성공한 투자자 먀먀둥이

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

오늘은 강서구 시세를 살펴보겠습니다 :)

지난달 다녀온 3군 동작구와, 이번달 임장중인 같은 4군 서대문구와

기타 앞마당들을 둘러보면서 함께 비교평가까지 해보겠습니다.

[이번주 매임하면서 궁금했던점]

4군 비교평가

- 서대문구 가재울 뉴타운

- 강서구 염창, 우장산

- 성북구 길음 뉴타운

아직 시세를 깊이 이해하지 못하는 단계라 24평으로만 비교해보겠습니다.

📍 마곡

- 강서구 대장 마곡부터 보고 가겠습니다. 강서구 대장 마곡은 연식이 10년이내이며, 가격은 12억대/6억초반입니다.(전고점 12억대) 대장들은 이미 작년 겨울부터 전고점을 회복했습니다.

- 전고점 10억 라인의 수명산파크는 호가 8억후반/5억초반입니다.

📍 우장산

- 강서구 우장산 생활권은 11억/6.5억(전고점 12억) 입니다. 확실히 전세가 탄탄한곳입니다.

- 서대문구 가재울 생활권이 11억대/6.3억(전고점 12억) 입니다. -> 우장산과 가재울은 거의 비슷한 그래프를 보여줍니다. 

- 이번주 서대문구 가재울 임장하면서 DMC파크뷰 매물을 보다가 이단지들이 생각이 났고 비교평가 하고 싶었습니다. 염창까지 함께 본뒤 비교평가 해보겠습니다.

[ 가재울 VS 염창 VS 우장산 VS 길음 ]

- 가설 : 가설을 세울 때, 염창 > 가재울=우장산 > 길음으로 세웠었습니다. 

- 검증 : 길음 롯캐클라시아 > 염창 강서힐스테이트 > 가재울 DMC파크뷰자이 = 우장산 강서힐스테이트

- 제가 잘못보고 있었습니다. 길음이 가장 높은 그래프를 보여주었습니다.

- 생각해보니 길음은 성북구의 대장인데 강서구 대장 마곡이 아닌 염창과 비교하려고 했던 생각이 잘못되었었던것 같습니다. 그래서 다시 마곡과 비교해보니 마곡보다도 높은 전고점을 보여주었었습니다. 

- 그리고 강남에서 성북구를 갈때는 불편했지만 한시간이 걸리지 않았지만, 강남에서 마곡이나 DMC를 갈때는 1시간이 조금 넘게 걸렸습니다. 강남접근성으로 따져도 길음이 낫습니다.

- 길음과 마곡을 비교해보면 대장단지로만 따지면 길음이 더 높습니다. (길음롯캐클라시아 > 마곡엠밸리) 하지만 입지는 마곡이 길음보다는 높다고 생각했습니다.(직장 우위, 교통 비슷, 학군 비슷, 환경 비슷) 이부분은 질문으로 남겨야할것 같습니다.(마곡VS길음)

- 다음순위인 가재울, 염창, 우장산을 비교해봅니다.

- [가재울VS우장산] 가재울과 우장산은 거의 비슷한 그래프를 보여줍니다. 4군 안에서 비슷한 선호도와 입지를 가진다고 생각됩니다. 

-주요 입지요소를 비교해보았을때 둘다 교통이 좋지는 않지만 가재울이 교통에서 약간 우위인것으로 보입니다. 학군, 직장, 환경이 모두 강서구 우장산보다 열위함을 고려했을때, 교통이 가재울이 조금 더 낫지만 3대 업무지구 접근성이 썩 좋지 않음을 고려했을때 비슷하다는 생각이 듭니다.

- [가재울VS염창] 가재울이 환경이 너무 좋고 실제로 여유있는 사람들이 많아보였으나, 9호선 염창역 초역세권이 수요와 힘이 조금 더 크다는 생각이 듭니다. 

이부분은 질문사항으로 남기며 계속 고민해보아야할것 같습니다.

실력이 부족한것을 느끼고 아쉬움이 생깁니다.ㅜㅜ

꾸준히 정진하겠습니다.

