[먀둥 삼토시님 칼럼필사]전세가율로 본 상승동력, 하락동력의 메커니즘

★서울 아파트 연간 평균 적정 공급량 5만호★

 

★서울입주물량-서울전세가 상관계수 -0.3 / 수도권입주물량-서울전세가 상관계수 -0.49
->서울의 전세가는 수도권 입주 물량의 영향을 받는다 ! !! ! 서울의 입주물량보다 수도권에 과공급이 생기면 그쪽으로 빠져나가는 수요가 많아지기때문에 서울전세가가 하락한다 ! 수도권에 대규모 입주가 있으면 서울 전세가 하락한다 !!!  형님도 동생반란에 타격을 입긴 입는다 !

 

★2009~2013년 중장기 하락장 끝에 2013년 9월 매가가 상승전환했는데 그때 전세가율이 60% 돌파했었다. (결국 서울 전세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

 

★결론 : 입주물량-매매 상관관계 (x) / 입주물량-전세 상관관계(o)

 

★2016년 6월 서울 최대 전세가율 75.1%
  2020년 8월 53.3%까지 꾸준히 하락하며 매매가 상승동력을 깎아먺음(전세가율이 낮아지면 매매가 상승동력이 낮아진다 !!!!!!! ★)
  ★2020년 서울 입주물량이 5.6만호로 2005년 이래 가장 많은 물량이였기 때문에 임대차3법이 없었다면 전세가율은 떨어졌을것임.

 

세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

 

 

 

★결론

서울전세가는 수도권입주물량에 영향받음

2022년 역대급 공급(17만호) 이후 23년(23만호) 이기 때문에 현재 올라온 전세반등이 오래 지속되기 어려울것같다

 

알 수 있는게 있고(인허가/공급물량/거래량/미분양) / 알 수 없는게 있다.(imf,금융위기,금리인상)
★'알 수 있는것'에 집요하게 집착해야한다.★

 

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https://blog.naver.com/kedkorea/223101992161

전세가율로 본 상승 동력과 하락 동력의 메커니즘

전세가율로 본 상승동력, 하락동력의 메커니즘

★서울 아파트 연간 평균 적정 공급량 5만호★
과공급(40만호) 넘었던 기간
2005-2007
2015-2018
2021-2022


반대로, 공급이 적었던 기간
2008-2013 : 31만호

결국, 부동산이 상승하면 인허가 늘어나고, 시장에 나온 공급아파트들이 상승동력을 깎아먹고, 다시 인허가물량이 줄어들고 하락동력이 깍여 상승하게됩니다.
이를 '시장의 자정기능'이라고 합니다.


이러한 모습이 지표로서 가장 뚜렷이 나타나는게 '전세가율'입니다.

임대차3법으로 수급논리가 훼손된 기간을 제외한 2005-2019년까지 '입주물량'과 '가격'의 상관계수
-> 입주 물량과 매매가의 상관관계는 의외로 깊지 않다. 오히려 서울은 입주 물량과 매매가의 상관계수가 0.44로, 입주 물량이 많으면 매매가가 오르는 경우가 상대적으로 많았다

★서울입주물량-서울전세가 상관계수 -0.3 / 수도권입주물량-서울전세가 상관계수 -0.49
->서울의 전세가는 수도권 입주 물량의 영향을 받는다 ! !! ! 서울의 입주물량보다 수도권에 과공급이 생기면 그쪽으로 빠져나가는 수요가 많아지기때문에 서울전세가가 하락한다 ! 수도권에 대규모 입주가 있으면 서울 전세가 하락한다 !!!  형님도 동생반란에 타격을 입긴 입는다 !
(2011년부터 2019년까지의 수도권 입주 물량과 서울 전세가의 상관계수는 -0.61로 음(陰)의 상관관계가 더 깊어지는데, 심지어 해당 기간에 수도권 입주 물량과 1년뒤 서울 전세가의 상관계수는 -0.69까지 올라갑니다. 즉, 수도권 입주 물량이 1년뒤 서울 전세가에 더 큰 영향을 미친다는 것을 의미합니다.)

★결론 : 입주물량-매매 상관관계 (x) / 입주물량-전세 상관관계(o)

★2016년 6월 서울 최대 전세가율 75.1%
  2020년 8월 53.3%까지 꾸준히 하락하며 매매가 상승동력을 깎아먺음(전세가율이 낮아지면 매매가 상승동력이 낮아진다 !!!!!!! ★)
  ★2020년 서울 입주물량이 5.6만호로 2005년 이래 가장 많은 물량이였기 때문에 임대차3법이 없었다면 전세가율은 떨어졌을것임.

 

★2009~2013년 중장기 하락장 끝에 2013년 9월 매가가 상승전환했는데 그때 전세가율이 60% 돌파했었다. (결국 서울 전세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

 

 

 

 

 

 

 

 

★결론

서울전세가는 수도권입주물량에 영향받음

2022년 역대급 공급(17만호) 이후 23년(23만호) 이기 때문에 현재 올라온 전세반등이 오래 지속되기 어려울것같다

 

알 수 있는게 있고(인허가/공급물량/거래량/미분양) / 알 수 없는게 있다.(imf,금융위기,금리인상)
★'알 수 있는것'에 집요하게 집착해야한다.★