[먀둥필사 #10] 삼토시님 칼럼필사(3기신도시 관련)

 

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3기 신도시 진척 현황 및 서울 부동산 전세가 전망

3기 신도시 입주시 그 영향력에 대해서는 다양한 의견들이 있는데 저는 그 영향력이 크다는 생각을 하고 있...

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신도시는 보통 부동산이 오를때 발표된다. 부동산급등을 맞기 위해 신도시 조성게획이 발표되곤 하는데, 아이러니하게도 신도시를 조성하면서 발생되는 토지보상금이 부동산시장에 유입되면서 안그래도 상승중이었던 부동산버블을 더 키우게 되고, 신도시가 입주하면 버블이 꺼지곤 한다.

 

 

 

*동탄신도시

완성시 12만호에 이르러 분당신도시보다 규모가 큰 동탄2신도시

2015부터 입주시작

2017년부터 여파를 견디지 못하고

2017년1분기 화성시 전세가가 고점을 찍고 내려오기 시작

2017년2분기 수원 전세 고점찍고 내려오기 시작

2017년3분기 용인 전세 고점찍고 하락

2018년1분기 성남시, 서울 전세 하락

->서울과 거리가 다소 있다고 하더라도 입주 물량의 여파가 어떻게 퍼져나가는지를 보여주는 사례

 

 

하물며 동탄2신도시보다 서울에 인접한 3기 신도시이기에 입주시 서울 부동산에 영향을 줄 수 있다

->2023~24년 착공 여부가 중장기적으로 수도권 부동산의 최대 관전 포인트

 

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착공 물량으로 추정컨대 수도권 아파트 입주 물량은 2025~26년에 크게 감소하고 2027년에 다시 늘어날 가능성이 크다는 것을 의미하며, 서울 아파트 전세가가 수도권 입주 물량과 깊은 음(陰)의 상관관계가 있다고 말씀드린 부분에 비추어보면 서울 전세가 역시 2025~26년에 상방 압력을 받고 (공급이 없으니까) 2027년에 하방 압력을 받을 것(공급이 많으니까)이라고 해석해볼 수 있습니다.

 

 

결론 : 23,24년 3기신도시 착공물량을 보니 26년까지 공급없음/27년부터 많음 -> 26년까지 서울 전세가 상승 / 27년부터 3기신도시 입주로 다시 꺾임 으로 예상하심

 

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동탄 12만호 ㅋㅋㅎㄷㄷ...

-15년부터 입주했는데 전세가 꺾인건 17년부터. 1년반정도 전세가 버텼다는것이 신기하다. 워낙 물량이 없었음

-매매는 물량이 늘어나고 있고 전세는 감소하고 있어서 매매하락/전세상승으로 전세가율이 높아질것으로 보심. 따라서 2023~2024까지 많은 수도권물량이 전세가율에 얼마나 영향을 주는지에 따라 (전세가율을 상승시킴. 전세상승,매매하락) 2025~2026년 적은 물량이 매가에 얼마나 영향을 미칠지 결정될듯(전세가율이 높아진상태에서 물량이 적어졌으니 투자하기 좋은시장?)

-수도권은 아직 가격자체가 비싼상태. 25년까지 앞으로 2~3년동안 물량이 없는데 전

-머리를 잘 굴리자

 

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경기 매매매물 증가 / 전세 매물 감소중