📍 질문사항

1. 비교평가 : 서대문구 가재울 생활권 VS 강서구 염창 생활권

- 환경 VS 교통에 대한 질문이 될 수도 있겠습니다.

- 교통이 아쉽지만 환경이 좋은 가재울생활권과, 환경이 부족하지만 교통이 좋은 염창생활권을 비교했을때, 그래프를 찍어보니 교통이 더 좋은 염창생활권이 조금 더 나은것으로 보입니다.

- 수도권에서는 교통이 중요하다고 배웠지만 실제 임장을 가보았을때 가재울과 염창의 우수한환경의 차이가 교통불편함의 차이보다 크다고 생각이 들었습니다.  

- 가재울이 시청, 여의도 접근성이 나쁘지 않은점을 고려했을때 강서구 염창보다 낫지 않은지 궁금합니다.

2. 4군 대장단지 비교평가 : 길음롯데캐슬클라시아 VS 마곡힐스테이트 VS DMC파크뷰자이

- 강한 직장이라는 입지요소 때문에 마곡이 1등일것이라 생각했습니다만, 그래프를 찍어보니 길음>마곡>가재울 순이였습니다. 

- 길음롯데캐슬이 성북구 연식이 더 좋고 4호선을 통한 시청, 강남 접근성이 나쁘지 않은점이 교통과 브랜드,연식이 조금 더 아쉬운 마곡보다 우위인것으로 생각했습니다.

- 제가 보고 있는 입지의 순서와 근거가 맞는지 궁금합니다.

📍 오늘 본 단지 List

오늘은 이번달 임장지인 서대문구에 인접한 상급지인 마포구 시세를 보겠습니다.

[성산 생활권]

1. 생활권 입지

- 서대문 가재울 생활권에 인접한 마포 성산생활권의 구축아파트들 시세를 훑어보았습니다. 마포구 상암동, 중동, 성산동 일대입니다.

- 경의중앙선은 출퇴근시간에는 배차가 이용할만한 수준이나, 다른시간대나 주말에는 이용하기 어려워 이곳 사람들은 DMC역에서 6호선이나 공항철도를 이용한다고 한다. (DMC역까지 도보 10분정도)

- 전반적으로 조용하게 살기 좋은 구축아파트 밀집지역입니다. 경의중앙선 소음이 있습니다.

2. 가재울뉴타운 VS 마포 중동 비교평가

- 24평 가격은 매매 7-8억대 / 전세 4억대(전고 8억중반) 로 가재울생활권 00년식 구축 아파트와 비교해보면  가격대가 비슷한것을 알 수 있습니다.( 가재울 DMC아이파크  > 마포 중동 성산월드타운대림, 가재울 DMC래미안클라시스, 마포중동현대1차)

[경의중앙선 DMC역과 수색역을 이용하는 상암동]

1. 생활권 입지

- 대부분 30평 이상의 국평~대형평형 구성입니다. 아파트가 모여있고 조용한 분위기입니다. 마포하늘공원 산책하기 좋고 산을 끼고 있어 50대 이상 중년층에게 인기있는 생활권입니다.

- 경의선 철길을 기준으로 은평구 수색증산뉴타운과 맞닿아 있습니다. 수색증산뉴타운이 연식이 좋아 이동하는 수요가 많습니다. 

- 지역구는 마포구이지만 서대문~은평 생활권입니다. 또한 교통도 좋지 않아 3.5~4군으로 평가하는것이 맞다고 생각됩니다. 다만 지리적으로 서대문, 동대문, 평촌, 수지 등 보다 훨씬 좋기 때문에 비교평가를 면밀히 해야겠습니다.

2. 전용84 가격대

- 9억대~13억대까지도 가격대를 형성하고 있습니다. 34평 10억대(전고점 11억)으로 싸지 않다고 생각됩니다.

- 월드컵파크 4,5,6단지는 전용84 기준 12억이 넘습니다. (전고점 13억대) 

2. 전용59 가격대

- 가격대는 24평 8억중반(전고 9.9억) 으로 30평대와 마찬가지로 싸지 않다고 생각됩니다.  

