성공한 투자자 먀먀둥이

2023 하반기 전세 전망(넘버원님)

https://blog.naver.com/dl4320/223140851127

22.8부터 전세 하락

왜?

1.금리급등으로 전세-> 월세로 수요이동

2. 변동성에 의한 수요 감소효과

당시 시장에 공포가 만연한 시기였음.

올해초 전월세 전환율은 상승, 금리는 안정

-> 전세가 하락이 상반기 내에 사라질 것이라고 생각

탐욕이나 공포가 시장에 만연할때는 다수의 말의 반대에 서면 오히려 맞을 확률이 높다.

BUT이것은 본능을 거스르는 행동이라 실행하기 어렵다.

그래서 자기확신, 공부, 본인만의 기준과 이론이 필요하다.

서울은 현장의 전월세 물량이 굉장히 많이 줄어든 상황. 앞으로도 그럴수밖에 없음

인천,경기도 전세가는 모두 소폭 상승. 지역에 따라 상승후 소강상태인곳도 있음

이제 전세는 수도권 전체에서 누구도 부정할 수 없는 완전한 상승무드에 돌입할것임

2021년 최고가에 전세를 줬으며 ㄴ어쩔수없음

서울,경기,인천의 전월세 물량은 22.10~12월 을 피크로 계속 줄어들고 있음

수도권전체 입주량(서울,경기,인천)

22년 15.4만

23년 16.1만

24년 13.1만

25년 8.4만 (25년 수도권 입주량은 공포스러울정도로 적음)

하반기에는 역전세가 아니라 공급부족을 이야기하는 사람이 많아질것이고 23년 하반기가 끝날때는

전세난과 공급부족이 시장의 이슈가 되어있을것임

수도권아파트는 25년이 매도하기 아주 좋은시기가 될것임

지금부터 몇년간은 완전한 소유자의 영역임

먀'S 생각

트래킹을 하면 전세는 증가하고 매매는 감소하고 있는 상황임. (전세가율이 더 낮아지고 있음)

금리영향으로 전세거래가 아예 안되다가 이제 좀 되는 상황인데.. 아직 사람들의 심리가 죽지않아서 급매물들이 거래가 되면서 매매호가는 올라가고.. 투자로 산물건들이 전세로 나오면서 전세물건은 많아졌음..

흠...

광역시는 반대인곳도 일부 있음. 

하반기 전세 더내려가기는 어렵겠지만 21년에 고점에 전세맞춘사람이 많아서 역전세장은 계속될듯..

💕230628수
(써니튜칼럼)
https://cafe.naver.com/wecando7/9373315?tc=shared_link
전고점을 보는 진짜이유
>전고점은 대세상승이 오래지속된 지역에서는 명확한 지표가 된다 (수도권, 대전)
>오랫동안 상승하면서 가치와 사람들 선호도가 반영되서 가격으로나타났기때문에
>상승장이 지속되면 입지나 선호도순으로 가격이 매겨진다

전고볼때 유의사항
>그지역에 가격이 상승할때 호재가 작용했는지 봐야함. 오버슈팅된걸수있음
>꾸준히 가격을 찍으면서 안정적으로 올라갔는지도 살펴봐야함

지금 결과가 나오기까지의 시행착오, 노력, 실행력 이런부분이 굉장히 중요했다.

그리고 가장 중요한건 꾸준함이다.

이게 가장 중요하다.

벤치마킹할 대상을 너무 멀리있는 사람을 찾으면 안된다.

내가 봐야할건 성공한 사람들의 초반 모습이다.

시행착오

노력

실행력

꾸준함

다필요하다.

시행착오를 반드시 겪어야한다. 그래야 성장을함

노력은 기본이다. 너무당연한것임

실행력 열심히해도 행하지 않으면 아무것도 일어나지 않는다. 움직여야한다.

