성공한 투자자 먀먀둥이

📍금리인하
돈값이 떨어졌다. 자영업자들이 폐업하며 우같은 월급쟁이들은 못느끼지만 경기어려운상황에서 돈값이 싸지면서 경기를 부양시키려는 정부

기준금리인하되었다고 꼭 주담대가 인하되는건 아님. 어쨌든 금리 낮아졌으니 집사기는 수월해진상황. 얼어붙은 현상황에서 사람들 심리 움직일지  지켜봐야겠음

📍압청대삼 토허제 해제
가뜩이나 양극화심한데 토허제 해제한것은 상급지 전세물량 풀기위해? 세금 걷기위해?

📍출산율 증가
우리곰댕이 친구들 많겠다 ㅎ

지난해 서울아파트 증여비중 뚝

서울 11월 말 기준 6181건 

증여세 과세기준 변경 영향

1월부터 증여취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격) -> 시가인정액(매매사례가액, 감정평가액) 으로 변경된 영향

ㅡ2023년 서울아파트는 바닥찍고 올라오던 시기였다. 증여가 줄어든 이유는 시장의 사이클보다는 정책적 영향이 큰듯.

2024 주요정책

1월

신생아특례 주택구입·전세자금대출 출시

1.6% 엄청싸다. 조건도 무난한듯. 

2월

• check! 고정형(고정금리) 대출을 늘리는 게 이 규제의 목표입니다. 주요 선진국 대비 낮은 고정형 대출 비중 탓에 대출자가 금리 리스크에 노출돼 있다는 겁니다. 실제로 스트레스 금리의 적용 대상도 주로 변동형 상품에 집중해 있습니다.

3월

ㅡ3월부터 재초환이 완화됨. 재건축사업이 쉬워지는 방향성의 정책들이 많이 나오고 있음

수방사터10억 뉴홈 올마지막 사전청약

동작구 대방동 전용 84 10억

내일부터 4734가구 청약진행

주변시세보다 저렴하게 내집마련가능한 공공분양주택 뉴홈이 올해 마지막 사전청약 받는다.

동작구 대방동, 마곡지구, 위례지구, 고양창릉, 남양주 왕숙2 등

나눔형이 가장 많음. 

연봉 5천만원 주담대 한도 3천만원 줄어든다

내년 2월부터 스트레스 DSR적용

은행권 주담대 머너 시행한뒤 6월 제2금융권 주담대로 확대 

내년말 모든 대출에 적용할듯

혼합형 대출땐 가산금리 완화

정부가 내년 2월부터 가계대출에 대해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 순차적으로 도입한다.

금융위 : 은행을 비롯한 모든 금융권 변동금리,혼합형,주기형 대출에 대해 스트레스 DSR 제도 시행하겠숴

* 스트레스 DSR : 가계부채 관리를 강화하기 위해 시행되는 제도

ㅡ차주가 대출을 실행할때 향후 금리 상승으로 원리금 상환부담이 커질 가능성을 고려해 DSR산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과하는 제도이다.

ㅡ스트레스금리는 최근 5년중 가장 높았던 가계대출금리와 현시점(매년 5.11 기준) 기준금리 차이로 결정하되 하한(1.5%)와 상한(3.0%)을 적용한다. 

ㅡ대출한도가 지금보다 최대 16%로 축소될 전망

신용대출은 전체잔액(기존대출+신규대출)이 1억원을 초과할때 적용하고 이후 그범위를 넓힐 계획

(24년 상반기 25% / 하반기 50% / 25년부터 100% 순차적용 예정)

ㅡ현재기준 스트레스금리 = 5년간 최고금리 5.64% - 최근금리 5.04% = 0.6%인데 하한이 1.5%이기때문에 1.5% 적용함. -> 내년상반기는 1.5%의 25%인 0.375%, 하반기에는 50%인 0.75% 적용됨. 