- 20평대 아파트가 많지 않습니다.

- 상암동 가장 끝단에 위치한 2,10,12 단지에만 20평대가 있습니다. (2010년식 연식)

- 10단지는 대부분 세대가 국민임대와 장기전세입니다. 또한 기차소음이 너무심해 선호도가 떨어집니다.

- 이처럼 같은 상암동 안에서도 실거주자들이 선호하지 않는 단지들은 24년도에 거래가 활발하지 않았습니다. / 그럼에도 12단지의 전고점이 9.9억이었다는것은 저에게 놀랍습니다. (환금성 측면에서.. 투자로 후순위로 둘것 같습니다..) 

[창전동, 신수동]

1. 생활권 입지

- 6호선 상수역~광흥창역을 이용하며 한강변에 위치합니다.

- 서강대와 홍익대학교가 위치합니다. 

- 6호선을 도보로 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통보다는 지리적 위치가 좋고 북쪽에서 한강조망이 가능하다는 장점이 압도적으로 큰 생활권입니다. 엎어지면 여의도입니다. 직장접근성이 좋고 여의도 한강뷰가 정말 예쁩니다 ㅎㅎ

- 환경적으로는 상권이 발달하지 않았고 주택가들이 많아 번잡스럽습니다. 특히 서강대로를 지나는 도로가 고가여서 시끄럽고 어수선합니다.

2. 가격

- 마포 현석동 한강뷰 구축24평 아파트는 11억이 넘습니다.(전고점 12억대) 23~24년 10억에 거래된것이 거의 최저가입니다. 손바뀜이 많지도 않고 실거주 선호도도 높은편입니다.

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

​[먀먀둥이] 2월 시세 #8 서대문구

[북아현]

1. 이편한신촌, 힐스테이트신촌은 마포 단지들처럼 전고점 회복한 호가입니다.

2. 북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억) 8억대 단지 비교평가 해보겠습니다.

- 길음래미안1차 8.2억, 월곡루나밸리 8.3, 보라매롯데낙천대 8.1, 신대방우성1차 8억, 사당자이 8억

- 그래프를 찍어보니 신대방우성1차 > 북아현두산 > 루나밸리 > 사당자이, 보라매롯데낙천대 > 길음1차 순서입니다.

- 신대방우성1차가 가장 높았던점이 의외입니다. 88년식 용적률 209% 1335세대 대단지로 재건축에 대한 기대심리가 높은 단지이고 실거주 가치또한 가장 높으며 입지적으로도 가장 좋기에 가장 높은 전고점을 보여주었다고 생각됩니다.  -> 동작구 꼴등 신대방생활권이 서대문, 성북구의 1등생활권보다 좋을만큼 동작구의 입지가 높음을 알 수 있었고 급지의힘을 느낄 수 있었습니다.

- 다만 북아현두산은 2호선 아현역 역세권이라 신대방우성1보다는 좋을수있겠다고 생각했는데 아니였습니다. (새로 알게된 점!)

- 북아현두산 vs 신촌럭키 : 둘다 복도식이며 가격이 8억정도로 비슷합니다. 신촌럭키가 이대상권접근성이 좋고 경사가 덜하지만 북아현두산이 방이3개이고 구조가 더 좋아 좀 더 선호됩니다.

[가재울 뉴타운]

- 가재울뉴타운 신축은 24평 10억대/6억초 가격대를 형성중이며, 전고점을 많이 회복하였습니다. 입지가 좋고 너무나 살기 좋은 환경이라 실거주 거래가 많이 되었기 때문입니다. 투자금은 4억초반정도 필요하며 전세가율은 60%로 높은편입니다.

- 북가좌동 구축 30평대와 남가좌동 신축 24평의 가격이 같습니다. (10억 초중반) -> 이 경우, 가재울생활권에서는 중심의 신축24평이 더 선호도가 높습니다. 소득이 높은 영상, 방송 직군의 DMC 업무지구 종사자들이나 10억대 넘는 아파트를 구매하는 수요의 경우 젊은층이 많아 신축에 대한 선호도가 높습니다. 이는 전세가격을 보면 알 수 있습니다. 