꾸준함 이것도 기본이다. 너무 당연한것임

BM

1.노력,꾸준함 장착 -> 시행착오를 온몸으로 겪고, 포기하지 않고 계속 실행하기(지금 내가 할일)

2.배우고싶은 사람 인턴튜, 독후조, 체리님,보리님 트래킹하기

https://cafe.naver.com/wecando7/969320

💕230517수

(써니튜 칼럼)

https://cafe.naver.com/wecando7/9013240

(상대적 저평가)

지방에서 임장하다가 2016-17년보다 가격이 싸다면 정상이안닌것이다

이런단지 저평가를 판단할때 지역에서 1등입지는 아니지만 사람들의 수요를 끄는지 확인해야한다

일반적으로 광역시는 입지를 우선해서 봐야하고

중소도시는 연식을 우선으로 본다

이지역에서 이생활권까지는 사람들의 수요가 있겠다 하는 단지

많은지역을 다니다보면 수요가있는 마지노선을 알수있다

(절대적 저평가)

도시별로 나눠서 싸다고 생각하는 절대가격이 있다면 현장에서 즉각적으로 저평가를 확인할수있다

Ex.광역시신축 4억 / 준신축 3.5억

중소도시신축 3.5억 / 준신축 3억

★서울 아파트 연간 평균 적정 공급량 5만호★

★서울입주물량-서울전세가 상관계수 -0.3 / 수도권입주물량-서울전세가 상관계수 -0.49
->서울의 전세가는 수도권 입주 물량의 영향을 받는다 ! !! ! 서울의 입주물량보다 수도권에 과공급이 생기면 그쪽으로 빠져나가는 수요가 많아지기때문에 서울전세가가 하락한다 ! 수도권에 대규모 입주가 있으면 서울 전세가 하락한다 !!!  형님도 동생반란에 타격을 입긴 입는다 !

★2009~2013년 중장기 하락장 끝에 2013년 9월 매가가 상승전환했는데 그때 전세가율이 60% 돌파했었다. (결국 서울 전세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

★결론 : 입주물량-매매 상관관계 (x) / 입주물량-전세 상관관계(o)

★2016년 6월 서울 최대 전세가율 75.1%
  2020년 8월 53.3%까지 꾸준히 하락하며 매매가 상승동력을 깎아먺음(전세가율이 낮아지면 매매가 상승동력이 낮아진다 !!!!!!! ★)
  ★2020년 서울 입주물량이 5.6만호로 2005년 이래 가장 많은 물량이였기 때문에 임대차3법이 없었다면 전세가율은 떨어졌을것임.

세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

★결론

서울전세가는 수도권입주물량에 영향받음

2022년 역대급 공급(17만호) 이후 23년(23만호) 이기 때문에 현재 올라온 전세반등이 오래 지속되기 어려울것같다

알 수 있는게 있고(인허가/공급물량/거래량/미분양) / 알 수 없는게 있다.(imf,금융위기,금리인상)
★'알 수 있는것'에 집요하게 집착해야한다.★

https://blog.naver.com/kedkorea/223101992161

전세가율로 본 상승동력, 하락동력의 메커니즘

★서울 아파트 연간 평균 적정 공급량 5만호★
과공급(40만호) 넘었던 기간
2005-2007
2015-2018
2021-2022


반대로, 공급이 적었던 기간
2008-2013 : 31만호

결국, 부동산이 상승하면 인허가 늘어나고, 시장에 나온 공급아파트들이 상승동력을 깎아먹고, 다시 인허가물량이 줄어들고 하락동력이 깍여 상승하게됩니다.
이를 '시장의 자정기능'이라고 합니다.


이러한 모습이 지표로서 가장 뚜렷이 나타나는게 '전세가율'입니다.

