독서후기#8 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?-IGO

공급에 관한 책을 읽다가 수도권 교통에 대해서 좀 알아야겠다 싶어서 체리0님의 추천으로 IGO 빡시다님의 책을 사려다가 묶음으로 같이 산 책. 수도권 철도 교통의 계획수립부터 종류, 이해관계와 타당성 등을 따지는 지표에 대해 알 수 있었다.

 

하지만 내가 궁금했던건 각 철도들의 특징이였는데 교통 호재들에 대해 다룬 책이라 그런점이 아쉬웠다. 도서관에 가서 찾아 읽어보아야겠다.. 후기끝

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1. 책의 개요

- 책제목 : 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고? 한 권으로 정리하는 돈되는 교통호재 A to Z

- 저자 / 출판사 : IGO빡시다(황성환) 저 / 잇콘

- 출간일 : 2018년 05월 01일

- 쪽수 : 316

- 저자 및 도서소개 :

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앞으로 5년! ‘되는 호재’와 ‘안 되는 호재’를 구분하라 부동산 교통망 분석의 일인자 IGO빡시다가 알려주는 대한민국 교통 호재 총정리 이 책은 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 수도권 교통망 계획을 일목요연하게 정리했다. 머리와 귀를 어지럽히는 수많은 교통 호재 뉴스 중에서 정말로 ‘돈이 될 것들’과 아닌 것들을 분명하게 구분해준다. 저자 IGO빡시다(아이고빡시다)는 실제로 지난 몇 년간 교통망 분석을 통한 투자로 놀라운 성과를 거두며 그 노하우를 전하고 있는 인기 최고의 부동산 전문가이다. 이 책은 모든 교통 호재를 다루지는 않는다. 정부가 발표하는 철도계획 중 가장 상위레벨인 ‘국가철도망 구축계획’을 면밀히 분석해서 정책적 의도에 부합하는 노선을 콕 집어 분석하고, 이로 인해 영향 받을 지역이 어디인지를 객관적으로 평가한다. 철도마니아의 눈이 아니라 부동산 투자자의 눈으로, 굳이 몰라도 될 전문지식은 걷어내고 꼭 필요한 정보만 요약했다. 아무리 사업성이 좋다고 해도 시간이 오래 걸릴 만한 노선은 과감히 제외한다. 철도를 중심으로 도로가 함께 놓아지는 곳에 주목하고, 사업방식이나 이해관계자 간의 문제를 분석함으로써 사업의 성공 가능성을 꼼꼼하게 따진다. 그의 투자 성공률이 높은 것은 그 때문이다. 단지 떠도는 입소문과 막연한 뉴스에 기대는 것이 아니라, 정부와 지자체가 실제 발표한 자료를 활용하여 진행상황을 분석하기 때문에 반드시 진행될 만한 곳과 가능성이 낮은 곳을 정확하게 골라낸다. 부동산 시장에 대한 불확실성이 커져가는 요즘 그의 강의가 연일 매진 행렬을 이어가는 것은 이러한 이유 때문이다. 부동산 투자의 기본은 입지 분석이며, 입지 분석의 핵심은 교통망이다. 제목 그대로, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다는 것은 지형지물도 파악하지 않은 채 전투기지를 세우는 것이나 마찬가지다. 반면에 교통망의 큰 그림을 머리에 담아두고 부동산 투자를 한다면 백 번 싸워서 백 번 위태롭지 않을 것이다.

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- 목차 :

