📌내 투자와 연결되는 시세트래킹
[먀먀둥이] 2월 시세 #8 서대문구
[북아현]
1. 이편한신촌, 힐스테이트신촌은 마포 단지들처럼 전고점 회복한 호가입니다.
2. 북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억) 8억대 단지 비교평가 해보겠습니다.
- 길음래미안1차 8.2억, 월곡루나밸리 8.3, 보라매롯데낙천대 8.1, 신대방우성1차 8억, 사당자이 8억
- 그래프를 찍어보니 신대방우성1차 > 북아현두산 > 루나밸리 > 사당자이, 보라매롯데낙천대 > 길음1차 순서입니다.
- 신대방우성1차가 가장 높았던점이 의외입니다. 88년식 용적률 209% 1335세대 대단지로 재건축에 대한 기대심리가 높은 단지이고 실거주 가치또한 가장 높으며 입지적으로도 가장 좋기에 가장 높은 전고점을 보여주었다고 생각됩니다. -> 동작구 꼴등 신대방생활권이 서대문, 성북구의 1등생활권보다 좋을만큼 동작구의 입지가 높음을 알 수 있었고 급지의힘을 느낄 수 있었습니다.
- 다만 북아현두산은 2호선 아현역 역세권이라 신대방우성1보다는 좋을수있겠다고 생각했는데 아니였습니다. (새로 알게된 점!)
- 북아현두산 vs 신촌럭키 : 둘다 복도식이며 가격이 8억정도로 비슷합니다. 신촌럭키가 이대상권접근성이 좋고 경사가 덜하지만 북아현두산이 방이3개이고 구조가 더 좋아 좀 더 선호됩니다.
[가재울 뉴타운]
- 가재울뉴타운 신축은 24평 10억대/6억초 가격대를 형성중이며, 전고점을 많이 회복하였습니다. 입지가 좋고 너무나 살기 좋은 환경이라 실거주 거래가 많이 되었기 때문입니다. 투자금은 4억초반정도 필요하며 전세가율은 60%로 높은편입니다.
- 북가좌동 구축 30평대와 남가좌동 신축 24평의 가격이 같습니다. (10억 초중반) -> 이 경우, 가재울생활권에서는 중심의 신축24평이 더 선호도가 높습니다. 소득이 높은 영상, 방송 직군의 DMC 업무지구 종사자들이나 10억대 넘는 아파트를 구매하는 수요의 경우 젊은층이 많아 신축에 대한 선호도가 높습니다. 이는 전세가격을 보면 알 수 있습니다.
- 가재울뉴타운 구축 20평대와 신축 20평대의 전세가격 차이가 큽니다. (신축 6억대, 구축 4.5억대) -> 가재울뉴타운 20평대의 경우 구축이 투자금이 더 많이 들어 투자로서 매력이 떨어집니다.
[독립문~무악재]
1. 돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억)
- 돈의문센트레빌의 34평 매매가가 15억인것도 놀랍고, 전세가 8.3억인것도 놀랍습니다. 이번주에 매임을 해서 확인해야겠습니다.
2. 천연뜨란채 전용75 (8.2/5.4 투자금 2.8억, 전고점 9.8억)
- 언덕이 심한 구축으로 실거주 선호도가 떨어지는 단지. 매매가보다 전세가격 상승이 더 높은 천연뜨란채. 투자금을 좁혀서 투자기회를 노릴 수 있을만한 단지이다.
3. 독립문극동
- 24평 가격이 9.7억입니다.(전고 11억), 북아현두산이 8.1억입니다.(전고 11억) -> 북아현두산이 싸다고 생각됩니다.
- 독립문극동이 실거주 선호도 높은 대단지라 24년 상승 거래가 많이 되었습니다.
[오늘 뽑은 1등]
북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억)
신대방현대 전용107 (9.3/6.3 투자금 3억, 전고점 11.7억)
[오늘 본 단지 리스트]
- 북아현생활권의 가격이 싼단지가 있어 먼저 검토해야할것 같습니다.
- 신축이 전세가 높아 구축과 투자금이 비슷한 곳들이 많습니다. 우선순위 잘 파악해야할것 같습니다.
| e편한세상신촌 전용81 (14/7.5 투자금 6.5억, 전고점 15.1억) |
| 힐스테이트신촌 전용88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억) |
| 북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억) |
| 신촌럭키 전용81 (8.2/4.5 투자금 3.7억, 전고점 9.4억) |
| DMC파크뷰자이 전용82 (10.8/6.5 투자금 4.3억, 전고점 12.1억) |
| 래미안루센티아 전용81 (11/6.3 투자금 4.7억, 전고점 12.2억) |
| DMC센트럴아이파크 전용78 (10.3/6.3 투자금 4억, 전고점 11.95억) |
| DMC아이파크 전용86 (9.7/4.6 투자금 5.1억, 전고점 11.5억) |
| 래미안남가좌2차 전용84 (9.5/4.5 투자금 5억, 전고점 11억) |
| 돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억) |
| 천연뜨란채 전용75 (8.2/5.4 투자금 2.8억, 전고점 9.8억) |
| 독립문삼호 전용104 (10.2/6.5 투자금 3.7억, 전고점 12.1억) |
| 독립문극동 전용80 (9.7/5.8 투자금 3.9억, 전고점 10.9억) |
| 독립문극동 전용108 (11/6.7 투자금 4.3억, 전고점 13억) |
[이번주 매임]
1. 북아현
<24평 구축 구조 차이 방갯수? 면적?>
북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억)
신촌럭키 전용81 (8.2/4.5 투자금 3.7억, 전고점 9.4억)
2. 가재울
<33평 = 24평 비교평가>
DMC아이파크 전용86 (9.7/6 투자금 3.7억, 전고점 11.5억)
DMC파크뷰자이 전용82 (10.8/6.5 투자금 4.3억, 전고점 12.1억)
3. 독립문~무악재
<서대문생활권 왜이렇게 비싼가? 확인>
돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억)
<소액투자하기 좋아보여요. 확인해볼것>
천연뜨란채 전용75 (8.2/5.4 투자금 2.8억, 전고점 9.8억)
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