부동산이 오를 것이다, 내릴 것이다. 그동안 우리 사회는 부동산 버블 논쟁에 갇혀 있었다. 논쟁은 뜨거웠지만, 시장을 보는 눈은 차가웠다. 우리나라가 일본의 전철을 밟아 집값이 곧 폭락할 것이라는 예측이 우세한 가운데 언론에서는 연일 가계파산, 하우스푸어 등을 비중 있게 다루었다. 부동산 거품을 우려한 사람들은 시장을 관망했고, 어떤 사람들은 공포에 떨었다. 그러나 전쟁통에도 돈 버는 사람이 있듯, 혼란과 공포가 거셀 때 부동산시장에서 수익을 올린 투자자는 있었다.
16년간 서울, 수도권 전역을 발로 뛰면서 부동산 흐름과 혹독한 시기의 바닥경기까지 온몸으로 체험하며 우리나라 부동산의 현주소와 자화상을 파악한 부동산 실전 투자자 쏘쿨, 그는 우리나라 부동산 시장의 낙관론과 비관론의 논쟁을 뒤엎고, 정책의 방향을 내다보았다. 그리고 우리나라 부동산 시장의 패러다임이 바뀌었음을 선언했다. 이미 달라진 부동산 시장의 변화를 읽어내고, 이 변화에 재빠르게 대처한 사람만이 시장의 공포와 논쟁을 이긴다는 그의 이야기가 지금 재야 고수들 속 사이에서 힘을 얻고 있다.
저자 : 쏘쿨
서울, 인천, 경기도 등 서울 수도권 지역 전문가이자 부동산 실전투자자. 월급쟁이 시절 모은 적금 1,000만 원으로 2001년 부동산 투자를 처음 시작해서 16년간 수십억 원의 자산을 일궜다. 투자할 곳으로 이사해 그 지역에서 몇 년간 살아보며 지역 특성과 정보를 파악하는 노력형 투자자로 유명하다. 대학에서 디자인을 전공한 덕분에 아파트 인테리어를 연간 수십 채씩 직접 시공한다. 부동산 매입부터 인테리어까지 발로 뛰며 현장에서 몸으로 겪은 일을 글로 쓰고, 강연에서 이야기한다. ‘닥치고 현장’이 그의 신조라는 것에서 알 수 있듯이, 부동산의 처음과 끝은 현장에서 이뤄진다고 믿는다. ‘쏘쿨스쿨’이라는 스터디를 개설해 내 집 마련을 하려는 실수요자들과 초보 투자자들에게 서울 수도권의 부동산 가치 투자 노하우를 전수하는 한편, 멘티들을 도와 연간 100여 건의 내 집 마련을 성공적으로 이끌었다. 카페와 블로그에 올리는 칼럼은 현장에서만 얻을 수 있는 생생한 노하우로 정평이 나 있다. ‘시세 지도’, ‘모아모아 프로젝트’, ‘도넛 공식’ 등 부동산 초심자들을 위한 신규 교육 방법을 창안했다. 현재 자신만의 부동산 철학을 지닌 전문투자가, 인테리어 디자이너, 교육자, 칼럼니스트로 활동 중이다.