EX. 연봉 5천 직장인 변동금리 30년 만기 분할상환 대출 받을때 기존 DSR적용하면 한도가 3.3억원

BUT 내년 상반기에는 0.375% 가산되어 3.15억으로 축소됨. 하반기에는 3억, 25년부터는 2.8억까지 축소됨

먀생각 

ㅡ신용대출 1억원 넘는사람들은 스트레스 DSR 적용받음

ㅡ당장 내년부터 신용대출 1억원이 넘으면 스트레스 DSR을 적용받아 주담대 금액이 줄어들게 된다. 가계부채를 잡기위해 좋은 제도라고 생각이 되지만 내 잔금케파는 축소되겠구만 .. 신용대출 1억 이하에서 DSR 풀로 뽑아먹게 대출관리를 잘해야할듯하다.

 ㅡ구해줘월부 너나위님 인사이트 인용

1/ 매매

시장금리에 반영되어 주담대에 영향줄수 있을듯. 

내년에 기준금리 내려도 스트레스 금리가 적용되므로 유동성은 제한될수 있을듯

금리가 내려도 금리 자체로 인한 매매시장에 영향이 제한적일듯

2/ 전세

기준금리에 영향을 많이 받는 전세시장. 주담대와 달리 전세대출 자체에는 스트레스DSR 적용하지않아 전세대출은 매매보다 수월할듯. 대출축소로 매매를 하는 사람이 줄어들고 전세로 돌리는 사람이 많아지면 전세가가 상승하려나 ? 정부가 전세상승을 계속해서 두고볼까? 전세가 계속상승하면 ? 전세에도 스트레스 DSR 적용을 하려나 ? 

상도동 고분양가 미계약

서울 악성미분양 절반이 전용 40이하 초소형이다. 

청약성적은 나쁘지 않은데 미계약이 속출하고 있음.

상도푸르지오클라베뉴 197가구 무순위 청약 진행. 지난 9월 경쟁률 14:1

미계약을 빨리 소진하기 위해 청약홈을 통해 무순위 청약접수를 거치지 않고 선착순 계약으로 직행했다. 지난달부터는 중도금 무이자혜택도 주고 있으나 여전히 197가구가 주인 못찾음

분양가가 84 13억이였기 때문. 

ㅡ입지가 좋은 동작구 상도동 상도푸지클라베뉴 84 13억 안해 라는 상황. 동작구 앞마당 아니라 모르겠다. 13억이면 그다지 싼가격은 아니라고 생각됨. 서울은 지금 10억초 정찰제이기 때문에..

임차형 공공주택

서울에서 전새주택 구할때 서울주택도시공사(SH공사)로부터 보증금을 보전받을 수 있는 제도가 활성화 된다. 

저소득층뿐아니라 일반시민도 참여할 수 있도록 소득기준(전년도 도시근로자월평균소득 100%이하)와 자산기준 등을 크게 완화함. 서울 거주 무주택자 신청가능. 전세임대 최대 2억원 지원함

ㅡ전세 최대 2억원 지원.. ? 서울 평균 전세가가 5억인데..! 소득기준 완화했지만 여전히 신청가능한 사람은 제한적일듯

안전진단 없이 재건축

정부가 24년에는 지은 지 30년이 지난 노후주택은 안전진단을 거치지 않고도 재건축할 수 있게 하는 방안 추진

재건축 안전진단은 

예비안전진단(현장조사)

1차 정밀안전진단(민간기관)

2차 정밀안전진단(공공기관, 지자체장 재량)

순으로 3단계에 걸쳐 진행하며, 안전진단을 통과해도 입주까지 통상 10년이 걸린다.

왜 풀어줄까 ?

1. 법적 보호 : 안전진단할때 소유주들 돈으로 하는데 조합설립전 안전진단을 하기 때문에 법적 보호를 못받음

2. 공급 부족 : 최근 수도권중심으로 인허가물량이 줄어들어 공급난이 예상되어서.

*주택의 평균수명이 긴 영국(128년), 독일(121년), 프랑스(80년), 미국(72년)

ㅡ30년 = 95년식 이하아파트들을 면제해준다고 한다. 95년이면 아직 멀쩡한데.. (구조안정성 문제없지만 녹슬고 낡아가는것, 주차나 주거환경 문제가 큼.. ) 재건축의 가장 큰 허들인 안전진단이 사라지거나 완화되면 속도가 엄청 빨라질것 같긴하다.. 

