[성북구 부동산 시세] 250214

​[먀먀둥이] 2월 시세 #7 성북구

 

오늘은 24평 위주의 시세를 따고 비교해보겠습니다 :)

 

 

 

[길음동]

 

📍 매매가

📍전세가

- 성북구 대장인 길음롯캐클라시아는 전용59 기준 전고점12억에 현재 호가 11.6억을 형성하고 있으며 해당가격에 거래되고 있는 상황입니다. 

- 성북구 구축대장인 길음6단지래미안 또한 전저점대비 많이 상승한 모습을 보여주고 있습니다. 반면 전세가격은 동대문구 입주 영향을 받은 탓에 상승하지 못하고 있습니다.

-> 실거주 선호도가 높아 가격이 싸진 전저점 대비 가격이 많이 올라온 성북구 길음 랜드마크들(신축, 구축 모두)

- 길음 신축대장 클라시아 24평 전세 6.6억, 길음 구축대장 길음6차래미안 34평 전세 6.5억으로 비슷하게 가는 것을 알 수 있습니다. 매매가도 비슷한듯 보이는데, 전고점이나 상승장때 호가는 클라시아 24평이 더 높았습니다.

-> 길음 신축 24평 전세 = 구축 34평 전세가 비슷하게 갑니다. 매매는 신축 24평이 좀 더 높습니다.

 

- 길음 구축역세권 단지의 24평 전세가는 5억초반입니다. 전세가 잘나가는 시장이 아니라 5억대로 거래가 되다가 최근에는 4억대로 내려앉은 모습이기도 합니다.

- 길음 구축역세권 단지의 24평, 34평 전세가격 차이가 꽤 큽니다.(길음6차 : 5억, 6.5억)

 

마지막으로 길음동 전용59의 현시세를 머리에 넣고 갑니다.

- 길음 신축 대장 : 11억/6.5억(투자금 5억중반 이상) 

- 길음 구축들 : 7-8억대/4억후반-5억대(투자금 2억중후반-3억초반)

 

 

 

 

[돈암, 종암, 월곡]

- 돈암동 역세권 90년식 구축아파트들도(돈암범양, 삼성) 투자금이 2억중반이상이 필요합니다. (6억초/3억중, 전고점 7.5억)

  이럴경우에는 길음동 00년식 구축아파트를 7억초/4억중, 전고점 9억 물건을 사는것이 나을수도 있겠습니다.

- 돈암의 24평 전세가격은 00년식 구축 기준 4억중후반대입니다. 연말까지 꾸준히 올라가다가 1월부터 동대문 입주영향탓인지 전세가 잘 나가지 않고 있는 상황입니다. -> 상급지인 동대문구 영향을 직격으로 받고 있는 성북구 길음~종암,돈암,월곡 생활권 구축아파트

 

 

 

 

 

📍돈암범양 VS 종암SK (돈암, 종암 90년식 역세권 후순위 단지입니다.)

돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종암sk 전용80 (6.4/4.2 투자금 2.2억, 전고점 8.1억)

 

- 4호선 역세권이며 길음생활권 이용가능한 돈암범양 24평과, 환경은 조금 밀리지만 동북선 확정호재가 있고 방3개인 종암sk 24평이 비슷한 가치라고 느꼈었는데,  종암SK의 가격이 더 높습니다.

- 그래프를 비교해보면 종암SK가 전고점이 조금 더 높았고 23년 하락장 이후 상승률도 더 높았습니다. 종암sk가 방3개이며 B타입구조의 선호도가 높으며 실거주자들에게 더 선호되는 아파트임을 확인할 수 있었습니다.

 

 

 

📍 가격 정리

돈암, 종암, 월곡 24평 00년식 계단식 구축아파트는 7억초중반/4억초중반(전고점 8억중반) 의 시세를 형성중이며, 전고점대비 -13~18% 하락한 가격으로 24년 실수요장에 거래가 많이 되었던 실거주 선호도가 높은 단지들입니다. 

 

종암아이파크2차 전용77 (7.6/4.6 투자금 3억, 전고점 8.7억)

월곡두산위브 전용82 (6.8/4.2 투자금 2.6억, 전고점 8.4억)

 

-> 실거주 선호도 높은 종암, 돈암, 월국 00년식 계단식 구축아파트 !  7억초중반/4억초중반(전고점 8억중반)

 

 

 

 

 

 

[장위]

- 장위대장 꿈의숲아이파크는 작년 여름(24.08) 전고점인 10.6억을 뚫을 기세로 10억에 실거래되었지만, 현재 9억대로 하락거래되고 있습니다.  -> 동대문구 입주영향과 더불어 대출규제와 정치적 상황을 근거로 24년 실수요들의 선택을 받으며 무섭게 상승거래되었던 장위 신축도 25.02 현재 가격이 낮습니다.

 

- 또하나 눈여겨 보이는점은, 장위 참누리 같은 성북구 전체에서도 외곽이며 실거주 선호도가 떨어지는 비역세권 구축 장위 참누리 , 대명루첸 24평 같은 아파트들은 24년에도 가격상승이 거의 없었다는 점입니다. (상승장 끝에 오를만한 단지)

 

 

 

 

 

[오늘 뽑은 1등]

돈암범양 전용83 (6.05/3.5 투자금 2.55억, 전고점 7.58억)

 

 

 

오늘은 길음, 종암, 돈암, 월곡, 장위 까지만 보겠습니다.

이번달 강의를 듣지 않고 혼자 시세트래킹을 하면서 느끼는점은, 스스로 시장을 보는 힘이 참 많이 부족하다는 것입니다.

부족하지만 한달 시세를 꾸준히 보고 다음달엔 서투기로 다시 인풋하도록 해야겠습니다.

 

 

 

 

[전체 단지 리스트]

길음뉴타운6단지래미안 전용78 (9.2/5 투자금 4.2억, 전고점 10.3억)

길음뉴타운6단지래미안 전용104 (11/6.5 투자금 4.5억, 전고점 12.9억)

길음래미안1차 전용78 (8.2/5 투자금 3.2억, 전고점 9.25억)

길음뉴타운11단지롯데캐슬골든힐스 전용82 (8.5/5.3 투자금 3.2억, 전고점 9.6억)

길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억)

돈암삼성 전용79 (6.45/3.7 투자금 2.75억, 전고점 7.6억)

돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

종암아이파크2차 전용77 (7.6/4.6 투자금 3억, 전고점 8.7억)

종암sk 전용80 (6.4/4.2 투자금 2.2억, 전고점 8.1억)

월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

월곡두산위브 전용82 (6.8/4.2 투자금 2.6억, 전고점 8.4억)

래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

꿈의숲아이파크 전용84 (9.9/5.2 투자금 4.7억, 전고점 10.2억)