1장 내 집을 꼭 사야 하는 이유 01 월세에서 전세로만 옮겨도 성공이다? 02 내 집이 아니면 언젠가는 떠나야 한다 03 인생을 통째로 바꾸는 내 집
2장 꼬마 아파트로 시작하라 04 젊을 때 구입한 꼬마 아파트가 인생을 바꾼다 05 잘 산 꼬마 아파트 하나, 열 빌라 부럽지 않다 06 내 집 마련을 위한 황금 법칙 3가지 : 저축하고 매수하고 갈아타라 07 생애 첫 번째 내 집, 콕 집어 찾는 법
3장 서울 수도권 완전정복 08 서울 수도권을 공략해야 하는 이유 09 서울 수도권 수요, 언제나 맑음 10 지도로 서울 수도권 한눈에 파악하기 11 천기누설 도넛 공식 : 전철 2호선과 서울 외곽순환 고속도로
4장 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역 12 여전히 뜨거운 도시, 서울 13 접근성과 거주성 둘 다 잡은 경기도 14 서쪽의 보석, 인천
5장 내 집 마련 마인드맵 만들기 15 구체적인 전략을 시각화하라 16 시세 지도를 만들어라
6장 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우 17 내 집 마련을 하면서 배우는 경제 이야기 18 돈을 시각화하라(자금계획 엑셀표) 19 내 집 마련을 하면서 만나는 사람들과 그 이야기들(모아모아 프로젝트) 20 부동산 전문가는 태어나는 것이 아니라 만들어지는 것이다 21 초보자가 반드시 피해야 할 4가지
7장 내 아파트 속속들이 알아보기 22 면적이 뭐길래 23 아파트 구조도 이해하기 24 아파트 안팎 꼼꼼히 살피기 25 주변 환경 체크 26 집의 가치를 끌어올리는 리모델링
8장 쏘쿨의 내 집 마련 고민 상담소 27 인구가 감소한다는데 괜찮을까요? 28 주택 보급률이 100%를 넘었다는데 굳이 집을 사야 하나요? 29 집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요? 30 대출금리가 상승하면 어떡하나요? 31 집값이 하락하면 어떡하나요? 32 새 아파트 가격만 오른다는데요? 33 전세 보증금은 안전한가요? 34 가격이 하락하지 않는 집도 있나요? 35 집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요?
2. 나의 한 줄 평 - 핵심 키워드 : #수도권투자 #꼬마아파트 #내집마련 - 나의 한줄 평 : - 느낀점 :
이 책은 실거주자 입장에서 처음 내집마련을 할 때 최소한 알아야할 것들을 친절하게 알려주는 책이다.나는 투자자 입장에서 세입자의 심리를 이해해보려 하면서 읽었다.
■ 최근 전세세팅하며 느낀 세입자 심리
-전세로 거주하는 사람들은 내돈을 지키고 싶어한다. -하락기에 금리인상으로 가계부담이 증대되는 것 < 깡통전세,경매 등 자신이 모르는 부동산이란 것에 내돈이 뺏길까봐 무섭다. -> 최대한 내돈이 안들어가고싶다. 전세금이 싼게 좋다.
-우리나라 사람들은 기본적으로 신혼 첫 시작을 전세로 시작한다는 고정관념이 있다. 전세는 인기가 많고, 월세는 인기가 없다.
-전세입자들은 전세금을 올려줄 생각을 하고 있다.(상승 수용가능 금액이 1000~2000만원이 31.4%, 2000~3000만원이 28.4%, 3000~5000만원이 26.4%)
- 무주택이면서 전세로 살고 있는 사람 중84%가 자기 소유의 집이 필요하다고 대답했다.세입자들은언젠가내집마련을하고싶어한다.(1.돈이없어서못하는경우 2. 집값이떨어질까봐못하는경우가있다.)
쏘쿨님의 디테일한 체크리스트들이, 정말 다양한 집에 살아봤기 때문에 나올 수 있는 노하우이구나 라는 생각이 들었다. 지역마다 느낌이 다르다는것. 그 지역 주민들의 삶, 선호하는 요소가 모두 다 다르다는 것 ! 임장을 해보면 느낄 수 있다. 크게 지방과 수도권도 다르고, 수도권 각 지역, 지방 각지역 모두 다르다 ! 그지역에 살아보면 몸소 느낄 수 있을 것임. 쏘쿨님이나 너바나님, 너나위님 모두 부동산에서 가장 중요한 것이 현장감이라고 하셨다.
마지막으로 절대 조급하지 않아야 한다는 것을 다시 한번 깨달았다.
- 책 내용과 투자 연결 짓기 :
- 책을 읽고 하고 싶은 질문?