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목차 추천사_ 투자자라면 교통망을 볼 줄 알아야 한다 _ by 골목대장 여는 말_ 당신은 ‘될 호재’와 ‘안 될 호재’를 구분할 수 있는가 Chapter 01. 부동산의 가치는 교통망이 좌우한다 ‘되는 호재’와 ‘안 되는 호재’를 구분하자 정확한 개통 시기를 알아야 한다 / 실제로 편리할지 생각해야 한다 / 홍보성 뉴스에 속지 말아야 한다 역세권도 옥석을 가려야 한다 정말로 이용이 편리한 노선인가 / 어디로 연결되는 노선인가 / 미래가치 높은 역세권의 3가지 조건 교통호재를 한 발 빠르게 찾아내는 방법 뉴스의 원문 출처를 찾아본다 / 국회 및 지방의회 회의록을 살펴본다 / 상위 레벨 자료를 함께 살펴본다 Chapter 02. 알아두면 손해 안 보는 5가지 철도 지식 BTO냐 BTL이냐? 사업방식이 진행 속도를 좌우한다 사회적 병폐를 남기고 폐지된 MRG 방식 / 새롭게 도입된 BTO와 BTL 방식 철도 노선의 종류를 알아두자 철도의 5가지 종류 사업 절차를 알아야 투자 시점을 잡는다 철도 사업은 어떤 단계를 거쳐 진행될까 / 사업을 지연시키는 요소들 / 어떤 단계에서 투자를 결정하는 게 좋을까 사업 진행 중에 발생하는 여러 가지 변수 뜻밖의 상황으로 인한 공기 연장 / 지역갈등과 정치적 이해관계 / 불가항력적 요소로 인한 설계 지연 / 예상치 못한 노선의 변경 차량기지의 위치를 알아두자 지역을 단절시켜 발전을 방해하는 차량기지 / 차량기지가 이전하면 호재가 된다 Chapter 03. 국가철도망 구축계획으로 한 발 앞선 투자자가 되자 모든 철도는 국가철도망 구축계획에 따라 움직인다 제2차 국가철도망 구축계획 훑어보기 / 제3차 국가철도망 구축계획 들여다보기 테마① : 용량부족 해소와 단절구간 연결 선로 용량 확보를 위해 추가되는 노선들 / 단절구간이 연결되면 사업성이 높아진다 테마② : 전국 주요 거점을 2시간대로 연결 KTX 출발역을 분산하기 위한 지제연결선?어천연결선 / 직?간접적 영향을 받는 철도노선들 테마③ : 대도시권 통근시간을 30분 이내로 단축 기존 노선 위에 급행노선을 운영하는 경우 / 신규 급행열차 운행을 논의 중인 노선들 / 교통난 해소를 위해 새로 도입되는 노선들 테마④ : 안전하고 이용하기 편리한 시설 조성 핵심은 승객 중심의 복합환승센터 조성 / 인근 지역의 개발도 탄력받는다 / 복합환승센터 후보지 미리 둘러보기 Chapter 04. 신안산선 자세히 들여다보기 경기 서남부권 교통 문제의 해결사, 신안산선 1차 계획은 여의도까지만 / 서부간선도로 정체를 해결할 기대주 민간사업자들은 왜 신안산선에 적극적일까 여의도 개발과 포스코컨소시엄 / 영등포 민자역사와 롯데백화점 신안산선의 영향을 받는 지역들 목감지구 / 장현지구 / 석수역 인근 [이 지역에 주목하라!] 광명 Chapter 05. 월곶-판교선 자세히 들여다보기 국토의 동서를 연결하는 월곶판교선 송도에서 강릉까지, 동서 연결의 핵심노선 / 9호선 급행열차보다 두 배 빠른 속도 판교에서 광명까지 일자리 지역을 연결한다 경기도의 대표적 일자리 지역인 판교 / 새로 추가된 장현지구 장곡역과 안양시 석수역 월곶판교선의 영향을 받는 지역들 안양역 / 안양종합운동장역 [이 지역에 주목하라!] 인덕원 Chapter 06. GTX-A?B?C노선 자세히 들여다보기 땅 속을 달리는 고속열차, GTX 험난한 타당성 조사 과정 / 요금이 얼마가 될지 눈여겨보자 / 약점은 너무 깊은 승강장 A노선 : 높은 사업성으로 빠르게 진행되는 중 충분한 거리와 풍부한 배후수요 / GTX-A노선의 영향을 받는 지역 [이 지역에 주목하라!] 삼성역 B노선 : 노선의 변경 여부를 지켜보자 함께 살펴봐야 할 남부광역급행철도 / GTX-B노선의 영향을 받는 지역 [이 지역에 주목하라!] 서울역 C노선 : 점차 높아지는 사업성, 재조사 결과가 기대된다 복합환승센터의 가능성이 높아졌다 / GTX-C노선의 영향을 받는 지역 [이 지역에 주목하라!] 창동역 Chapter 07. 대곡-소사-원시선 자세히 들여다보기 서해안벨트의 중심축이 될 대곡-소사-원시선 나무가 아닌 숲을 보아야 하는 노선 / 여객과 물류 두 마리 토끼를 잡는다 반드시 함께 봐야 할 문산-익산고속도로 서울-문산고속도로 / 서울-광명고속도로 및 수원-광명고속도로 / 평택-익산고속도로 대곡-소사-원시선의 영향을 받는 지역들 대곡역 / 능곡 재정비촉진지구 / 은계지구 / 시흥시청역 [이 지역에 주목하라!] 화랑역 Chapter 08. 수서발?인천발?수원발 KTX 자세히 들여다보기 수서발 KTX : 수도권 동남부의 핵심으로 떠오르다 선로용량 부족을 해결하는 첫 번째 단추 / 랜드마크가 될 가능성이 큰 복합환승센터 인천발 KTX : 낙후지역의 새로운 변신을 불러올 시발점 송도역 복합환승센터 건설 계획 / 인근 낙후지역의 미래 가치에 주목하자 수원발 KTX : 100만 인구에 걸맞은 교통 중심지로 경부선의 부담을 분산하여 시간을 단축한다 / 기존 복합환승센터의 새로운 변신 맺는 말_ 평범한 꾸준함의 힘