임대차3법으로 수급논리가 훼손된 기간을 제외한 2005-2019년까지 '입주물량'과 '가격'의 상관계수
-> 입주 물량과 매매가의 상관관계는 의외로 깊지 않다. 오히려 서울은 입주 물량과 매매가의 상관계수가 0.44로, 입주 물량이 많으면 매매가가 오르는 경우가 상대적으로 많았다

★서울입주물량-서울전세가 상관계수 -0.3 / 수도권입주물량-서울전세가 상관계수 -0.49
->서울의 전세가는 수도권 입주 물량의 영향을 받는다 ! !! ! 서울의 입주물량보다 수도권에 과공급이 생기면 그쪽으로 빠져나가는 수요가 많아지기때문에 서울전세가가 하락한다 ! 수도권에 대규모 입주가 있으면 서울 전세가 하락한다 !!!  형님도 동생반란에 타격을 입긴 입는다 !
(2011년부터 2019년까지의 수도권 입주 물량과 서울 전세가의 상관계수는 -0.61로 음(陰)의 상관관계가 더 깊어지는데, 심지어 해당 기간에 수도권 입주 물량과 1년뒤 서울 전세가의 상관계수는 -0.69까지 올라갑니다. 즉, 수도권 입주 물량이 1년뒤 서울 전세가에 더 큰 영향을 미친다는 것을 의미합니다.)

★결론 : 입주물량-매매 상관관계 (x) / 입주물량-전세 상관관계(o)

★2016년 6월 서울 최대 전세가율 75.1%
  2020년 8월 53.3%까지 꾸준히 하락하며 매매가 상승동력을 깎아먺음(전세가율이 낮아지면 매매가 상승동력이 낮아진다 !!!!!!! ★)
  ★2020년 서울 입주물량이 5.6만호로 2005년 이래 가장 많은 물량이였기 때문에 임대차3법이 없었다면 전세가율은 떨어졌을것임.

★2009~2013년 중장기 하락장 끝에 2013년 9월 매가가 상승전환했는데 그때 전세가율이 60% 돌파했었다. (결국 서울 전세가율 60%정도가 되야 전세수요의 매매수요 전환 및 갭투자 수요가 늘어난다고 생각된다. 서울아파트 전세가율이 23년 4월 기준 50.8%이고, 지표상 반등을 앞두고 보여지고 있는 상황에서, 2022년 17.6만호에 이른 수도권 입주물량이 2023년에 23.1만호에 이를것으로 예상된다는 점은 현재 보여지는 전세가 반등이 오래 지속되기 어려울가능성을 높여주고 있다.)

★결론

서울전세가는 수도권입주물량에 영향받음

2022년 역대급 공급(17만호) 이후 23년(23만호) 이기 때문에 현재 올라온 전세반등이 오래 지속되기 어려울것같다

알 수 있는게 있고(인허가/공급물량/거래량/미분양) / 알 수 없는게 있다.(imf,금융위기,금리인상)
★'알 수 있는것'에 집요하게 집착해야한다.★

https://cafe.naver.com/wecando7/8901958

23년 4월 전세가가 반등하고 있다. 22년 하반기부터 하락을 시작해서 23년 3월까지(22.07~23.03) 약 6~8개월동안 하락했던 전세가가 반등하고 있다.

EX.김포 고촌 2년차 신축 대단지 84 전세가가 2억후반까지 떨어졌다.

서울 인접 경기도의 신축84가 2억대면 굉장히 저렴한것이다. 2.7~2.8억대 물건들이 소진되면서 지금은 3억대 중반의 시세를 보이고 있다.

 EX.작년말~올해초 인천검단신도시 신축 대단지 84 전세가도 1억후반까지 떨어졌다. 수도권 대규모 신규 택지지구 새아파트 84 전세가가 1억대라니 정말 저렴하다. 송도 신축 84도 전세가 2.0억이었다.(23년 1월... 임장할때) 이런 물건들도 현재 꾸준히 소진되어 지금은 2억 중후반대로 매물이 나오고 있다. 