- 질문 : 환금성이 있다, 없다의 기준이 있을까? 랜드마크나 인기 있는 단지가 아닌 우리가 사는 꼬마아파트들이 하락장에서 가격을 조금만 낮춰서 시장에 내놓으면 팔릴까?
- 질문 : 아파트 살때 윗집, 아랫집을 방문하는지..?(누수여부, 아이가 몇살인지, 베란다 담배통
- 질문 : 인테리어 업체 선정시 사장님 공사 현장에 가보시는지? 선배들은 ?
- 점수(10점 만점) : 9점
3. 책갈피 ( 본 / 깨 )
-저금리때는 최대한 은행자금을 이용해야한다. 이때 재태크를 잘 하는 사람과 그렇지 않은 사람의 자산 차이가 급격하게 벌어지는 시기이다.
-2006년 가을부터 서울 수도권 집값이 폭등했다. 2008년 금융위기가 터지며 하락했다. 하지만 2008년 이후 서울 수도권 집값 하락기에도 가격이 상승한 아파트도 있었다. 분당과 평촌처럼 꼬마 아파트 공급이 없거나 저평가된 지역은 오히려 가격이 상승했다. 2008년 금융위기는 '위기라는 이름으로 다가오는 기회'였던 셈이다.
23 2014년 서울에서 결혼한 5년 이하 부부 612가구를 조사한 결과, 거주 주택 점유 형태는 전세가 63.5%를 차지했다.(자가 21.4%, 무상 8.1%, 월세 7%) -> 우리나라 사람들은 기본적으로 신혼 첫 시작을 전세로 시작한다는 고정관념이 있다. 전세는 인기가 많고, 월세는 인기가 없다.
23 상승 수용가능 금액이 1000~2000만원이 31.4%, 2000~3000만원이 28.4%, 3000~5000만원이 26.4%로 나타났다. -> 전세입자들은 전세금을 올려줄 생각을 하고 있다.내가 만약 투자를 하지 않았다면 나는 얼마라고 답했을까? 나는 5000만원은 줄 수 있을 것 같다고 답했을것같다. 나는 무주택 전세거주자일때 집주인이 내가가진 보증금으로 뭘하지? 내 전세금을 뺀 나머지금액을 왜 이집에 넣어놓지? 자기가 살것도 아닌데 라고 생각했었다. ㅋㅋㅋ 그 보증금으로 돈을 얼마나 벌려고? 라고 생각했었다. 참 무지했다. 나도.. ㅎㅎ
34 신혼부부 대부분이 전월세로 산다는 주거실태조사결과가 있다. 84% 이상이 자기 소유의 집이 필요하다고 대답했다. 그렇지 않다고 말한 이들은 16%밖에 되지 않았다. 집이 필요하다면서 왜 행동으로 옮기지 않았을까? 맞벌이하는 신혼부부의 연평균 소득이 4732만원이라고 한다. (2016년 기준) -> 무주택이면서 전세로 살고 있는 사람 중84%가 자기 소유의 집이 필요하다고 대답했다. 헐..? 그럼 내가 세를 주고 있는 세입자들도 주택을 갖고 싶다는 말인가? 왜 주택을 안살까? 돈이 없어서? 집값이 떨어질까봐?
36 꼬마아파트란 ? 일반적으로 전용면적 60m^2(18평) 이하인 소형아파트보다도 작은 전용 50m2(15평) 미만의 아파트를 의미한다. 현장에서는 초소형아파트라고 말하며, 방 두개 이하로 구성된다.
50 전셋집이 아닌 자기집으로 시작하라. 어렵게 모은 목돈을 전셋집 구하는데 써서는 안 된다. 목돈을 전세금으로 2년간 묶어 놓으면 안 된다. 전세금이 아무 변화 없이 2년간 있는 것 같지만, 그것은 착각이다. 2년동안 물가 상승률만큼 전세금의 가치가 하락하는 것이다.
