증대되는 것 < 깡통전세,경매 등 자신이 모르는 부동산이란 것에 내돈이 뺏길까봐 무섭다. -> 최대한 내돈이 안들어가고싶다. 전세금이 싼게 좋다.

https://cafe.naver.com/wecando7/7250952

하락장에서 투자하는 방법(전세세팅)

1. 보수적인 전세가 설정 후 목표 매수가로 세팅하기

#1 보수적 전세가 설정방법

내 투자단지 vs 주변단지 vs 인근 입주단지 의 전세가를 조사한다.

예를들어,

최저가 : 2.2억

2.2~2.3 : 3개

2.3~2.4 : 4개

2.4~2.5 : 10개

2.5~2.6 : 15개

2..6이상 : 5개

일 때,  두가지 방식으로 접근해야한다.

1) 주변 신축 및 기축 전세가보다 낮게설정하기(2.0~2.1억)

2) 주변 신축 및 기축 전세가의 소진을 보고 들어가기 (설정 전세금액 : 2.3~2.4억)

-> 최저가 전세매물이 소진되는 것을 보고 투자진행하기

-> 탑권님은 1번보다 2번을 권장하셨지만, 사실 지금같은 하락장에서 2번을 선택해서 기존 전세가 소진되는것을 보고 들어가는 것이 가능할까? 전세 수요가 없으면 기존에 있는 물건들도 계속 가격을 낮추게되서 이후 내가 들어가면 더 낮은 가격에 맞추어야 할 수 도있지않을까? 

-> 전세시장이 괜찮은 상황이라면 기존의 저렴한 전세가 다 빠지고 다시 2.3억에 세팅할 수도 있겠지만..

-> 어쨋거나 저쨌거나 싸게 산다면 전세를 욕심부리지 않아도 된다는것!

#2 목표 매수가 세팅 방법

보수적으로 설정된 2.3억 전세가를 통해 역으로 매매가를 따져보자.

전세가율85이상, 매전갭 4천이하를 목표로 한다면

\

목표매수가 : 2.6~2.7억

보수적 전세가 : 2.3억

매전갭 : 3~4천

전세가율 : 85%이상

자, 목표매수가를 설정했으니, 매물을 털어보자.

만약 매매최저가가 2.8억이고 저층이 2.6억이라면,

저층가격에 맞춰서 2.8짜리를 2.6으로 내려야한다. (협상 !!!!)

지금은 매수자 우위이므로 무조건 해봐야한다.

2. 급매를 매수하기 전 세입자를 미리 세팅하기

충분히 저평가이고 저렴한 급매를 발견했다면 !!! 

방식1의 보수적 전세가 2.3으로 세팅해도 충분히 가능할듯 !

그런데 주변에 입주가 있거나 전세세팅이 두렵다면?

해당 물건을 소유하고 계신 부사님께 조심스럽게 말씀드려본다 !

"사장님 혹시 2.3억에 전세 하실 분 찾아주시면 바로 계약금 쏘겠습니다."

부사님의 역량을 레버리지 삼아 안정적으로 매매/전세를 거의 동시에 세팅하는 방법

충분히 저렴한 매매가라면 가능하다 !

BM

- 지금같은 시장에서는 공급이 많지 않은 곳에서 투자경험을 쌓는 것이 안정적이다.

-전세세팅이 두렵다면, 부사님의 역량을 레버리지하여 매매/전세를 동시에 세팅한다. 0.0억에 전세손님을 구해주시면 이물건을 바로 계약하겠다 !

-매매/전세 투자금을 판단할때, 주변 동네의 전세가(최저~최대) 확인 후, 역으로 계산해서 책정한다. 그리고 그 목표매수가에 맞는 매물을 찾아서 매매한다.