- 가재울뉴타운 구축 20평대와 신축 20평대의 전세가격 차이가 큽니다. (신축 6억대, 구축 4.5억대) -> 가재울뉴타운 20평대의 경우 구축이 투자금이 더 많이 들어 투자로서 매력이 떨어집니다.

[독립문~무악재]

1. 돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억) 

- 돈의문센트레빌의 34평 매매가가 15억인것도 놀랍고, 전세가 8.3억인것도 놀랍습니다. 이번주에 매임을 해서 확인해야겠습니다.

2. 천연뜨란채 전용75 (8.2/5.4 투자금 2.8억, 전고점 9.8억)

- 언덕이 심한 구축으로 실거주 선호도가 떨어지는 단지. 매매가보다 전세가격 상승이 더 높은 천연뜨란채. 투자금을 좁혀서 투자기회를 노릴 수 있을만한 단지이다.

3. 독립문극동

- 24평 가격이 9.7억입니다.(전고 11억), 북아현두산이 8.1억입니다.(전고 11억) -> 북아현두산이 싸다고 생각됩니다.

- 독립문극동이 실거주 선호도 높은 대단지라 24년 상승 거래가 많이 되었습니다.

[오늘 뽑은 1등]

북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억)

신대방현대 전용107 (9.3/6.3 투자금 3억, 전고점 11.7억)

[오늘 본 단지 리스트]

- 북아현생활권의 가격이 싼단지가 있어 먼저 검토해야할것 같습니다.

- 신축이 전세가 높아 구축과 투자금이 비슷한 곳들이 많습니다. 우선순위 잘 파악해야할것 같습니다.

[이번주 매임]

1. 북아현

<24평 구축 구조 차이 방갯수? 면적?>

북아현두산 전용82 (8.1/5 투자금 3.1억, 전고점 10.7억) 

신촌럭키 전용81 (8.2/4.5 투자금 3.7억, 전고점 9.4억)

2. 가재울

<33평 = 24평 비교평가>

DMC아이파크 전용86 (9.7/6 투자금 3.7억, 전고점 11.5억)

DMC파크뷰자이 전용82 (10.8/6.5 투자금 4.3억, 전고점 12.1억)

3. 독립문~무악재

<서대문생활권 왜이렇게 비싼가? 확인>

돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억) 

<소액투자하기 좋아보여요. 확인해볼것>

천연뜨란채 전용75 (8.2/5.4 투자금 2.8억, 전고점 9.8억)

​[먀먀둥이] 2월 시세 #7 성북구

오늘은 24평 위주의 시세를 따고 비교해보겠습니다 :)

[길음동]

📍 매매가

📍전세가

- 성북구 대장인 길음롯캐클라시아는 전용59 기준 전고점12억에 현재 호가 11.6억을 형성하고 있으며 해당가격에 거래되고 있는 상황입니다. 

- 성북구 구축대장인 길음6단지래미안 또한 전저점대비 많이 상승한 모습을 보여주고 있습니다. 반면 전세가격은 동대문구 입주 영향을 받은 탓에 상승하지 못하고 있습니다.

-> 실거주 선호도가 높아 가격이 싸진 전저점 대비 가격이 많이 올라온 성북구 길음 랜드마크들(신축, 구축 모두)

- 길음 신축대장 클라시아 24평 전세 6.6억, 길음 구축대장 길음6차래미안 34평 전세 6.5억으로 비슷하게 가는 것을 알 수 있습니다. 매매가도 비슷한듯 보이는데, 전고점이나 상승장때 호가는 클라시아 24평이 더 높았습니다.

-> 길음 신축 24평 전세 = 구축 34평 전세가 비슷하게 갑니다. 매매는 신축 24평이 좀 더 높습니다.

- 길음 구축역세권 단지의 24평 전세가는 5억초반입니다. 전세가 잘나가는 시장이 아니라 5억대로 거래가 되다가 최근에는 4억대로 내려앉은 모습이기도 합니다.