작년말~ 올해 초 모습만 보면 전세가 계속 내려갈것 같았지만 사람들 수요가 어느정도 있는곳이라면 전세가 한없이 내려갈 수 없다. 거기에 살고 싶은 사람들이 충분히 싸다는 생각이 들 정도의 금액이되면 그 지역을 계속 외면하지 않을것이기 때문이다.

*전월세 전환률*

그동안 전세가 안좋았떤 이유는 '금리'때문이다. 사람들은 전/월세중 하나를 선택하게 되는데 금리가 높으면서 월세를 선택했기 때문이다. 앞으로도 사람들은 둘중 하나를 선택하게 될것이다. 어떤걸 선택할지 가늠할 수 있는 지표가 전월세 전환률이다. 

전월세전환률(%) = (월세X12개월) / (전세보증금-월세보증금) X 100 

현재 기준금리가 3%후반~4%초반 정도로 인하되며 다시 전세가 싸지는 상황으로 전환되고 있다. 이렇게 되면 이탈했던 전세수요가 다시 돌아올 수 있는 상황이 만들어졌다고 보인다. 위와같은 이유로 전세가 하락이 멈추고 상승할 수 있는 여력이 만들어졌다고 생각된다. 

" 금리 < 전월세전환률 되면서 전세 수요가 많아질것 같고, 전세는 바닥을 지났다"

<알게된것>

-23년 3월까지(22.07~23.03) 약 6~8개월동안 하락했던 전세가가 반등하고 있다

-서울 인접 경기도의 신축84가 2억대면 굉장히 저렴한것이다.(김포고촌)

-수도권 대규모 신규 택지지구 새아파트 84 전세가가 1억대라니 정말 저렴하다(인천검단)

-사람들이 전/월세 중 무엇을 선택할지 가늠할 수 있는 지표가 '전월세 전환률'이다.

-현재 기준금리가 3%후반 ~ 4%초반으로 인하되며 전세가 싸지고 있다. 

2호선이 파워풀

환승없이 강남 30분 가능한 역이 많고 대부분의 역이 40분 이내 강남에 도착가능

신분당선도

환승없이 대부분 강남 30분컷 가능

마지막역인 광교역도 강남까지 40분. 앉아서 갈 수 있어서 좋음.

판교도 지나고, 신사까지 연결되어 주요노선인 4,7,9호선과 연결됨

3,7,9호선도 1번의 환승으로 강남 30분 접근가능한 역이 많음

특히 9호선은 급행효과로 물리적 거리가 먼 지역도 커버가능

그렇다면 강남 30분컷 단지중 어디가 저렴할까?

비교를 하려면 여러 요소들을 가능한 일치시킨다

저번표를 보고 강남 30분 역세권단지중 도보 10분 가능한 20평대 단지로 통일했다.

앞으로 투자가능한 단지여야 하므로

과거최고 전세가율이 80%이상이었던 단지를 대상으로 잡으셨다.

이렇게 노선별로 가격을 쭉 조사한다.

비슷한가격끼리 묶어보자

(5~6억대)

수지구청역, 성복역쪽이 강남접근성에 비해 싸다

대림역 2호선라인도 저렴한데 밤에가보면 그이유를 알 수 있ㄷ.ㅏ

성복풍산보단 수지구청동부,보원이 낫다.

동천 진로와 성복풍산도 비슷한데, 행림진로할것같다^^

갑자기 수지 신분당라인 비교평가인것같은데~ 다좋다~ 

금천구랑 비교하면 정말싼물건 많은듯 수지원래도 상대적저평가였는데 더 ..ㅎㅎㅎ 

https://cafe.naver.com/wecando7/8846903

https://cafe.naver.com/wecando7/8177693

부동산 가격에 영향을 주는 요소는 이런게 있다.

수요,공급

금리.

정책,

유동성

등등..

그중 가장 큰영향을 미치는건 '심리'이다.

심리는 시계추처럼 기본적으로 탐욕 대 공포를 토대로 움직인다.