51 당신의 집은 환금성이 좋은가? 환금성이 좋다는 말은 부동산 하락기가 와도 가격을 조금만 낮춰서 시장에 내놓으면 팔린다는 뜻이다. 잘 팔리는 집을 사는게 중요하다. 재테크를 생각한다면 처음부터 내가 좋아하는 집이 아니라 사람들이 좋아하는 집을 사야한다.
-> 지금같은 하락장에 가격을 조금 낮춰 시장에 내놓으면 팔리는 단지. 1,2호기가 그러한가? 잘 모르겠다 ! 뜨헉
-> 반면 동탄 우남퍼스트빌, 한화꿈에그린같은 대장아파트의 경우, 지금 급매가 거래되면 부동산에 문의가 빗발친다고 한다. 그가격의 매물이 있나 해서.. (하지만 없다) 이런 아파트들이 환금성이 좋은 아파트이다.
-> 질문 : 환금성이 있다, 없다의 기준이 있을까? 랜드마크나 인기 있는 단지가 아닌 우리가 사는 꼬마아파트들이 하락장에서 가격을 조금만 낮춰서 시장에 내놓으면 팔릴까?
52 하락기에 평수 늘리기 그러면 자신이 살고 있는 꼬마 아파트는 언제 갈아타는게 좋을까? 부동산 하락기가 절호의 기회다. 아파트 갈아타기 전략은 부동산 하락기에 더 유리하다. 당신의 꼬마아파트가 하락했다면, 더 큰 평수의 아파트는 더 많이 하락했을 것이다 꼬마아파트는 가격이 낮아서 내리는 폭도 작다. 하지만 넓은 평수는 큰 폭으로 내린다.
62 전철2호선 전철 2호선 라인을 잘 봐야한다. 서울 3대 업무지구를 걸쳐 순환하는 핵심 노선이기 때문이다. 최근 전철 9호선과 7호선, 경의중앙성, 인천공항철도 노선의 중요성이 높아지고 있다. 특히 전철2호선 라인은 버스 환승과도 연계하여 공부해두자. 버스와 연계하여 환승되는 전철2호선이 서울, 수도권 대중교통의 핵심축이라는 사실이다.
73 어떤지역아든 이사해서 살아보면 단순히 임장다니며 눈으로 보는것과 전혀 다르다는 것을 알 수 있다. 지역마다 개성이 있고 색깔이 분명하다. 각각의 지역마다 아침, 점심, 저녁, 그리고 주말풍경은 물론 하늘과 공기마저 다르다.
75 나는 내비게이션 없이도 서울 수도권 곳곳을 운전해서 갈 수 있다.. 내 머릿속에는 세밀한 서울 수도권 지도가 들어있다.
78 한해 10만명씩 경기도 인구가 증가하고 있다.
88 서울 외곽 순환도로, 전철2호선이 핵심이다. 2호선은 강남역 시청역을 직접 자나간다. 2호선 기준 안쪽은 서울 중심, 바깥쪽은 서울외곽
108 금천구 금천구는 서울에서 도봉구 다음으로 아파트 가격이 저렴한 지역이다. 금천구는 가산디지털단지나 구로디지털단지쪽 직장인이 주를 이룬다. 거기다 1호선과 7호선이 있어 이를 이용하는 직장인들이 많이 거주한다. 다만 관악산 산지 위에 대규모 아파트가 많고 평지지역은 전부 낙후 재개발 지역이라 향후 많은 개발이 필요하다.
111 관악구
관악구는 산비탈의 낡은 빌라가 밀집된 서울의 대표적인 재개발 낙후지역이었다. 달동네로도 유명했다.
그러나 최근에는 재개발 지역이새로운 아파츠로 변신을 앞두고 분양중으로 동네 이미지가 개선될 것이다.
더군다나 관악구는 서울 동남쪽의 전철2호선역을 모조리 끼고 있다. 즉 관악구 어느역이든 전철2호선으로 강남역접근이 10분대에 가능하다. 게다가 버스를 이용하면 여의도가 직선거리로 가까워져 여의도 업무지구 접근성 또한 좋다. 따라서 강남업무지구, 여의도 업무지구의 직장인들이 많이 사는 곳이다.