- 길음 구축역세권 단지의 24평, 34평 전세가격 차이가 꽤 큽니다.(길음6차 : 5억, 6.5억)

마지막으로 길음동 전용59의 현시세를 머리에 넣고 갑니다.

- 길음 신축 대장 : 11억/6.5억(투자금 5억중반 이상) 

- 길음 구축들 : 7-8억대/4억후반-5억대(투자금 2억중후반-3억초반)

[돈암, 종암, 월곡]

- 돈암동 역세권 90년식 구축아파트들도(돈암범양, 삼성) 투자금이 2억중반이상이 필요합니다. (6억초/3억중, 전고점 7.5억)

  이럴경우에는 길음동 00년식 구축아파트를 7억초/4억중, 전고점 9억 물건을 사는것이 나을수도 있겠습니다.

- 돈암의 24평 전세가격은 00년식 구축 기준 4억중후반대입니다. 연말까지 꾸준히 올라가다가 1월부터 동대문 입주영향탓인지 전세가 잘 나가지 않고 있는 상황입니다. -> 상급지인 동대문구 영향을 직격으로 받고 있는 성북구 길음~종암,돈암,월곡 생활권 구축아파트

📍돈암범양 VS 종암SK (돈암, 종암 90년식 역세권 후순위 단지입니다.)

돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종암sk 전용80 (6.4/4.2 투자금 2.2억, 전고점 8.1억)

- 4호선 역세권이며 길음생활권 이용가능한 돈암범양 24평과, 환경은 조금 밀리지만 동북선 확정호재가 있고 방3개인 종암sk 24평이 비슷한 가치라고 느꼈었는데,  종암SK의 가격이 더 높습니다.

- 그래프를 비교해보면 종암SK가 전고점이 조금 더 높았고 23년 하락장 이후 상승률도 더 높았습니다. 종암sk가 방3개이며 B타입구조의 선호도가 높으며 실거주자들에게 더 선호되는 아파트임을 확인할 수 있었습니다.

📍 가격 정리

돈암, 종암, 월곡 24평 00년식 계단식 구축아파트는 7억초중반/4억초중반(전고점 8억중반) 의 시세를 형성중이며, 전고점대비 -13~18% 하락한 가격으로 24년 실수요장에 거래가 많이 되었던 실거주 선호도가 높은 단지들입니다. 

종암아이파크2차 전용77 (7.6/4.6 투자금 3억, 전고점 8.7억)

월곡두산위브 전용82 (6.8/4.2 투자금 2.6억, 전고점 8.4억)

-> 실거주 선호도 높은 종암, 돈암, 월국 00년식 계단식 구축아파트 !  7억초중반/4억초중반(전고점 8억중반)

[장위]

- 장위대장 꿈의숲아이파크는 작년 여름(24.08) 전고점인 10.6억을 뚫을 기세로 10억에 실거래되었지만, 현재 9억대로 하락거래되고 있습니다.  -> 동대문구 입주영향과 더불어 대출규제와 정치적 상황을 근거로 24년 실수요들의 선택을 받으며 무섭게 상승거래되었던 장위 신축도 25.02 현재 가격이 낮습니다.

- 또하나 눈여겨 보이는점은, 장위 참누리 같은 성북구 전체에서도 외곽이며 실거주 선호도가 떨어지는 비역세권 구축 장위 참누리 , 대명루첸 24평 같은 아파트들은 24년에도 가격상승이 거의 없었다는 점입니다. (상승장 끝에 오를만한 단지)

[오늘 뽑은 1등]

돈암범양 전용83 (6.05/3.5 투자금 2.55억, 전고점 7.58억)

오늘은 길음, 종암, 돈암, 월곡, 장위 까지만 보겠습니다.

이번달 강의를 듣지 않고 혼자 시세트래킹을 하면서 느끼는점은, 스스로 시장을 보는 힘이 참 많이 부족하다는 것입니다.

부족하지만 한달 시세를 꾸준히 보고 다음달엔 서투기로 다시 인풋하도록 해야겠습니다.

[전체 단지 리스트]