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2. 나의 한 줄 평

- 핵심 키워드 : #수도권철도

- 나의 한줄 평 :

- 느낀점 :

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공급에 관한 책을 읽다가 수도권 교통에 대해서 좀 알아야겠다 싶어서 체리0님의 추천으로 IGO 빡시다님의 책을 사려다가 묶음으로 같이 산 책. 수도권 철도 교통의 계획수립부터 종류, 이해관계와 타당성 등을 따지는 지표에 대해 알 수 있었다. 하지만 내가 궁금했던건 각 철도들의 특징이였는데 교통 호재들에 대해 다룬 책이라 그런점이 아쉬웠다. 도서관에 가서 찾아 읽어보아야겠다.. 후기끝

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- 책 내용과 투자 연결 짓기 : 교통호재가 있을 때, 철저하게 분석해서 실제로 이용했을 때 편리해지는가를 임보에 녹여내자(EX.분당선 수원역)

- 책을 읽고 하고 싶은 질문? 도로 교통에 대해서는 전혀 모르겠다..ㅠㅠ

- 점수(10점 만점) : 5점

 

 

3. 책갈피 ( 본 / 깨 )

 

26 강서구 지하철 9호선

개통전까지만해도 상대적으로 낙후된 지역이었던 강서구는 실제로 서울시 25개 자치구 중 평당가격이 가장 저렴했다. 하지만 9호선이 개통되면서 특히 급행열차가 운행되는 역의 인근 지역은 각종 인프라 및 일자리 접근성이 크게 개선되었고 강서구의 매매가격을 끌어올리는 일등 공신이 되었다.

 

 

27 실제로 편리할지 생각해야 한다

사람들은 철도를 좋아하는 것이 아니라, 빠르고 편리한 이동수단을 좋아하는 것이다.

ex. 의정부경전철은 막상 개통을 한 이후부터는 가격이 떨어졌다. 개통을 앞두고 기대심리로 올랐지만 실제로 호재로 작용하는데에 실패한 것이다.

-> 실제로 개통했을 때 가격이 떨어질 수도 있다. 교통망이 생긴다고 무조건 오르는 것은 아니다. ㅎㄷㄷ

 

 

31 정말로 이용이 편리한 노선인가

13년 11월 개통된 수원역 분당선의 경우, 버스와 비교했을 때 버스를 타는 것이 유리했기 때문에 사람들이 많이 타지 않았다.

강남까지 55분소요된다고 기대가 컸지만, 실제로 그렇지 않았다는 것.

지하철을 타러 승강장까지 왔다갔다 하는 시간, 정자역에서 긴 환승통로를 거쳐 신분당선으로 환승해야한다는 것

-> 임보쓸 때 교통부분에서 지하철만 조사하지말고, 버스와 자차도 꼭 조사하자 ! 그 지역을 통과하는 지하철이 얼마나 의미를 가지는지를 객관적으로 판단하고, 사람들이 이 노선을 실제로 많이 이용하고 편리하게 생각하는지도 알아야한다.

-> BM : 임보쓸때 교통부분 지하철, 자차, 버스 철저하게 이용방법(환승), 시간 조사 및 각각 비교할 것

-> BM : 교통호재가 있으면 예상 시간만 계산하면 안되고, 그 지하철 승강장까지 환승하기 위해 가는 시간도 고려해야함

 

 

83 차량기지가 이전하면 호재가 된다.

차량기지 이전이라는 호재는 강력한 것이다. 지역단절, 확장 차단 등 수많은 문제의 원인이 되기 때문(ex. 창동 차량기지 이전으로 상계동 일대 시세 급등)

 

88 국가 철도망 구축계획은 10년단위 중장기 계획인데, 5년마다 한차례씩 타당성을 검토하여 변경이 가능하다.