-> 직주근접 가성비 우수 지역.
112 동작구
동작구는 여의도 업무지구와 강남업무지구 사이에 있다. 게다가 도로하나를 사이로 서초구와 마주하고 있다. 이런 이유로 강남, 여의도 직장인들이 1순위로 꼽는 주거지역이다.
113 마포구
마포구는 여의도와 시청업무지구 사이에 있어 이곳으로 출퇴근하는 직장인들이 가장 선호하는 지역이다. 또 전철2호선과 서울 중심을 포함하고 있어 가격이 상당히 비싸다. 게다가 최근 상암 DMC업무지구 입주로 직장인들이 몰리고 있다.
-> 홍대
114 서대문구
서대문구는 서울의 북서쪽으로 서울 중심인 종로구, 중구와 맞닿아 있으며 지형은 대부분 산지이다. 이곳에는 연세대학교, 이화여자대학교, 추계예술대학교, 명지대학교 등 대학이 많다. 이들 대학가 근처 자취하려는 학생들 수요가 많다.
-> 북아현 뉴타운, 가재울뉴타운
117 구리시
1기신도시가 입주하던 1990년대 초반 구리시도 대규모 아파트가 입주했다.
향후 구리역 쪽으로 강동구에서 전철 8호선이 넘어와 연장된다. 전철 8호선 연장으로 강남업무 접근성이 높아질 전망이다.
갈매지구, 다산신도시
구리시에는 경의중앙선 구리역을 이용해서 용산으로 가는 사람보다 왕십리역에서 전철2호선을 갈아타고 강북업무지구로 가는 사람이 많다. 그리고 분당선으로 갈아타고 강남 업무지구로 향하는 직장인도 많다.
119 광주시
광주시는 올해(2016년) 큰 변화가 있는 곳이다. 분당 판교역에서 광주, 이천, 여주까지 연결하는 경강선이 개통했다.
120 광명시
광명시에는 전철 7호선이 있어 강남으로 출퇴근하는 직장인과 바로 옆 안양천 건너편인 가산디지털단지, 구로디지털단지의 IT 업체 직장인들이 많이 거주한다. 이곳은 전철 7호선 광명사거리역 재개발 지역과 철사역 주변 재건축 아파트 지역이 최근 이슈다. 철산역 주변 신규아파트는 가겨이 상당히 높다. 따라서 소하동, 하안동 지역이 대단지로 가격 대비 만족도가 높다. 하안동은 2억대 꼬마아파트 구매가 가능하다. 하안동 지역이 가성비가 높으니 추천하고 싶다.
121 부천시
1기신도시인 중동과 같이 개발된 상동도 대규모 신도시를 이루고 있다. 중동신도시는 평지로 아파트 단지와 학교, 백화점, 마트, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰졌지만 1기 신도시 중 유일하게 전철이 없었다. 그러나 2012년 7호선 이 연장개통 되어 강남 접근성이 획기적으로 좋아졌다. 전철 7호선 부천시청역 기준으로 50분대에 강남 논현역 접근이 가능하다.
전철 7호선 논현역과 가산디지털단지역 업무지구로 다니는 직장인이 많이 거주한다.
전철 7호선과 1호선을 이용해 출근하는 직장인이라면 중동과 상동을 눈여겨볼 만하다.
-부천시 중동 1051 설악마을 주공아파트
124 군포시
경기 서남부에 위치한 군포시는 전철 1호선 군포역 쪽의 구 시가지 공장지대와 전철 4호선 산본역의 1기신도시 아파트단지로 명확하게 나뉜다.
삼림욕장이 있을만큼 쾌적한 자연환경과 편리한 시설로 주민들 만족도가 높은 편이다. 다만 평지가 거의 없어 산지에 아파트가 자리잡고 있다.
평촌보다 조금 더 외곽지역으로 가격도 조금 더 저렴하다.