한번 방향을 잡으면 그 방향으로 계속 가려는 성질이 있다.

| 심리지수(매수우위지수)

100을 기준으로 100보다 높을수록 매수자가 많고,

100보다 낮을수록 매도자가 많은 상태이다.

매수자,매도자 비율을 갖고 시장의 심리를 파악할 수 있다.

가장 시장이 받가이었떤 2013년에 8로 가장 낮았고

가격이 한창 상승중이던 2018년하반기에 165로 가장 높았었따.

현재는 20으로 심리가 얼어붙은 상황임

| 청약경쟁률(계약율)

청약경쟁률도 시장의 심리를 파악할 수 있는 지표이다.

미분양물량도 많이 보는 지표인데, 청약경쟁률이 심화되어 미분양이냐가 결정되기때문에

미분양지표에 비해서 시장의 심리를 좀더 빨리 파악할 숭 ㅣㅆ다.

 | 신문기사

대중들은 스스로 시장을 파악하기보다, 기사나 언론의 방향을 많이 받으므로,

기사만 살펴봐도 사람들의 심리상태를 예측해볼 수 있다.

 | 현장분위기

가장 정확한것은 부사님의 얘기를 들으면서 요즘 매수,매도 분위기가 어떤지, 매물이 얼마나 나와있고, 실제로 얼마나 거래되는지, 급매가 나오는지, 물건을 거두고 가격을 올리는지, 네고나 협상이 어느정도 통하는상황인지 물어보는것임.

그러므로 하락장에서도 현장임장을 게을리하면 안돼 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

■먀둥생각

-가격에 영향을 주는 정책 금리 수급 이런것들이 심리를 만들어내니까..

심리는 4가지 요인중 한가지가 아니라 나머지 요인들이 만들어내는 가장 중요한 가격결정요소가 아닐까라는 생각이든다.

어차피 아파트를 구매하고 파는건 사람이니까. 사람의 심리를 알아내는게 중요함

■한줄정리

-서울시장 바닥은 2013년이였고 당시 매수우위지수는 8이였음

-2018년 9.13대책후, 심리지수가 바닥을 찍었다가 2019년 7월이후 급등했고, 주택반등 증거 3가지가 모두 나오면서 시장이 활활타올랐음. 당시 기사 보면서 이입을 해봤는데 진짜 이때도 상승할걸 예측못했을것같다. 그냥 진짜 시장은 대응의 영역이고 투자기준이 중요한걸 또 깨닫는다... 어우 무서워..

-청약경쟁률 변화(비슷한입지, 비슷한분양가)의 청약경쟁률이 높아지면 시장반등 예상할 수 있다. 실거주자들의 심리가 살아나는것이기때문에. 이것은 미분양수치보다 좀 더 빨리 파악할 수 있는 장점이있음

-대중들은 스스로 시장을 파악하기보다, 기사나 언론의 방향을 많이 받으므로, 기사만 살펴봐도 사람들의 심리상태를 예측해볼 수 있다.

-가장 정확한것은 부사님의 얘기를 들으면서 요즘 매수,매도 분위기가 어떤지, 매물이 얼마나 나와있고, 실제로 얼마나 거래되는지, 급매가 나오는지, 물건을 거두고 가격을 올리는지, 네고나 협상이 어느정도 통하는상황인지 물어보는것임.

■궁금한점

-2019년에 왜 심리지수가 바닥이 되었는가?

->문정부의 18년도 9.13 부동산 대책. 분양가 상한제 지정

<2017년 7월 기사>

https://newsis.com/view/?id=NISX20190717_0000713645&cID=13001&pID=13000

부동산시장 소비자심리지수는 지난해 8월 127.5를 최고점을 찍은뒤 9월(126.2)에도 유사한 수준이었으나 9·13대책이 나오자 내림세를 지속해 지난해 12월에는 기준치 밑으로 떨어져 90대 초반을 횡보했다.
하지만 지난 4월(92.1) 바닥을 짚고 2개월 연속 상승세를 기록하며 지난해 10월(115.1) 이후 최근 8개월내 최고치를 기록했다.

