앞먀당시트 > 울산 북구 (송정 > 매곡 > 화봉)

 
 

먀’S 생각  
ㅡ울산북구가 울산안에서 선호도가 떨어지는 섬같은 생활권이긴 하지만, 현대자동차, 매곡산단 직주근접, 나쁘지 않은 가성비학군과 울산 110만, 북구 22만 인구수요를 갖고 있으므로 2011년식 준구축 월드메르디앙2차가 4억은 뚫지 않을까 싶어 목표매도를 4.5로 세팅했다. 울산북구매곡이 저평가되어 상승을 끝까지 못한 생활권중에 하나라고 생각했는데 매곡을 중소도시 선호신축생활권과 비교를 해봐도(마산교방,천안두정,신부, 청주방서) 4.5억은 갈수있지 않을까 생각했다. 전세가격도 역전세 리스크는 없는 수준 2.5억.
ㅡ리스크 : 울산북구 투자 리스크는 인근 빈땅이 많다는점, 위치적으로 외곽이라 중심부 신축입주시 가격경쟁력이 없다면 리스크가 크다는점, 전부 신축들이라 경쟁할만한 전세가 많아 전세를 최저가로 타이트하게 맞춰야할수도 있다는점, 지금 현재 매매물건이 너무 많다는점이다.
ㅡ궁금점 : 매매물량이 너무 많고, 전세는 없다. 전세가 없는데도 전세가가 올라가지 못하는중. 왜지? 뭐지? 1등으로 뽑은 월드메르디앙2차도 전세는 없고 매매는 적은상황이다.
 
84 신축대장 4.5억 / 2.5억, 준신축 3.5억/2.3억
59 신축 2.9억 -> 59보다 84가 싸다.

-> 역전세가 심해서 투자자들이 던지는 시장인것같다. 그래서 매매물건이 많다.