산본은 베드타운 성격이 강한데 좁은 지역에 아파트와 편의시설이 밀집되어 생활하기는 편리하다. 평촌과 전철로 두 정거장 거리다. 따라서 전철 4호선을 같이 이용하는 평촌과 거의 비슷한 교통환경을 가지고 있다. 꼬마 아파트가 많은 지역 중 한 곳이다.
금정동은 산본 일부가 속하는 지역이다.
-군포시 금정동 875 퇴계주공 3단지 아파트
-군포시 산본동 1155 가야주공 5단지 아파트
128 안양시
안양시는 동안구 평촌이 대표적인 곳이다. 1기신도시로 대규모 아파트 단지가 있다. 구시가지인 만안구 안양역 전철 1호선쪽과 신도시인 동안구 범계역 전철 4호선쪽으로 지역이 크게 나뉜다.
평촌은 주민들 만족도가 높은데 전철 4호선을 이용해서 서울 사당역 접근이 20분대에 가능하다. 물론 출근시간에 이용객이 많은 것은 감수해야 한다. 사당역에서 전철2호선으로 환승하면 강남업무지구 접근이 쉽다.
129 성남시
성남시는 수정구 중원구의 재개발지역과 분당, 판교신도시 아파트지역으로 명확하게 갈린다.
서울 강남구, 서초구, 송파구에서 가장 많이 경기도로 이사하는 곳이 성남시 분당구이다. 따라서 분당은 지역주민 대부분이 강남 3구와 연관되어 있다.
가장 중요한점은 강남 업무지구로의 접근성이 신분당선 개통으로 눈부시게 좋아졌다는 것이다. 기존 분당선은 강남업무지구까지 가는데 오랜시간이 걸렸다. 하지만 신분당선은 정자역에서 강남역까지 전철시간 17분 내외다
131 고양시
고양시는 전철 3호선 라인인 1기신도시 일산과 경의중앙선라인인 구도심 일산역 그리고 덕양구청 인근 화정역으로 나뉜다.
고양시 일산신도시는 대부분 평지다. 덕양구쪽도 편의시설은 부족하지만 서울접근성이 우수해 수요가 많이 몰리고 있다. 최근 덕양구 원흥지구, 삼송지구 신규 아파트 대거 입주로 서울 서쪽 은평구, 서대문구, 마포구 주민들이 많이 이주하고 있다. 마포 상암 DMC 업무지구의 영향도 많이 받는 지역 중 한 곳이다. 2억원대 꼬마 아파트가 많다.
고양시에서 추천하고 싶은 곳은 덕양구의 화정동, 원당동, 행신동이다. 덕양구는 서울북서쪽으로 마포구와 맞닿아있다. 경의중앙선을 이용하면 행신역에서 상암 DMC 업무지구인 디지털 미디어시티역까지 11분 거리다. 그리고 홍대입구역까지는 15분 거리다. 홍대입구역에서는 전철 2호선으로 환승할 수 있다.
또 경의중앙선은 서울역행이 있어서 서울 강북업무지구로의 접근도 편리하다. 따라서 경의중앙선을 이용하고자 하는 사람들은 행신동쪽이 좋다. 시끄러운 도시를 떠나 조용하게 사는 사람에게 적극적으로 추천한다.
전철3호선을 통해 강북업무지구와 강남업무지구로 출퇴근하는 사람들은 화정동쪽이 편리하다
-일산동구 백석동 1183 백송마을 한신아파트
-덕양구 성사동 725 신원당 9단지 태영아파트
137 인천
서울을 향하는 전철 1호선과 7호선, 공항철도 전철역 주변이 좋다.
137 부평구-부평동, 산곡동, 부개동
부평구는 인천광역시에서 가장 교통의 요지지역이다. 전철 1호선과 7호선을 이용해서 서울업무지구(서울시청, 강남)로 환승없이 한번에 접근할 수 있다.