노도강 고점대비 40% 하락

상게주공 12단지 17평 6.2억 -> 3.2억

22년 기준 청년가구(만 19~34세) 임대 비율 82%

자가에 거주하는 청년이 사상 최저치 기록함

10명중에 1명꼴로 자가에 거주. 나머지는 세들어 산다.

수도권 평당가 2000만 원 돌파

올해 수도권 아파트 평균 분양가가 3.3㎡(약 1평)당 2057만 원을 기록해 처음으로 2000만원 넘어섰음

강남, 비강남 가격격차 더 커져

하라거래가 많이 발생한 지역들을 살펴보면 강남3구가 아닌 외곽 지역이 주를 이뤘다.

하락거래가 많이 발생한 지역은 도봉구, 강북구, 종로구, 동작구, 성북구 순이였다. 

이에 강남3구와 이외 지역의 평균 매매가격 격차는 점점 커지고 있다.

ㅡ먀생각 : 흠.. 잘모르겠다. 좀 더 지켜봐야할듯. 아직까지는.. ! 

수도권시장의 가격흘러감을 아직 명확히 잘모르겠다. 서투기 강의 다시들어야할듯 !

서울 전세가 31주째 상승

이문뉴타운 완성모드

이문휘경뉴타운 = 서울 동북권 최대 재개발(1.5만여가구)

마지막 퍼즐인 이문2구역이 1265가구로 탈바꿈하며 완성모드 돌입

23.3 가장 먼저 분양한 휘경3구역 평당분양가가 2930만원

23.8 이문3구역 3285만원

23.10 이문1구역 3546만원으로 

분양가가 지속 상승중이다. 

이문 이편한세상 84는 8.7억에 거래되었다. 이문3구역이 10억을 소폭 웃도는 분양가에도 경쟁률 80기록했다.

ㅡ잘모르지만, 워낙 유명해서 이번주말에 한번 가봐야겠다 생각이 든다.

시세는 84기준 10억정도 한다고 함. 서울에서 신축이 워낙 귀해서 이곳이 얼마나 인기를 끌지 궁금하다. 지켜보자 !

강남접근성은 똥인데 광화문 1호선으로 35분컷. 1.5만세대 신축이 이정도 규모로 들어오면 엄청나다.어제 읽은 기사에 서초방배동도 1.5만세대 미니신도시급 규모라고 했음. 서울에 재정비 사업이 잘되고 있는것 같다 !?

금천구 시흥동 871 신통기획 45층 2천가구

신안산선개통 수헤지가 될 금천구 시흥동871 일대가 신통기획에 올라탔음

최고 45층 내외 2천가구 

서울 서남권 대표 주거단지로 거듭날전망

ㅡ큰길 건너야하지만 금천구청역 1호선 이용이 가능. 

금천구가 주거환경이 워낙 좋지않고 신축이 적어서 입지도 구조도 별로인 나홀로 독산이편세도 10억을 뚫었으니

이놈은 입지가 더 좋아 10억은 넘을수있겠다. 신안산선 개통 호재가 있지만 여기랑은 좀 위치가 멀다.

금천롯캐 84 10억 / 59 8.5억

남서울힐스 84 9억 / 59 7.5억

10억정도에 나오려나 ? 싶다. 

서울 평당 평균분양가가 3500만원이라는데 (33평 11.5억, 24평 8.4억) 금천구는 서울에서 꼴등급이니 더 낮아야하지 않을까나 ..ㅎ

그리고 45층 2천세대면 주복인데 심란 그잡채일듯. 여기 정주환경이 쾌적하지가 못해서.. 그래도 금천구 신축이라니 두팔벌려 환영이다 ! 

서초구 메이플자이 분양가 역대최고 6천만원

주변 반포 신축이 1억이 넘음. 6천만원에 나올시 최소 9억이상 시세차익 기대

서초구잠원동 메이플자이(신반포4지구)일반분양가격이 평당 6천만원을 넘어서게 되었다. 

분상제 적용을 받고도 역대최고 분양가를 경신할듯.