+ 2019년도에는 바닥을 짚고 상승한다는 기사가 나왔었다. 

https://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2019070102109932036005&ref=naver

얼마전 구해줘월부 너나위님이 시장 상승전환 유추가능한 3가지 지표를알려주셨는데, 

2019년 당시 상황과 그 3가지를 알아보자.

<시장반등 조건>

1.2019년7월, 서울 월평균거래량이 1만건을 넘었었다.

2. 2019년7월, 매매거래량이 전세거래량을 앞질렀다.

3.2019년 7월이후, 주간매매 증감률이 3개월 연속 상승한다.

https://cafe.naver.com/wecando7/8712141일반사람들은 못보는 서울의 비밀(이걸 볼 수 있어야 합니다.)

현재의 입지요소를 기본으로 보지만 입지요소가 크게 개선되는 부분이 있다면

이부분을 집중해서 봐야한다.

입지개선이 이미 진행중이라면 3년내에 대부분 실현되는 것이므로 굉장히 긍정적인 상황이다.

어떤 입지요소개선이 서울에 가장 큰 영향을 줄까?

| 서울에서 가장 필요한것은?

입지개선이 가격에 영향을 주려면 그 지역에서 가장 부족한것이 대대적으로 개선될 수록 그 영향이 커지겠지?

서울에서 가장 부족한 입지요소는 무엇인가?

써니님은 환경이라고 생각하신다.

서울에는 평지가 별로 없다. 심한언덕에 낡은 단독주택, 빌라가 많다.

그렇기 때문에 새아파트가 대대적으로 들어오는 뉴타운이 의미가 있다.

| 하락장에 입지개선에 더 주목해야 하는이유

호재(입지개선)은 하락장에서는 가격에 반영되지 않기때문이다.

우리가 2016년 1월에 공사판이어서 주변환경이 엉망인 저곳에 가서 

부동산 분위기도 안좋은 상황에서 투자를 진행할 수 있었을가요?

그러기때문에 시장분위기와 관계없이 이런요소를 보고 판단하는 연습을 해야한다.

EX.흑석뉴타운 : 2016년 1월 4.4 -> 2022년 1월 18.8억으로 4배상승(6년)

EX.북아현뉴타운 :  2016년1월 3.6억 -> 2022년 1월 12.3억 3.4배상승(6년)

<먀둥생각>

20년도에 탕정지구 분양을 받은적이있다. 탕정신도시 메인입지 공공분양 59타입 2.35억 ..

지금생각해보면 정말 말도안되게 쌌다.

이걸 해야하나? 싶어서 휴가를 쓰고 탕정을 갔었다. 투자에대해 1도 모르던 일반인이여서 당시 부동산 상승장이었음에도 불구하고 공사판인 그곳을 봤을때 좋아질거라고 전혀 생각하지 못했다. 

그렇다면 지금 같은 상황이된다면?

지금은 하락장.. 분양가는 2.35억.. 천안아산 생활권에서 최소 3~4등생활권은 될것같은곳..

택지지구.. 1호선 탕정역.. 삼성대기업직주근접..

무조건 할것같다..ㅎㅎㅎ 

그래도 상승장때보다는 좀더 고민할것같다. 다른 대체제나 더 많이벌수있는곳으로다가..ㅎㅎ

서울에서 부족한건 환경이다. 

직,교를 웬만해선 갖췄ㄱ ㅣ때문에,.

학군은 단기간 형성이 어려운 부분이고

환경이 좋아지는곳을 잘공부해두자

<호재를 보는방법>

- 그 지역에서 부족한부분을 채워줄수있는것인지. 그 지역에서 부족한 것이 대대적으로 개선되는지에 중점을 둔다.

- 부동산 시장분위기에 상관없이 호재(입지개선요소)를 보고 판단할 수 있는 연습을하기(과거의 사례를 공부하는게 도움이된다.)