-부평구 부개동 477-3 뉴서울아파트
164 현재 2016년 대출금리는 2%대로 역사상 가장 낮은 금리로 돈이 풀렸다. 이렇게 대출이자 부담이 적었던 적은 없었다. 내집을 마련하고 싶다면 지금이 기회일 수 있다.
-> 16년은 수도권 바닥시기였다. 이때도 부동산 시장이 좋지 않아 저금리시대였음을 알 수 있다.
189 매도자 사연을 들어라
집집마다 집을 매도할 때는 항상 사연이 있다.
급하지 않은 경우 : 집이 좁아 불편한경우, 직장을 옮겨 출퇴근이 불편할 때
급한 경우 : 세금문제, 급하게 돈이 필요할 때
-> 급한경우에는 조금 유리하게 가격을 깎을 수 있다. 대신 세상에 공짜가 없으므로 계약금을 관례(10%)보다 많이주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 협상할 수 있다.
190 평판이 좋은 인테리어 사장을 찾아라
무조건 싸게 해주는 업체보다 사후관리까지 생각하여 제값을 주고 일을 정확하게 하는 것이 더 중요하다.
실력을 확인할 방법은 실제 공사한 곳에 가서 양해를 구한 후 구경해보는 것이다.
만약 먼저 공사한 집을 보여달라는 것을 거절하는 사장이라면 기존에 공사한 고객들과 원활한 관계를 맺지 못했을 확률이 높다는 것도 염두해둔다.
-> BM : 먼저 공사한 집을 보여달라고 하기. 거절하는 사장이라면 공사한 고객들과 원활한 관계를 맺지 못했을 수 있음
199 초보자가 반드시 피해야 할 4가지
첫째, 조급함은 100년 행운도 도망치게 한다
최소 두달동안 20채정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다.
둘째, 호재를 바라거나 미래를 예측하지 마라
셋째, 디귿자 싱크대에 현혹되지 마라
인테리어에 현혹되지 말기.
앞에서 말했듯이 집이란 시멘트 덩어리와 내부 인테리어가 중요한게 아니다. 그것은 껍데기일 뿐이다. 중요한 것은 입지다. 부동산은 입지가 전부라는 것을 기억해야 한다.
넷째, 좋은 물건을 나쁜 가격에 사지 마라
" 좋은 집은 없다, 다만 좋은 가격만 있을 뿐. 나쁜 집은 없다, 나쁜 가격만 있을 뿐." (부동산 가치투자)
209 면적
-전용면적 : 현관문 안쪽 우리가족이 실제로 사용하는 면적, 소유자가 독점적으로 사용하는 부분
-공용면적 : 계단, 복도 같은 '주거공용면적'과 관리사무소, 노인정, 지하층 같은 '기타 공용면적'이 있따. 이외에도 '서비스면적'이라는 것도 있는데 발코니를 말한다. 베란다라고 생각하면 된다.
샤시는 중요하다. 거실 샤시, 베란다 샤시가 주저앉은데가 없는지, 잘 열고 닫히는지 움직여본다. 특히 방 창문 샤시는 이중창으로 되어있는지, 나무 샤시 창문인지 쇠샤시 창문인지 하이샤시 창문인지 살핀다. 나무창, 쇠창의 재질은 단열과 밀폐력이 떨어져 겨울철 황소바람이 창문 틈 사이로 들어온다. 하이샤시(플라스틱)이중창이 가장 좋다. 특히 잠을자는 방의 창은 꼭 이중창인지 확인한다.
창문샤시는 먼지차단, 방음(소음차단), 단열(온도유지)에 영향을 미치기 때문에 굉장히 중요하다.
-> BM : 방창문 샤시는 이중창으로 !, 주저 앉은 곳이 없는지, 잘 열고 닫히는지 확인하기 !
222 저층인 경우 나무가 햇빛을 가리고 있으면 활엽수인지 침엽수인지까지도 보아야한다. 활엽수는 겨울철에 나뭇잎이다 떨어져서 햇빛을 막지 않는다. 반면 침엽수는 겨울철에도 잎이 그대로라 햇빛을 가리는 경우가 많다.