 

 

128 신안산선

-2023 개통목표

-경기서남부지역에서 서울서남부지역으로의 접근성 개선

->현재 서부간선도로가 유일함(금천-목동)

->수원,안산 <->광명, 마곡 DMC

->신안산선 개통되면 경기서남부(석수역, 금천역,안산한양대역)에서 주요업무지구인 여의도, DMC(여의도역, 영등포역)로 출퇴근이 용이해진다.

-안산to여의도 1시간30분 -> 30분으로 단축

 

140 시흥 장현지구 : 소사-원시선, 월곶-판교선, 신안산선 트리플역세권으로 시흥에서 교통편의성이 가장 양호함. 광명과 인접해 있어 큰 시너지효과가 기대되는 곳

 

 

141 석수역 인근 : 더블역세권과 광명역세권 개발의 긍정적 영향

서울시와 광명시, 얀양시의 경계에 위치한 1호선 석수역 인근은 노후한 중소업체들이 밀집한 지역이다. 인근에 관악산이 있음에도 불구하고 주거환경이 썩 좋은 편은 아니다. 하지만 석수역에 신안산선이 개통되면 더블역세권으로 교통의 편의성이 한층 개선될 것으로 생각된다.

석수역은 서울시에 포함되어 있긴 하지만 외곽에 위치해 있어 그동안 난개발과 자연훼손이 심각한 개발소외지역이었다.

 

석수역 서남쪽에 위치한 주거밀집지역에 주목할 필요가 있다.

 

 

 

204 서울의 인구과밀 문제를 해결할 수 있을까?

우리나라는 일자리, 상업시설, 인프라 등 사람들이 원하는 시설의 대부분이 유난히 서울에 집중되어 있다. 그런 측면에서 대다수의 사람들이 서울, 서울과 가까운 지역에 살고 싶어하는 것은 당연하다.

하지만 마곡지구를 끝으로 서울에는 더 이상 대규모 택지개발을 진행할 만한 땅이 없다. 많은 사람들이 서울로 몰리는 것에 비해 주택공급에는 한계가 있는 것이다. 그래서 서울의 주택가격은 천정부지로 치솟았다.

 

 

법률상 지하철이 지나가는 곳의 한계심도(지하47M)까지는 토지보상을 진행해야하지만, GTX는 한계심도보다 깊은 지하에 만들어지지만 토지보상 없이 진행가능하기 때문에 사업성이 높다.

 

 

215 경기북부에 위치한 운정과 일산은 2008년 금융위기 후 부동산 시장의 가장 큰 하락을 경험한 곳이다. 특히 일산은 한때 1기신도시 중에서 분당과 어깨를 나란히할 정도로 위상이 대단했지만 고교평준화, 강남 접근성 부족 등의 이유로 대표적 베드타운으로 전락해버렸다.

-> ■ 고교평준화

- 선지정 후 추첨 : 1지망에 쓴 학교 떨어지면 뺑뺑이 돌린다.

- 장 : 지역차별, 과도한 입시경쟁 완화

- 단 : 학생들의 경쟁이 약해져 전체 하향평준화, 부동산 학군지 위상 사라짐

- 수도권 대부분 지역이 고교평준화되었다. 하지만 그럼에도 학군지는 막강하다.

 

 

215 GTX

-GTX-A노선은 민자사업이지만 정부와 민자사업자가 손익을 50%씩 공유하는 BTO-rs 방식으로 진행된다. 수익을 나눠갖는 구조임에도 민자사업자들이 큰 관심을 갖는 것은 그만큼 뛰어난 사업성이 눈에 보이기 때문이다.

-눈여겨볼만한 지역

1. 킨텍스역 : 1기신도시 일산의 인프라. 문화관광복합단지 '한류월드'조성, 일산테크노밸리

2. 대곡역 : 현재 일산선(3호선)과 경의중앙선이 운행하고 있는 더블역세권. 대곡-소사선, gtx-a 호재. -> 쿼드러플역세권

3. 삼성역 : 의정부발KTX, GTX-A,C, 위례신사선, 영동대로 지하 복합 환승센터, 동부간선도로 지화화사업, 일자리(국제업무지구, 현대차GBC)

 

 

223 위례신사선 : 27년 준공예정 / 월판선 : 26년 4월 준공예정

 

 

 

4. 적용할 것 ( 적 )

 

-> BM : 임보쓸때 교통부분 지하철, 자차, 버스 철저하게 이용방법(환승), 시간 조사 및 각각 비교할 것

-> BM : 교통호재가 있으면 예상 시간만 계산하면 안되고, 그 지하철 승강장까지 환승하기 위해 가는 시간도 고려해야함

 

 

 

 

5. 연관지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

IGO빡시다의 돈되는 개발호재 핵심정리