내년초 (24년초) 일반분양 나설듯. 59타입 16억 예상

ㅡ드뎌 메이플자이가.... !!! 두근두근두근두근두근...!! 

평당 6천 싸다... !! 

59타입이 16억 싸다. 강남구 삼성한솔아파트 59타입이 16억임 ㅎㅎ

역삼, 삼성, 청담, 대치에서 선호도 떨어지는 소세대 구축 아파트들이 19억정도 한다. 

실거주의무 폐지법 국회소위 통과 불발

민주당 위원들간 이견에 보류함. 

28일 이전 한차례 더 논의하기로함.

21일  여야가 분상제 적용주택 실거주 의무폐지를 재차논의했지만 더불어민주당 반대에 또다시 막혔다.

실거주의무제는 분상제 적용주택을 분양받으면 준공시점부터 2~5년을 반드시 거주해야하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막겠다는 취지로 문재인 정부가 도입한 대표적 부동산 규제다. 하지만 실수요자에게도 피해가 가는 무리한 규제라는 지적.

그래서 올해1월 윤정부가 전매 완화조치와 함께 실거주 의무 폐지 대책 발표했다.

전매제한은 완화되었는데 법개정이 필요한 실거주의무 폐지는 야당반대에 1년가까이표류하고 있다.

이명희 한남동 집 285억 공시가 9년째 1위

땅값 1위 명동 네이처리퍼블릭, 평당 1.7억

이명희신세계회장 한남동 단독주택이 9년째 표준 단독주택 공시가 1위

이명희 회장 보유세가 4.4억

단독주택 상위10등중 7곳이 용산에 있고 나머지는 삼섬동2개, 방배동 1개

ㅡ단독주택은 용산에 비싼게 많구먼 

건설사 불황 타개책으로 다시 재건축 수주 경쟁

부동산시장 침체속 대형건설사중심으로 강남과 경기 주요지역, 부산 등에서 재건축, 재개발 정비사업 수주경쟁 치열해지는중 

ㅡ오이잉? 부동산 시장이 얼어붙으면 재개발 정비사업이 활발해지는강 ?

서초 방배동 재건축 최대어 방배15구역 조합설립인가

이수역, 사당역 더블역세권 / 내년9월 시공사 선정 목표

2,4호선 사당역 / 4,7호선 이수역 사이에 위치

방배 재개발구역 모두 완료되면 1만가구의 고급 미니 신도시 탄생될듯

ㅡ교통 미쳤댱  요놈 올라오면 개포이기겠지 강남3구에서 신축선호가 큰데 애매한 개포도 34억가니 이놈은 더갈려나..?

구로고척 254 재개발 학교문제 해결

서울시 신통기획 확정 / 1450가구 초품아 단지 조성

급경사지와 학교문제 등이 얽혀 재개발에 어려움을 겪은 서울 구로구 고척동 254 일대가 최고 29청 1450가구 규모의 아파트로 개발된다. 

서울시가 신통기획을 활용해 용도지역을 상향해주고 등굣길 정비를 제안해 사업에 속도를 냄

ㅡ개봉푸지 옆에 여기 좋은 입지 고척아팍 민간임대가 끝나면 고척동쪽으로 신축이 있어 선호도 높아질듯. 

주변환경 개선이 잘되었으면 좋겠다

헬리오시티 거래량 10분의 1토막

*11월 헬리오시티 거래량 5건

올2월 50건에 비해 1/10토막 났음. 

매물량은 600개 -> 800개로 증가

*강북권 대표단지 마래푸

거래량 9월 15건 -> 11월 1건

최근 집값이 내린데다 금리인하 기대도 커져 실수요층이 관망하는 분위기

ㅡ먀생각 : 올해 거래량이 많았던 서울 1~2군 선호도 높은 단지들이 거래량이 줄어들었다는 것이 유의미하게 보인다. 

집값이 내리는데 실수요가 안사는 이유는 뭘까? 계속 내릴것같아서 OR 금리부담 이겠지?

그럼 금리가 낮아지면 살까 ? 집값이 싸고 감당 가능하면 사면 되는데  ! 