225 개별난방 아파트는 보일러가 세대별로 있다. 보일러는 설치할 때 시공일자를 겉에 기록하기 때문에 시공일자를 확인하면 되는데 10년이 넘었다면 교체하는 것이 좋다. 비용은 40~70만원이며 평형별, 제품별로 다양하다. 보일러가 없는 지역난방, 중앙난방은 겨울철 난방비를 미리 확인한다.관리비 영수증이 있다면 참조할 수 있다. 보통 난방비는 중앙난방 > 개별난방 > 지역난방 순으로 적게 나오는게 보통이다.
229 아이를 키우는 집은 24시간 응급실이 운영되는 대형병원이 근처에 필요하다.
-> 30대 신혼부부가 많이사는 지역에서 24시 응급실주변 단지들을 체크하기
232 리모델링
리모델링 기간은 보통 2~3주가 적당하다.
239 국내 거주 외국인 수는 2006년 54만명에서 2015년 174만명으로 10년만에 세배넘게 증가했다.
-> 국내인구는 줄지만 외국인 유입이 늘어, 전체 인구는 늘고 있다.
246 집값이 하락해야 집을 살 수 있다는 생각은 경제를 전혀 모르는 정말 순진한 생각이다. 집값이 하락하면 대출해준 은행, 건설업, 인테리어업체, 자재업체, 중개업, 등등 모든 회사가 매출이 급격히 줄어 문을 닫게 된다. 결국 우리나라 경제 전체가 위협을 받는 것이다. 따라서 집값이 물가상승분 정도로 천천히 오르게 하는 것이 정부의 목표다.
-경기도 고양시 덕양구 행신동 793 부영아파트 전용43.76 (13평)
249 전세대출은 신용대출이라 담보대출보다 이자가 훨씬 비싸다.
아파트 담보대출은 아파트를 담보로 대출을 해주기 때문에 은행입장에서는 안전한 대출이라 금리를 저렴하게 해준다.
-> 전세대출은 신용등급을 보고 해주는구나 ! 전세집 구할 때 우리신랑 신용등급 알려달라고 했었다! ㅋ
251 2013년까지 집값이 하락했다. (수도권 바닥)
서울수도권 아파트 가격은 2008년 금융위기 이후 2013년까지 대부분 하락했다.
4. 적용할 것 ( 적 )
- 지역을 비교평가하는 방법 : 옆동네에 가서 물어본다. (ex. 평촌과 산본)
- 그 동네에 대해 잘 아는 사람은 슈퍼, 세탁소 사장님들, 의외로 모르는 사람들은 젊은 남녀나 아파트 경비아저씨
- 부사님과 친해지기. 주로 아파트 입주때부터 있던 사장들이 터줏대감들이다. (좋은물건 많다.)
- 매도자가 급해서 가격을 네고해주는 경우, 계약금을 관례(10%)보다 많이주거나, 잔금을 빨리 치러주기
- 집을 매수하기 전, 최소 두달에 20채는 보고 매수할 것. 최소 20채! 그이상으로 집을 많이 보고 살것 !
- 먼저 공사한 집을 보여달라고 하기. 거절하는 사장이라면 공사한 고객들과 원활한 관계를 맺지 못했을 수 있음
-30대 신혼부부가 많이사는 지역에서 24시 응급실주변 단지들을 체크하기
-보일러배관, 설비는 중요한 설비이므로 공사전에 꼭 확인해야한다. 보일러가 잘 작동되는지, 배관주변 누수, 곰팡이가 없는지 !
- 방창문 샤시는 이중창으로 !, 주저 앉은 곳이 없는지, 잘 열고 닫히는지 확인하기 !
- 전세대출은 신용등급을 보고 해준다. 세입자가 어느정도 신용등급이 있어서, 어느 금융권에서 대출을 받았는지 궁금해하기 ! 내 1호기 세입자 신한은행!