수도권 아파트로 몰리는 경매.. 경쟁률 1~8위 휩쓸어

부동산 매수심리 위축으로 경매 주요 지표가 일제히 하락한 가운데 수도권 아파트 쏠림현사잉 심화하고 있다.

ㅡ먀생각 :경매시장에 있어 지방보다 수도권 쏠림이 크다.

분양가 너무 올라 60만명 청약 통장 깼음

아파트분양가 9개월째 상승

서울 평당 3400만원 넘어

주변시세보다 더 올라 부담됨

ㅡ먀생각 : 평당 3400만원 이면, 하남시 3500만원, 서울 4군들(강서구 3800만원, 서대문구 3700만원, 동대문구 3500만원, 성북구 3400만원, 관악구 3300만원) 정도 수준이다. 입지별로 달라서 분양아파트 위치를 잘보고 청약 넣어야할듯. 

2022년도에 비해 분양가 증감률이 높긴 하다.

이렇게 분양가가 급상승했던게 2008년, 2018년이 있는데,

둘다 수도권 시장이 안좋을때였다. 

이게 뭔가 연관관계가 있는건가?

파주, 고양, 안산 등 수도권 분양가 상한제 청약 잇따라

이번주 파주운정서 1266가구 공급

이번주 파주 두곳에 아파트가 공급된다. (우미린파크힐스 522세대 공공택지 분상제 적용 분양가 4.7억)

ㅡ먀생각 : 파주가 분상제단지가 많아서 그런가 청약경쟁률이 높은것 같다. 수도권 외곽도 싸면 입주한다 ? 아 분상제에 실거주의무가 없어서 그런듯 ? 

금융자산 10억 넘는 부자 45만명. 전체인구 0.89%

kb 한국 부자 보고서

지난해 48만명 -> 올해 45만명

주식채권 약세에 부자 증가 주춤함

전체인구의 0.89% 전년보다 7.5% 늘었지만 증가폭은 적었다. 

300억원 이상의 금융자상ㄴ을 가진 초고자산가는 1.9%(9000명) 이들 70%는 서울 등 수도권에 거주하고 있고 강남, 서초, 종로, 용산구에 이어 초고가 주상복합단지가 몰린 성수동이 포함된 성동구가 부촌에 처음 이름을 올렸다. 

모아타운 5600가구, 강북구 번동에 1400가구 

서울지하철 4호선 수유역 인근 강북구 번동 우이천변에 1400가구의 아파트가 들어선다. 

마포구 성산시영 인근에는 2000여가구, 양천구 신월동에 1800가구 등 총 5000여가구의 새아파트가 공급된다.

* 모아타운 : '난개발'지역을 대상으로 하는 서울시의 정비사업 패스트 트랙

건설사, 층감소음 비상.. 5중 바닥까지 깐다

정부가 층간소음 문제해결을 위해 '기준 미달시 준공승인 불허'라는 고강도 카드를 꺼내들었음.

GS 건설은 층간소음 방지 위해 5중 바닥구조 개발.

ㅡ먀생각 : 2024년은 층간소음없는 아파트 경쟁인가 ㅎㅎ 일단 분양가 상승우려가 가장 크겠다. 

정부 층간소음 기준 만듦 -> 건설 난이도 상승 -> 분양가 상승

부동산 시장이 안좋아지는데 신규 분양아파트 분양가가 상승하면 ..? 

시간차 전세사기 막아보자 농협, 저축은행도 가세

제2금융권 확정일자 정보 연계

앞으로 제 2금융권도 집주인에게 주담대를 내줄때 세입자의 확정일자 정보를 확인한뒤 대출을 실행한다.

13일 국토교통부는 전세사기 피해자 지원 강화및 예방책 확대방안 발표. 

기업, 저축은행중앙회, 신협, 농협중앙, 산림조합, 새마을금고 등 6개 금융기관 및 한국 부동산원과 전세사기 방지를 위한 확정일자 정보 연계시범사업 추진 업무 협약 체결 

신생아특례대출

5.06억 이하, 소득 1.3억 이하일경우 9억이하주택에 대해 5억 대출 가능 (1.6~3.3%)

ㅡ먀생각 : 금리 너무 매력적인데..? 애기 낳자...!!